【新唐人北京时间2026年03月30日讯】很多美国人年纪大了，孩子也搬出去了，就想换一个小一点的房子住，把住了几十年的房子卖掉，能赚一笔不少的钱，住小房子也能更节省，听起来可以为往后的退休生活过得舒适、轻松一点。不过，卖掉旧房不是只有荷包会增加，其实不要忘记“山姆叔叔”会跟你收税和额外的费用！今天就来谈谈，退休卖房户会面临哪些“意外之财”的支出？
准备要退休了，最令人兴奋的时刻之一，莫过于终于可以卖掉原本的旧房，搬到小一点的房子里居住。这不仅是房屋维护成本降低，还能带来可观的收入，尤其是在房价经过数十年的持续升值之下，该是时候收割这笔资产了。
正确地说，不是卖房就会被收税，是因为收入提高了，造成被课利得暴增，超过很多原本在免税额度内的部分，形成补助流失，课税、保费增加的窘境，以及其它与收入门槛挂钩的支出
联邦医疗保险保费增收
通常，美国人在五十多岁到六十多岁之间，开始退休并改住较小的房子，有些人甚至等到七十多岁或八十多岁。但在决定何时出售住宅，并缩小住房的时后，有一个重要的因素一定要考虑进去——每月医疗保健支出，可能决定着你的退休生活成败。
问题的关键在于联邦医疗保险（Medicare）保费中的一项附加费，称之为收入相关月度调整额（IRMAA）。
年满65岁后，您就有资格享有政府为老年人提供的医疗保险：联邦医疗保险（Medicare）。联邦医疗保险按月收取保费，但如果您在某一年收入丰富——例如，透过出售房产获得一大笔钱——由于IRMAA附加费，这些保费会大幅上涨。
更细节地说，卖房产生要纳税的利得，可能会把你的修正后调整总收入（MAGI）拉高，进而触发IRMAA，让Medicare Part B和Part D在之后那一年变贵。说白了，就是因收入较高，而加收的Medicare的月保费附加费。也就是说，如果你的收入超过政府设定的门槛，Medicare不只收标准保费，还会另外加价。这个加价就叫IRMAA。
判定方式也很重要，社安局通常不是看你今年收入，而是看你两年前报税资料中的收入来决定你今年是否要付IRMAA。
以2026年为例，社安局（SSA）看的是2024年报税收入；2026年个人MAGI不超过109,000美元、夫妻合报不超过218,000美元，就适用标准Part B保费，超过后会进入更高级层。也就是说，如果你在某一年卖房，产生很大的应税资本利得，那个影响常常会在两年后反映到Medicare保费上。
但所幸，到了2027年，社安局通常改看2025年报税资料；如果2025年收入已经降回去，IRMAA通常就会跟着降回去或消失。
而且，很多退休者不一定会被影响，因为美国自住房出售有排除额：符合规定时，出售主要自住房的资本利得，单身最多可排除25万美元，夫妻合报多数情况下最多可排除50万美元。
如果你的利得全部被这个排除额涵盖，通常就不会因为这笔卖房的利得而把MAGI拉高；IRS也说，若全部利得都被排除，通常甚至不必申报这笔出售，除非有收到1099-S这类不动产交易收入申报表等特殊情况。
所以，真正容易推高保费的，通常是这几种：
第一、卖的是增值很多的主要自住房，超过25万、50万排除额；
第二、卖的不是符合条件的主要自住房，例如投资房、出租房、第二住宅；
第三、房屋曾有折旧、出租用途或其它税务调整，导致可课税利得变大。这时增加的是应税利得，不是整个卖价。
另外，如果退休者不是Medicare，而是买医保平台（ACA/Marketplace）保险，那影响可能更直接。HealthCare.gov明确把补助建立在你当年的预估household income / MAGI上；而资本利得原则上属于要纳入考量的收入。也就是说，你今年卖房若有要课税的资本利得，可能会让你今年Marketplace补助变少，等于净保费上升。
为何这次要专门说这个话题，也是因为这些年房价不断上涨，尤其在疫情之后的飙涨更是吓人，如果你的房子是在疫情之前购买，甚至已经持有几十年，如今要卖掉，很可能已经比当初的购买价格高出两三倍。这时候就会触及医疗保费增加的问题。除了你能够更早的安排卖房，避开查看两年前收入的规则
社安金课税问题
除了Medicare可能会变贵之外，退休族卖房，第二个可能会面临需要增加支出的是——社安金课税问题。
