【新唐人北京时间2022年07月14日讯】观众朋友们大家好，欢迎收看《时事天天聊》。今天是美东时间7月13日，京港台时间7月14日。
今天焦点：中国房地产三声惊雷：买房者集体停贷潮，明星扎堆卖房，八大房产公司被剔出香港恒生指数，终于要爆了？下一步该银行害怕了！
最近两天，平地一声雷，惊呆全国网民：大量烂尾楼的业主公开发布告知书，通知地方政府和银行，要集体停止偿还房贷。跟进的各地业主越来越多，这会引发什么后果？谁会是最终受害者呢？
与此同时，张艺谋、李连杰、董卿等明星在扎堆卖房，发生了什么？港股八家重要房地产企业，被剔除出香港恒生指数，又意味着什么呢？
江西星火燃遍全国 烂尾楼盘惊现停贷潮
中国的停贷潮来了。打响第一炮的是江西景德镇的恒大龙庭的楼盘，业主称该项目去年5月就已经全面停工，后在地方政府的主导下陆续复工，但今年6月1日再次全面停工。项目从2021年1月底开盘之后，已经预售了900多户。业主们维权无效，在发现开发商的监管资金已经消耗殆尽之后，于今年6月底发出了《强制停贷告知书》。
我们来看一下这份告知书，通知对象是景德镇市政府、景德镇城乡建设局、景德镇市银监会以及各贷款银行。前面三段叙述了事情原委和楼盘烂尾的情况，然后说“经全体已售楼业主一致决定”：
（一）、龙庭应该于2022年10月10日前全面复工，如果不能，则全体已售房业主停止还贷，直至全面复工；
（二）、强制停贷造成的损失，“由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司、龙庭项目等相关利益方共同承担。”
这样一份独特的《强制停贷告知书》，最近几天在中国的网络刷屏，随后，全国陆陆续续的有多个烂尾楼项目的业主效仿，也发布了他们自己的《强制停贷告知书》。发展之迅速，从各媒体和自媒体汇总的名单就可以看出来。
有的报导刚说，已经有32个楼盘集体停贷了，很快就有人发布了一份52楼盘名单，随后又有一份87个楼盘名单，截至北京时间昨天半夜，我看到的最新数字，是来自豹变公众号的，称：截至7月31日，全国18省47城101个烂尾楼项目主业已抱团“强行贷停”，仅郑州一城制强停贷项目占23.7%。
保守估计，已经停贷的业主至少有10万户以上，涉及房贷金额高达几千亿。
从目前传出的不完整名单，我们可以看出，项目包括了一些省会城市和一线城市，其中郑州、长沙、武汉这三个城市首当其冲，还有南昌，沈阳，南宁，太原，济南，深圳，西安，甚至还有上海。从时间来看，烂尾时间大多都是从去年年中开始的。
集体停贷的时间，则看起来更惊人，绝大部分是最近三天！这意味着这波停贷潮正在快速蔓延，可能会出现滚雪球式的迅猛发展！
也因此，大陆各大媒体都进行了报导。《证券时报》还发出了警告，称要“谨防烂尾楼盘停供风险扩散”，认为这会引得更多烂尾楼盘业主效仿，“如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定。”
消息在网上引发了广泛的同情和支持，连习惯于叼盘的《环球时报》前主编胡锡进，也难得说了几句人话：1. 个体业主是最弱势的群体，也是最无辜的，公共力量应当对他们给与保护；2. 停贷实属无奈，大量出现是中国的经济秩序出了问题，3. 政府不应该用传统的维稳模式对待房主，而应该加强监管，努力让烂尾楼完工；4. 提醒中央政府避免体系性风险。
那么，现在的这个停贷潮是如何产生，又将如何发展呢？我们今天来想进一步讨论一下：
首先看，停贷潮的产生，有两大原因：
1. 房地产开发商的资金链出了问题：房子卖不动，中共央行为了防止系统风险设立的“三条红线”又卡住了它过去从银行获取的资金来源。至于为啥房子卖不动，其实大家都知道，因为供大于求，也因为老百姓也没钱了或者不敢购买：疫情下的清零、对私营企业网际网络大厂和教育培训行业打击、共同富裕……都对经济造成很大影响。
2. 中国的房屋预售制存在问题，政府和银行监管不力甚至同流合污。也因此，我们看到在这波停贷潮中，出现一个非常罕见现象：烂尾楼房主们不再像以前那样，单纯把房地产开发商作为维权对象，同时可怜巴巴地央求地方政府协助解决，而是直接把矛头指向了当地政府的银监会和银行。
说到这里，我们就需要谈一下中国的房屋预售制。
