【新唐人北京時間2022年07月14日訊】觀眾朋友們大家好，歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間7月13日，京港台時間7月14日。
今天焦點：中國房地產三聲驚雷：買房者集體停貸潮，明星扎堆賣房，八大房產公司被剔出香港恆生指數，終於要爆了？下一步該銀行害怕了！
最近兩天，平地一聲雷，驚呆全國網民：大量爛尾樓的業主公開發布告知書，通知地方政府和銀行，要集體停止償還房貸。跟進的各地業主越來越多，這會引發什麼後果？誰會是最終受害者呢？
與此同時，張藝謀、李連杰、董卿等明星在扎堆賣房，發生了什麼？港股八家重要房地產企業，被剔除出香港恆生指數，又意味著什麼呢？
江西星火燃遍全國 爛尾樓盤驚現停貸潮
中國的停貸潮來了。打響第一炮的是江西景德鎮的恆大龍庭的樓盤，業主稱該項目去年5月就已經全面停工，後在地方政府的主導下陸續復工，但今年6月1日再次全面停工。項目從2021年1月底開盤之後，已經預售了900多戶。業主們維權無效，在發現開發商的監管資金已經消耗殆盡之後，於今年6月底發出了《強制停貸告知書》。
我們來看一下這份告知書，通知對象是景德鎮市政府、景德鎮城鄉建設局、景德鎮市銀監會以及各貸款銀行。前面三段敘述了事情原委和樓盤爛尾的情況，然後說「經全體已售樓業主一致決定」：
（一）、龍庭應該於2022年10月10日前全面復工，如果不能，則全體已售房業主停止還貸，直至全面復工；
（二）、強制停貸造成的損失，「由所有違規放貸的銀行、資金監管不力的政府相關單位、轉移資金的恆大江西分公司、龍庭項目等相關利益方共同承擔。」
這樣一份獨特的《強制停貸告知書》，最近幾天在中國的網絡刷屏，隨後，全國陸陸續續的有多個爛尾樓項目的業主效仿，也發布了他們自己的《強制停貸告知書》。發展之迅速，從各媒體和自媒體匯總的名單就可以看出來。
有的報導剛說，已經有32個樓盤集體停貸了，很快就有人發布了一份52樓盤名單，隨後又有一份87個樓盤名單，截至北京時間昨天半夜，我看到的最新數字，是來自豹變公眾號的，稱：截至7月31日，全國18省47城101個爛尾樓項目主業已抱團「強行貸停」，僅鄭州一城制強停貸項目占23.7%。
保守估計，已經停貸的業主至少有10萬戶以上，涉及房貸金額高達幾千億。
從目前傳出的不完整名單，我們可以看出，項目包括了一些省會城市和一線城市，其中鄭州、長沙、武漢這三個城市首當其衝，還有南昌，瀋陽，南寧，太原，濟南，深圳，西安，甚至還有上海。從時間來看，爛尾時間大多都是從去年年中開始的。
集體停貸的時間，則看起來更驚人，絕大部分是最近三天！這意味著這波停貸潮正在快速蔓延，可能會出現滾雪球式的迅猛發展！
也因此，大陸各大媒體都進行了報導。《證券時報》還發出了警告，稱要「謹防爛尾樓盤停供風險擴散」，認為這會引得更多爛尾樓盤業主效仿，「如果這股風潮蔓延開來，有可能對樓市造成負面衝擊，對樓盤銷售更為不利，也不利於金融系統穩定。」
消息在網上引發了廣泛的同情和支持，連習慣於叼盤的《環球時報》前主編胡錫進，也難得說了幾句人話：1. 個體業主是最弱勢的群體，也是最無辜的，公共力量應當對他們給與保護；2. 停貸實屬無奈，大量出現是中國的經濟秩序出了問題，3. 政府不應該用傳統的維穩模式對待房主，而應該加強監管，努力讓爛尾樓完工；4. 提醒中央政府避免體系性風險。
那麼，現在的這個停貸潮是如何產生，又將如何發展呢？我們今天來想進一步討論一下：
首先看，停貸潮的產生，有兩大原因：
1. 房地產開發商的資金鏈出了問題：房子賣不動，中共央行為了防止系統風險設立的「三條紅線」又卡住了它過去從銀行獲取的資金來源。至於為啥房子賣不動，其實大家都知道，因為供大於求，也因為老百姓也沒錢了或者不敢購買：疫情下的清零、對私營企業網際網絡大廠和教育培訓行業打擊、共同富裕……都對經濟造成很大影響。
2. 中國的房屋預售制存在問題，政府和銀行監管不力甚至同流合污。也因此，我們看到在這波停貸潮中，出現一個非常罕見現象：爛尾樓房主們不再像以前那樣，單純把房地產開發商作為維權對象，同時可憐巴巴地央求地方政府協助解決，而是直接把矛頭指向了當地政府的銀監會和銀行。
說到這裡，我們就需要談一下中國的房屋預售制。
今年3月，全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希，對預售制以及背後的不公平，做了一個形象的描述：「對於老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對於開發商而言，沒有錢也可以幹，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然後就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢。」
