【新唐人北京时间2026年04月06日讯】周三（4月1日）晚间，美国总统川普发布全国演说，暗示美伊战争将会持续两至三周，引起各种金融市场的震荡。时至今日，战争对房地产的影响也慢慢浮现，对房价的冲击也出现难以预料的变数！
现在美伊战争对美国房地产最直接的影响是房贷变贵。房地美显示，30年期固定房贷平均利率在3月26日升到6.38%；之后MBA资料又显示，截至3月27日当周，房贷利率进一步升到6.57%，是自2025年8月以来的高点。自2月底冲突升高以来，利率累计已上升48个基点。
对房市来说，这代表购屋负担能力的恶化。房贷利率上升会直接推高月付金，尤其对首购族和靠贷款撑预算的买家最伤。很明显在利率跳升后，MBA再融资申请较前一周大跌17.3%，购屋贷款申请下降3%，说明需求已开始被压抑，而且，还刚好撞上美国春季卖屋旺季，对卖家的压力可能会是近年最高。
所以，目前美国房市的具体表现，比较像是成交动能变弱、买家更保守、价格涨势受抑，而不是立刻大跌。全美房地产经纪人协会（NAR）资料显示，2月成屋销售其实还有月增1.7%，待售屋签约也在2月回升，但这主要反映的是战争前的市场；换句话说，最新的地缘政治冲击，还在往之后几个月的成交数据里传导。
建商端也会感受到压力。全美建筑商协会（NAHB）资料指出，3月美国建商信心虽小幅回升到38，但已经连续23个月低于50的荣枯线；同时点出，与伊朗相关的中东战事推高房贷利率，建商仍面临高成本与销售压力，只能持续用各种优惠刺激买气。
若冲突持续，后续还可能出现两个第二层影响。第一是能源与运输成本上升，会推高建材、生产、物流与施工成本，对新建案更不利。
第二是家庭可支配所得，被汽油与生活成本吃掉，使部分买家延后购屋。现在，美国汽油价格已再次站上每加仑4美元以上，加州更是到达6美元左右，零售与消费前景正面临压力。这种情况通常不利房市需求。
不过，现在也有一个重要变数：若冲突降温，房市压力也可能部分缓解。据路透社报导，因市场预期美国可能较快缩手，油价已出现回落，布兰特原油跌到约每桶100美元、WTI约98.71美元。
这代表目前房市受到的冲击，仍高度取决于战事是否扩大、霍尔木兹海峡供应是否再受干扰，以及市场对美联储路径的重新定价。
美联储主席的观点
3月30日，现任美联储主席鲍威尔对这场战事的最新表态是，第一、他认为战争带来的主要经济冲击是能源价格上升。特别是油市波动与汽油价格走高，会推升整体通膨，这是美联储现在最关注的传导路径。
第二，他的立场是“wait and see（持续观望）”，不急着立刻改变利率政策。鲍威尔表示，美联储目前的政策位置还算合适，能先看看战争对美国经济与通胀的实际影响，再决定下一步。
第三，鲍威尔暂时不主张因战争立刻升息。他的意思不是说完全没风险，而是说，若只是短期能源价格冲高，美联储通常不会立刻用政策回应；真正关键在于这种冲击会不会让民众与企业的通胀预期失控。只要长期通胀预期仍大致稳定，美联储还可以保持耐心。
其他美联储官员最近也大致持相同方向，他们担心中东战事会推高燃料、铝、肥料等价格，进一步压缩消费与企业支出，但目前多数官员仍偏向先维持政策不变。
全美房价现况
整体来看，美国房价目前还没有出现“全国性明显下跌”，但涨幅已经很弱，而且部分地区、部分房型已经在跌。虽然，没有出现全国性明显下跌，但已经非常接近平盘；新屋价格和部分城市已经下跌，整体市场则是“涨不太动、局部转跌”。
FHFA房价指数显示，美国单户住宅价格在1月还是月增0.1%、年增1.6%。另外，S&P Case-Shiller也显示类似结论，1月全美房价年增0.9%，比上一个月的1.1%更低，表示房价还在涨，但涨势持续降温。
但要注意，新屋市场已经比较弱。1月新屋中位价年减6.8%，降到40.05万美元。不过，这些都是战争之前的数据，最新数据在我这次截稿前尚未出炉。
如果，看到Redfin的即时数据，截至3月29日的四周时间，中位数销售价格391,475美元，仍有2.1%的同比增幅；待过户销售下降1.2%；中位数要价424,975美元，上涨2.5%。
Realtor.com的3月数据，中位数要价415,450美元，同比下降2.2%，已连续出现5个月年减。3月排名前50的市场中，有34个市场的房屋挂牌价格中位数持平或下降。据Realtor.com的描述，降价幅度也有所下降，这表明卖家更倾向于以更合理的价格进入市场，而不是先高价挂牌后再降价。