今年3月，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希，对预售制以及背后的不公平，做了一个形象的描述：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”
在这样的模式下，银行、政府和开发商，都轻轻松松先赚了两笔钱：
1. 银行获取了业主的房贷，也给开发商贷款，在房价相对稳定的情况下，利用高利息赚钱，即使业主违约，也可以拍卖，然后给业主上征信；
2. 政府卖出了土地，一年进账5万亿～8万亿人民币，还赚了房屋销售税、印花税等，据地产商任志强说，房价的70%被政府拿走了；
3. 而开发商呢，只要能够弄到地，既获得了银行的金融信贷，又能够获得建筑商等供应商的商业信贷，只用很小的资金就撬动了动辄几个亿、几十亿的项目。房地产的高杠杆由此而来，风险也由此而来。
在这种由政府主导的房地产经济模式下，唯独购房人需要承担更多代价和风险。在预售制模式下，从购房到房屋交付，少则1年，多则2年～3年。但是从购房开始，就需要缴纳房贷了，这明显加重了购房人的义务、负担，将面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，与开发商之间经常纠纷不断。
在房地产高速发展时期，楼房烂尾相对来说还是个别现象。但是从2020年开始，中国的房屋供大于求，地产商资金链断裂、建筑成本上升等原因导致大量楼盘停工，预售制风险也暴露得越来越明显。越来越多的人，用一辈子的积蓄、甚至六个钱包的钱，只买了一个烂尾楼和一肚子的气。
当然，很多人可能想，购房合同不履行是房主和开发商的问题，贷款合同是房主和银行的问题，为什么在这一次的集体停贷潮中，业主要政府、银行以及监管机构承担责任呢？这不是两个合同吗？
这是因为，在当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而这个账号，是由地方政府和银行监管的。
如果严格按照监管规则进行，房子也是很难烂尾的。然而，事实上，绝大多数的楼盘烂尾，是工程还没有做完，业主买房的钱、也就是监管账户的钱，就已经没有了。那么，钱哪去了呢？
我们先来看看要从政府和银行监管的账户取钱有多难。以福州的《预售监管账户资金提取报备流程》举例，想要提取资金就要有：授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水。
这里工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。早在2003年，中共央行出台的“121号文件”中就明确表示，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。等开发商准备好这些材料之后，审核通过，它才能提取监管账户的资金。
规定是这样严格，所以在业主们看来，如果出现监管账户被取空，只有一个原因，那就是政府和银行没有尽好监管义务。所以，不找你们找谁？这也是我们看到告知书中，业主理直气壮地指出它们应该承担责任。
业主们这样做，也能从中共现行的法律和判例中，找到有力的依据。
比如，今天，《新京报》记者邀请三位资深律师回答了《烂尾楼强制停贷8问：购房人能否停贷？银行、开发商该担何责？》其中问题2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？
律师答：对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。
他举了2018年广东省高级法院审判的一个案件。招商银行惠州分行，因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称“光耀公司”）金融借款，发生了纠纷。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。
问题3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？
律师答：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