在這樣的模式下，銀行、政府和開發商，都輕輕鬆鬆先賺了兩筆錢：
1. 銀行獲取了業主的房貸，也給開發商貸款，在房價相對穩定的情況下，利用高利息賺錢，即使業主違約，也可以拍賣，然後給業主上徵信；
2. 政府賣出了土地，一年進帳5萬億～8萬億人民幣，還賺了房屋銷售稅、印花稅等，據地產商任志強說，房價的70%被政府拿走了；
3. 而開發商呢，只要能夠弄到地，既獲得了銀行的金融信貸，又能夠獲得建築商等供應商的商業信貸，只用很小的資金就撬動了動輒幾個億、幾十億的項目。房地產的高槓桿由此而來，風險也由此而來。
在這種由政府主導的房地產經濟模式下，唯獨購房人需要承擔更多代價和風險。在預售制模式下，從購房到房屋交付，少則1年，多則2年～3年。但是從購房開始，就需要繳納房貸了，這明顯加重了購房人的義務、負擔，將面臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險，與開發商之間經常糾紛不斷。
在房地產高速發展時期，樓房爛尾相對來說還是個別現象。但是從2020年開始，中國的房屋供大於求，地產商資金鏈斷裂、建築成本上升等原因導致大量樓盤停工，預售制風險也暴露得越來越明顯。越來越多的人，用一輩子的積蓄、甚至六個錢包的錢，只買了一個爛尾樓和一肚子的氣。
當然，很多人可能想，購房合同不履行是房主和開發商的問題，貸款合同是房主和銀行的問題，為什麼在這一次的集體停貸潮中，業主要政府、銀行以及監管機構承擔責任呢？這不是兩個合同嗎？
這是因為，在當前預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶。而這個帳號，是由地方政府和銀行監管的。
如果嚴格按照監管規則進行，房子也是很難爛尾的。然而，事實上，絕大多數的樓盤爛尾，是工程還沒有做完，業主買房的錢、也就是監管帳戶的錢，就已經沒有了。那麼，錢哪去了呢？
我們先來看看要從政府和銀行監管的帳戶取錢有多難。以福州的《預售監管賬戶資金提取報備流程》舉例，想要提取資金就要有：授權委託書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管帳戶銀行流水。
這裡工程進度節點是最關鍵的一環，要提供單體竣工驗收報告。早在2003年，中共央行出台的「121號文件」中就明確表示，建築不封頂，銀行是不允許發放貸款的。等開發商準備好這些材料之後，審核通過，它才能提取監管帳戶的資金。
規定是這樣嚴格，所以在業主們看來，如果出現監管帳戶被取空，只有一個原因，那就是政府和銀行沒有盡好監管義務。所以，不找你們找誰？這也是我們看到告知書中，業主理直氣壯地指出它們應該承擔責任。
業主們這樣做，也能從中共現行的法律和判例中，找到有力的依據。
比如，今天，《新京報》記者邀請三位資深律師回答了《爛尾樓強制停貸8問：購房人能否停貸？銀行、開發商該擔何責？》其中問題2：如果銀行違反規定，存有過錯，購房人是否可以不還貸？
律師答：對於銀行而言，依約既享有抵押權，又享有債權，但卻違規放貸，疏於監管甚至為開發商「開綠燈」，依法應當承擔監管責任。
他舉了2018年廣東省高級法院審判的一個案件。招商銀行惠州分行，因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司（簡稱「光耀公司」）金融借款，發生了糾紛。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用帳戶，而是轉到開發商的另一個帳戶，導致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發，以締約過失責任，維持一審、二審的判決：開發商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。
問題3：面對樓盤停工甚至爛尾，購房人是否有權單方面停止履行貸款合同義務？
律師答：如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩餘貸款不再由購房人償還；對於已償還部分以及首付部分，應由開發商償還購房人；開發商不再履行對購房人交付房屋的義務。對於後續貸款的償還，如果解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩餘貸款不再由購房人償還，而是由開發商償還銀行。