在Zillow方面，最新房价数据也指出，接近平盘（0%～+1% 年增），预测未来12个月小幅下跌或持平（约-1%到0%）。
可以说，房价虽然在不同数据中有不同的表现，但基本可以视为房价进入横向盘整阶段，而且随着销售时间的拉长，活跃房源数量的累积，整体来看对买家是有利的方向，唯独房贷利率仍是令人纠结的关卡。
最坏的剧本
假如战争持续，最坏的剧本，不是“房价明天立刻崩盘”，而是战事拖长、霍尔木兹海峡持续受阻、油价再冲高，把美国房市一步步推进高利率、低成交、价格回落、局部被迫卖房的恶性循环。
路透社引述摩根大通的情境估计，若供应干扰持续到5月中，油价可能升突破每桶150美元；而截至4月2日，30年房贷平均利率已升到6.46%，是近7个月高点。
如果把最坏预测拆开看，大概有5层：
第一层：房贷利率再往上
现在最直接的冲击已经很清楚：战争推高油价与通胀预期，债券殖利率上升，房贷利率跟着上去。不排除再往上走，春季买房旺季会被明显压缩。
第二层：市场进入冻结状态
房市最怕的常常不是先跌价，而是先“没人买”。最近一周房贷申请已下滑 10.4%；目前市场本来就偏疲弱，战争只是让可负担性更差、买家更观望。最坏情况下，很多市场会先出现成交量大减、看屋减少、挂牌时间拉长，形成你想卖，但买家不进场的僵局。
第三层：脆弱区先跌价
最坏情境下，真正先出问题的通常不是曼哈顿或比佛利山，而是库存已高、投资客多、新屋供给大、买家高度依赖贷款的都市与郊区。
这类市场本来就有供给压力，再碰上高利率与买气缩手，卖家会先从降价、送补贴着手，之后才可能出现更明显修正。这更像局部房价下修、部分区域进入买方市场，而不是全国齐声下跌。德州圣安东尼奥（San Antonio）这类市场目前就已出现超过半数房屋挂牌超过六十天，卖方明显多于买方的现象。
第四层：新建案与土地市场受伤更重
高利率不只打买家，也打建商。英国大型建商Berkeley，已因中东战事带来的高利率与成本压力，下修长期获利展望，并停止买地。虽然那不是美国建商，但逻辑是一样的：若战争拉长，能源、运输、建材、融资成本都更不稳，建商会更保守，先减少开工、延后购地、用促销清库存。
对美国房市来说，这会让新屋市场压力比中古屋更明显，尤其是本来就供给多的太阳带区域。
第五层：拖累经济，进入真正的“坏剧本”
最坏不是只有高利率，而是高利率，加上就业变差。美国就业市场本就显得脆弱，战争带来的高油价、企业观望与金融条件收紧，可能让 4、5月的经济数据更难看。
达拉斯美联储总裁罗根（Lorie K. Logan）也说，若冲突持久，会同时加重通胀与成长压力。对房地产来说，一旦失业或收入不确定上升，就不是单纯“买不起”，而是会出现部分家庭被迫卖房、投资客撑不住、还款逾期与急抛售增加。那才是房市真正危险的下半场。
买卖双方的尴尬
务实地说，目前还没有足够证据支持“全美房市即将全面崩盘”。现在更像是“下行风险大增”，而不是已经进入2008年式崩盘。因为当前很多屋主手上仍是低利率房贷，供给端也不像2008年那样过度杠杆；所以更可能出现的是成交先冷、部分区域价格修正、个别高风险买家先出事。
还有一个尴尬的场景，在战争尚未结束的现阶段，由于利率再度升高，对买家来说，打击是立即的，增加购房的成本；经济的波动也让买家不敢贸然前进。但反过来说，库存有所上升，房价有降价的机会，竞争大幅减少，这些对于坚定意志、有刚需的人来说，又是一个买房的好机会。
对卖家来说，冲击通常比较慢、比较间接。不是每个卖家都立刻受伤，因为很多屋主仍握有早年锁定的低利率房贷，不会像买家那样立刻面临融资成本跳升；但如果买家退场，卖家会开始感受到 看屋变少、成交变慢、议价空间变大、挂牌时间拉长。也就是说，卖家受到的是流动性与成交效率的压力，而不是第一时间的现金流压力。
可以说，短期：买家受伤比较重。因为他们立刻要面对更高的贷款成本、更低的预算、更难过件。中期来看：卖家也会越来越有感。如果战事拖长、利率维持高位，买家缩手会让卖家不得不降价、给补贴，或接受更久的销售周期。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
