【新唐人北京时间2026年03月30日讯】最近有一则引起热议的房地产新闻，报导中说一位房产屋主使用ChatGPT不仅成功卖房，还比房地产经纪预估的价格高出十万美元！可想而知，这个新闻马上在网上引起正反两方的论战。今天我就来和大家探讨，到底AI是不是真的可以帮助我们在房地产交易中更容易成交，甚至拿到好价格！？
首先，我们先来了解这个新闻的来龙去脉。多家媒体都报导了佛州屋主罗伯特・莱文（Robert Levine）用ChatGPT辅助卖房的案例。根据NBC Miami、Fortune与Realtor.com的报导，他在佛州库柏市（Cooper City）的房子，在使用ChatGPT协助规划定价、行销文案、上市时机与流程后，约5天内，仅展示15次后就获得了5个报价并拿到签约，成交价为954,800美元；莱文还主张，这比先前一些房仲给他的估值高出约十万美元。
误打误撞的开始
这个故事，最初首先被《财星》杂志报导，事实上这位屋主本身是策略顾问公司ComOps的执行长，他的工作是指导赌场和饭店品牌，如何运用人工智慧。但是，莱文之所以会使用AI协助卖房，其实是误打误撞。
报导中描述，他是在一趟长途自驾游中，让坐在副驾驶座上的妻子向ChatGPT提出一些关于卖房流程的问题。这段对话最初只是为了打发时间。但没想到最后，很快它就发展成了一项全面的卖房计划。
莱文告诉《财星》杂志：“当我们与房地产经纪人会面时，他们对定价缺乏信心。是ChatGPT让我们对市场价格走向更有信心。”
所以，这个报导迅速成为关于人工智慧工具，是否可以取代以往的专业化职业的激烈讨论。
据莱文的描述，他与房地产经纪人洽谈实在难以抽出时间，因为他的日程安排非常繁忙。而且，他咨询过一些经纪人，但没有一个人对他的房子定价有信心。而ChatGPT向他保证，将房子挂牌价提高10万美元是正确的做法。
莱文还表示，尽管他的房子没有最好的景观、最大的地块，也不是该地区最新的房产，但它的每平方英尺售价，却是市场上最高的之一。
这次经验中，ChatGPT帮他规划了所有卖房的细节，还提供了房屋翻新建议，甚至包括哪些墙壁需要重新粉刷。它还根据屋主的行事历，告知他何时安排看房。这位有三个孩子的屋主，最终接待了15位看房者，其中三分之一提交了购房报价。
AI的限制
虽然这一次，AI充当了莱文的“私人房地产经纪人”，但莱文也承认，它也存在一些限制。首先，他自己必须全程参与。他需要主动向AI发出指令，而无法将任务完全交给AI。就如同，最近的研究表明，AI理论上能够处理律师的大部分工作，但人们还是选择聘请了自己的律师。当然，这项技术也无法举办看房日，或打包搬家物品。要办到这一切，除非有AI机器人。
最后，莱文认为，AI未必能取代专业人士，但它确实能让我们的决定更有信心。他承认，房地产经纪人可以满足某些购屋者的需求，但他也相信所有卖房者都可以运用这项AI技术来受益。
听完上面的故事，我们回到最初的问题：AI是不是已经厉害到可以帮我们卖房了？或这只是一个极端案例，无法作为普遍适用？为了帮各位找到答案，我必须更了解这位屋主的房产信息：它的地点、位置、大小、设备等等，才有办法判断，AI是否真的帮他成功定价？
寻找报导中的房产
因此，“ChatGPT帮他多卖了10万美元”这句话可能要先保留一个问号。因为，目前公开资讯主要来自屋主本人的说法，以及转述他的媒体报导；我们并没有看到独立、完整公开的CMA（comparative market analysis，比较市价分析），或所有房仲估价文件，来严格证明“确实比估价高出10万美元”。
确实，因为隐私问题，在媒体上都没有披露出莱文的房产地址。据我自己调查，库柏市的平均房价大约在66万左右，2025年的时候曾经到75万，所以跟佛罗里达整体趋势相同，当地的房价也在回落，但仍属中高价社区。
进一步调查，我确实发现库柏市有一处房产的出售价格完全相同，而且就是近期卖出的。基本上房间、卫浴的数量也符合报导中描述的。因此，我就大胆假定这个房产就是莱文的房产。
事实上，库柏市属于迈阿密都会区里的一个小城市，当地基本都是湖泊景观房产，所以房价自然不会便宜。莱文所在的小区应该是称为Stonebridge，这里因为学区好、社区成熟、环境稳定，所以房价又更高。
AI确实帮屋主卖到好价格吗？
Redfin的Stonebridge区资料显示，近期该区的成交价约$955K、成交单价约$358/平方英尺；而Zillow对我查到的这处房产的估值也约$95万4,500，估值区间约$859K–$1.06M。这表示这栋房子成交，在公开平台估值带内，而且接近该微型社区的高价位水准。
Redfin列出的邻近估值，都在78万到105万之间，如果拿它去和整个库柏市比，就会发现它确实偏贵。Realtor近期的卖出信息显示，库柏市近期中位成交价约$624,950。