律师认为，这方面可以参考中共最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号案例：因为开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房人，而购房者不负有返还义务。
也就是说，中共最高法院和广东高院的这两个案例，确定了：如果是银行的问题造成了烂尾，银行应该承担责任；即使不是银行造成，是开发商造成的，那么业主也可以解除合同，随后的责任应该由开发商和银行之间来履行。显然，法律角度，对银行和房地产开发商以及地方政府来说，都是不利的。
那么，这波停贷潮会导致什么结果呢？我认为会产生四大方面的后果：
1. 星星之火，可以燎原，集体停贷将全国性蔓延。目前，各地房地产开发商的潜在烂尾项目数量巨大，之前恒大爆雷时就有机构统计过，仅恒大可能烂尾的房屋，高达上百万套。
2. 银行将出现爆雷潮。虽然理论上，停贷是会影响业主的征信、上黑名单，几乎影响到个人的未来一生。但是，在这些集体《告知书》中，我们可以看到，很多业主说，根本不在乎了。“大批业主失业在家，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？”房地产开发商躺平，如果政府和银行也不作为，那么业主也只能摆烂了。
一个楼盘按照1,000～3,000户计算，每户贷款100万，也高达10亿～30亿元，这将对地方银行造成严重影响。如果数量再扩大，中国金融系统也将受到严重冲击。
3. 对买房人是两败俱伤，也会加剧房地产市场的恶化，越来越多的人会不敢再买房子，房地产销售会加速下滑。
4. 中国疯狂的预售房制度可能发生改变。
今年二会期间，中共党媒人民网转载了《工人日报》的一篇文章，历数了预售房制的弊端，显然是想有所作为，但是因为这里面牵扯了政府、银行和开发商的巨大利益，所以，迟迟未能解决。
然而，如果集体停贷继续在全国加速扩散，那么必将引发系统性金融风险，当局依然不得不出面解决。
经济学者马光远（微博@光源看经济）今天说，“强制停贷这事是大事，必须引起重视，可别以影响征信等等来吓唬这些准业主，房子烂尾了，还要每个月还房贷，这事大多数人都不会干。”他说，根源在于房地产开发商的资金链没有解决，以及“罄竹难书的期房预售”。“这种不合理的制度早该废除，但我们一再错失时机，在房价上涨的时候，是废除这种制度最好的机会，可惜，可惜。现在一旦停贷成潮，大家就都输了。”
不过，我查了一下，@光源看经济的这一条微博现在已经被删了。这应该意味着，不管是马光远还是胡锡进（胡编）的逆耳忠言，在当局看来都是妄议，中共极可能依然通过封杀消息、打压受害者等手段，来解决这个问题。
最终会带来什么呢？我这里有一份出事的房地产企业的名单，大家可以欣赏一下。不知道大家看了什么感受？反正，我是听到了风雷阵阵。
8家房企被剔出恒生指数 明星扎堆卖房子
这两天还有两个关于房地产的重大消息，在很多人看来，也如地震或惊雷一般响亮。
其中一个重大新闻，是7月11日，9家在香港上市公司的中国大陆公司的股票，被正式剔出了香港恒生指数，其中8只为地产股：世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、奥园健康、中国奥园、恒大物业。而世茂、兆佳业、融创、恒达和奥园，都是知名的地产开发商。
另一个重大新闻，是中关村网际网络金融研究院首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼，发布消息说，“李连杰卖房子，张艺谋卖房子，董卿卖房子，明星最近扎推卖房子。这是什么情况？说明什么来着？”
有意思的是，我发现，董希淼的微博账号随后也不见了。
7月11日，张艺谋导演在无锡以远低于市场的价格紧急出售一栋别墅的消息引起了轩然大波，很多中国网友都在想，这一代著名导演是否也缺钱？
当然，今天，张艺谋的妻子说，无锡的房子没有急售，只是询问一下。爸妈年纪越来越大了，想接过来一起住方便照顾。但是辟谣似乎没有解释清楚房屋降价销售的问题。稍早，有媒体称该房以6,100万人民币价格溢价售出，但是也很难排除这是买家基于人际关系的需求，而主动加价。
不知道大家怎么看这两个消息？在我来看，一叶知秋，这两个重大消息，或者都说明，不管是敏感的资本市场，还是众多明星们，越来越嗅到了中国房地产的风险，所以提前做出预防了？
《秦鹏直播》制作组
（责任编辑：刘明湘）