这部分不是社安金的给付金额变少，也不是社安局另外加收费用；而是报税时，原本可能0%或较低比例要课税的社安金，卖房之后变成最多50%或85%要列入应税收入。
所以卖房获利，可能不只让你多缴“房屋利得本身”的税，还可能让你原本领的社安退休金有更大比例变成要纳税。国税局判断社安金是否要课税，不是只看你领多少社安金，而是看一个收入测试。关键是：你的其它收入＋免税利息＋社安金的一半，拿去跟门槛比较。超过门槛后，部分社安金就会变成需要课税。
用一个简单例子来看：假设你是单身退休者，一年领社安金$24,000，这个测试里，先取一半，就是$12,000。如果你原本其它收入只有$10,000，没有免税利息，那测试收入大约就是$22,000，低于单身门槛$25,000，通常社安金就不需要被课税。
但如果你卖房后，当年多出$40,000应税利得，那你的测试收入就变成$40,000＋$10,000＋$12,000，等于$62,000。这不只超过$25,000，也高过$34,000的门槛，于是就会让你的社安金有更高比例变成要课税，最高可到85%的范围。
换句话说，一年$24,000的社安金，最高85%，等于$20,400可能都要纳入课税范围。但这也不是固定的，实际还要经过细算。
社安金需要被课税，不是说政府把你整笔社安金扣走50%或85%，而是说，最多有50%或85%的社安金金额，要被放进应税收入里，再依你的所得税税率计税。
其它可能会增加的税金
当然，退休族除了面临医保和社安金的问题，还有其它的税金也会提高，这部分就不只是退休族会面对，一般民众也会碰到：
1) 联邦资本利得税可能变高
如果卖的是主要自住房，先看能不能用自住房出售排除额；超过排除额的部分，才可能形成应税资本利得。若是投资房、第二住宅，通常更容易有应税利得。国税局也说，多数人的长期资本利得税率通常是0%、15%或20%，取决于你的整体应税收入，所以卖房可能直接让你多出一笔联邦资本利得税。
2) 净投资收益税Net Investment Income Tax
这个很容易被忽略。国税局明确说，资本利得（Capital Gains）属于净投资收益税（NIIT）的范围之一；若你的收入超过门槛，可能再被加征3.8%NIIT。门槛是：单身$200,000、夫妻合报$250,000、夫妻分报$125,000。所以有些人不是只有资本利得税，还会再多一层NIIT。
3) 联邦所得税整体可能变高
卖房产生的应税利得会把你的应税收入拉高，有时不只是让那笔利得被课税，还可能让你其它收入的税务结果更差，例如更多社安金变成应税、某些与调整后收入相关的税务优惠缩水。
因此，国税局也提醒，不同税务规则用的MAGI定义不完全相同，但本质上都是：收入门槛一被推高，很多东西一起变贵。
4) 州所得税也可能增加
这一项要看州。很多州会对资本利得课州所得税，有些州没有州所得税，影响就小很多。这不是全美统一规则，所以不能一概而论；但对住在有州所得税州的退休者，卖房后的应税利得，也可能把州税账单一起拉高。这点需要按你所在州另外判断。
5) 私人医保可能变高
如果退休者还没进联邦医保，而是用政府医保平台（ACA/Marketplace）保险，HealthCare.gov明确表示，补助是看你当年的预估的家庭收入。资本利得通常要算进去；收入一高，补助可能变少，等于你自己要付的保费变高。HealthCare.gov也提醒，收入变动后要更新资料，不然之后可能在报税时补回补助差额。
所幸，如果你卖的是符合条件的主要自住房，而且利得没有超过国税局的排除额，很多上述连动效果都可能根本不会发生，因为没有太多或根本没有应税利得。HealthCare.gov也明确提到，主要自住房出售，且利得低于规定门槛时，通常不用把那笔资本利得算进去。◇
声明：以上文章仅作为房地产的相关税务理财介绍，无法用做投资、报税时的依据，且每个人的实际情皆有不同，实际问题、计算请咨询相关专业人士、运用个人独立思考能力做出决策。务必了解投资皆有风险，大纪元无法承担相关损失责任。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