同时Stonebridge也属于更大社区Rock Creek的一部分，Redfin对Rock Creek显示近期中位成交价约$749K，Realtor对Rock Creek的中位成交价约 $667,500。换句话说，莱文的95.48万成交价，高于整个城市，也高于较大范围的Rock Creek中位数，比较接近Stonebridge这种较高价的微型社区。
直接地说，莱文的房产几乎就是打在Stonebridge当月的中枢价位上，不是明显高到离谱，但也不是让买家捡便宜。如果比较附近其它房地产公司的成交价，Coldwell Banker在邻近的有90万、93万、82万等价位；Redfin也有86万的成交价。
相比之下，莱文的房产高于这几笔可比成交，但差距没有大到脱离区间，比较像是因为这户本身条件更有优势。公开Listing描述提到它是更新过的4房2.5卫、转角地，并有升级厨房、客制收纳、壁炉与家庭办公室，这些都能支撑它站上同区较高价位。
所以，我们可以验证AI确实帮莱文卖出了应该有的价格，证明他所谓的“比房地产经纪估价的高出十万”应该不是胡乱吹嘘。不过，我确实也能理解房地产经纪为何会比较保守的原因，毕竟佛州房市整体的卖家，比买家多出不少，尤其在迈阿密，卖家比买家多162.6%，价格一直在往下修正，自然经纪不敢给你卖高价格的保证。
买方经纪的说法
Realtor.com在后续追踪中访问了买方经纪人的公司Avanti Way East Miami，询问他们对“证明ChatGPT定价更准”的看法。据该公司的管理合伙人伊内斯・赫格杜斯-加西亚（Ines Hegedus-Garcia）称，这种病毒式传播的结论可能过于简单。
在加西亚看来，这次出售表明，虽然ChatGPT可能会帮助莱文进入市场，但并没有帮助他充分利用多方竞价的优势。在市场低迷的情况下，这可能导致他错失最大的优势。
在回顾了过去一年该地区所有非滨水家庭住宅的销售情况后，她告诉Realtor.com，她对此次销售“证明ChatGPT定价更准”的说法持怀疑态度。
她分享31笔交易。莱文的房子以每平方英尺358.41美元的价格售出，高于该地区339.20美元的平均水平。但加西亚认为，更广泛的平均价格可能低估了这栋房子的实际售价，因为它并非普通的房产。
莱文的房子占地更大、装修过，整体状况也比样本中许多其它房屋好。她表示，同样重要的是，房源资讯可能并没有完全展现出这些优势。“她说照片没能展现出房子的真实面貌，”加西亚谈到买方经纪人对这处房产的第一印象时说道，“起初他们觉得这房子更像是需要翻修的。”
然而，买方经纪人发现“这处房产比照片上看起来好得多（显然照片拍得不够好）”。这并不能证明这栋房子一定定价过低。但这确实表明，这栋房子可能比它在网路上展示的——以及最初在网路上传播的——所呈现的要好得多。
使用AI可能会误判
而且，加西亚认为，一旦买家开始竞争，ChatGPT就无法做到什么。“到了那个时候，你要联络所有提交过报价的人，告诉他们：‘我希望你们在某个日期前给出最高报价。’”她说。这样做的目的，不仅仅是看看谁出价更高，而是要迫使买家完善交易的各个方面：价格、时间、附加条件以及其它条款。
Realtor.com高级经济学家，乔尔・伯纳（Joel Berner）表示，该地区目前处于买方市场，2月份房屋库存量同比上升5.1%，而挂牌价格中位数同比下降14.6%，尽管房屋上市时间有所缩短。
“买家已经注意到这一点了，”他说。伯纳认为，在这种情况下，立即出现竞争对手是一种难得的优势。“卖家遇到了一个噩梦般的情况，他把价格定得太低，却声称很快就收到了竞价，”伯纳说。“如果他没有利用这种情况来挽回一些损失，可能会损失六位数。”
没有经纪人协助卖房，还有另一个代价：一旦签订合同，如何处理交易事宜？加西亚称，随着交易的推进，莱文反复提出有关附加条款、披露要求、检查时间表和其它合约条款的问题——ChatGPT可以大致回答这些问题，但回答的方式并不总是符合佛州的惯例。
“他会先在ChatGPT上测试一下，然后再回来问她，‘这样行不行？’”她说。 “然后（买方经纪人）就会说，不行，这在佛罗里达州不适用。”她说，部分复杂程度涉及州法律要求的表格，以及那种无法在不同市场之间轻松转换的现场判断。
莱文在与房地产律师合作的同时，也十分依赖买方经纪人的专业知识。加西亚表示，卖家如此依赖买方经纪人“并不常见”。她指出，虽然经纪人可以帮助自主售房的卖家完成交易流程，但“如果你真的要明确区分受托责任，就需要确保有人代表你的所有利益。”
加西亚比喻：“我把ChatGPT当作我的营养师，但我还是会去看医生，做真正的血液检查。我不会把我的健康，这么重要的事情，交给ChatGPT来管。”她认为，同样的逻辑也适用于房地产。◇
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