律師認為，這方面可以參考中共最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號案例：因為開發商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還貸款銀行和購房人，而購房者不負有返還義務。
也就是說，中共最高法院和廣東高院的這兩個案例，確定了：如果是銀行的問題造成了爛尾，銀行應該承擔責任；即使不是銀行造成，是開發商造成的，那麼業主也可以解除合同，隨後的責任應該由開發商和銀行之間來履行。顯然，法律角度，對銀行和房地產開發商以及地方政府來說，都是不利的。
那麼，這波停貸潮會導致什麼結果呢？我認為會產生四大方面的後果：
1. 星星之火，可以燎原，集體停貸將全國性蔓延。目前，各地房地產開發商的潛在爛尾項目數量巨大，之前恆大爆雷時就有機構統計過，僅恆大可能爛尾的房屋，高達上百萬套。
2. 銀行將出現爆雷潮。雖然理論上，停貸是會影響業主的徵信、上黑名單，幾乎影響到個人的未來一生。但是，在這些集體《告知書》中，我們可以看到，很多業主說，根本不在乎了。「大批業主失業在家，生活無比艱難，已無法承受每個月的按揭月供，如果都活不下去，我們只能鋌而走險走向斷供道路，飯都吃不上，還在乎徵信？」房地產開發商躺平，如果政府和銀行也不作為，那麼業主也只能擺爛了。
一個樓盤按照1,000～3,000戶計算，每戶貸款100萬，也高達10億～30億元，這將對地方銀行造成嚴重影響。如果數量再擴大，中國金融系統也將受到嚴重衝擊。
3. 對買房人是兩敗俱傷，也會加劇房地產市場的惡化，越來越多的人會不敢再買房子，房地產銷售會加速下滑。
4. 中國瘋狂的預售房制度可能發生改變。
今年二會期間，中共黨媒人民網轉載了《工人日報》的一篇文章，歷數了預售房制的弊端，顯然是想有所作為，但是因為這裡面牽扯了政府、銀行和開發商的巨大利益，所以，遲遲未能解決。
然而，如果集體停貸繼續在全國加速擴散，那麼必將引發系統性金融風險，當局依然不得不出面解決。
經濟學者馬光遠（微博@光源看經濟）今天說，「強制停貸這事是大事，必須引起重視，可別以影響徵信等等來嚇唬這些準業主，房子爛尾了，還要每個月還房貸，這事大多數人都不會幹。」他說，根源在於房地產開發商的資金鏈沒有解決，以及「罄竹難書的期房預售」。「這種不合理的制度早該廢除，但我們一再錯失時機，在房價上漲的時候，是廢除這種制度最好的機會，可惜，可惜。現在一旦停貸成潮，大家就都輸了。」
不過，我查了一下，@光源看經濟的這一條微博現在已經被刪了。這應該意味著，不管是馬光遠還是胡錫進（胡編）的逆耳忠言，在當局看來都是妄議，中共極可能依然通過封殺消息、打壓受害者等手段，來解決這個問題。
最終會帶來什麼呢？我這裡有一份出事的房地產企業的名單，大家可以欣賞一下。不知道大家看了什麼感受？反正，我是聽到了風雷陣陣。
8家房企被剔出恆生指數 明星扎堆賣房子
這兩天還有兩個關於房地產的重大消息，在很多人看來，也如地震或驚雷一般響亮。
其中一個重大新聞，是7月11日，9家在香港上市公司的中國大陸公司的股票，被正式剔出了香港恆生指數，其中8隻為地產股：世茂集團、佳兆業集團、彩生活、融創中國、中國恆大、奧園健康、中國奧園、恆大物業。而世茂、兆佳業、融創、恆達和奧園，都是知名的地產開發商。
另一個重大新聞，是中關村網際網絡金融研究院首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼，發布消息說，「李連杰賣房子，張藝謀賣房子，董卿賣房子，明星最近扎推賣房子。這是什麼情況？說明什麼來著？」
有意思的是，我發現，董希淼的微博帳號隨後也不見了。
7月11日，張藝謀導演在無錫以遠低於市場的價格緊急出售一棟別墅的消息引起了軒然大波，很多中國網友都在想，這一代著名導演是否也缺錢？
當然，今天，張藝謀的妻子說，無錫的房子沒有急售，只是詢問一下。爸媽年紀越來越大了，想接過來一起住方便照顧。但是闢謠似乎沒有解釋清楚房屋降價銷售的問題。稍早，有媒體稱該房以6,100萬人民幣價格溢價售出，但是也很難排除這是買家基於人際關係的需求，而主動加價。
不知道大家怎麼看這兩個消息？在我來看，一葉知秋，這兩個重大消息，或者都說明，不管是敏感的資本市場，還是眾多明星們，越來越嗅到了中國房地產的風險，所以提前做出預防了？
《秦鵬直播》製作組
（責任編輯：劉明湘）
