【新唐人北京时间2026年04月21日讯】当前美国房地产的困境，不是美国人不想买房，而是房价太贵、利率太高，供给也很紧张，尤其是平价房产特别稀缺，总结一句话就是：“有行无市”的状态。所以川普一上任总统，就在设法解决这样的困境。他可以称为史上最懂房地产的总统，但这次也遇到三道关卡。
为了解决当前美国房地产深度冻结、美国梦破碎，川普当初竞选时就对年轻选民的承诺，要让购屋负担能力重回“前疫情时代”。不过事情看起并不顺利，一来是因为，国际间的事务：像是关税问题、重塑美国地位、各国战争调解，还有现在的美伊战争，实在太多事情不得不优先处理；二来，这次的房市僵局，十分特殊，可以说在历史上从来没有过！
历史重演：二战后缺房
现在的美国房市问题，要说和历史类似也是有，而且是多个历史的“综合变体”。
首先，今天的供给短缺，有一点像二战后到1950年代初的美国。二战结束后，美国出现明显住房短缺，大量的退伍军人返国、家庭加快形成，让住房需求暴增；当时的政策解方，就是大量建设与扩张住房金融支持。
这和今天相像的地方在于：问题的核心都不是短期投机，而是结构性供给落后于需求。白宫最近才发布《2026年总统经济报告》，里头就指出，美国目前面临约一千万独栋住宅缺口。所以，城市学院（Urban Institute）的研究也提到，美国要真正解决住房短缺，历史上最有效的方式本来就是大规模兴建住房，而不只是补贴需求。
不过，今天又不完全像战后。战后那一波可以靠大规模郊区开发、基础建社扩张来消化需求；现在很多高需求都市面临的是土地分区限制、土地昂贵、审批缓慢、基础建设压力大，所以供给反应比当年慢得多。
所以，现在川普要改善供给问题，面临更复杂的层面。第一他想改变监管制度、流程，这里包括土地分区的限制、环评、文件审查、各种的建筑规范要求。而且，这些东西要改变，很多其实不在华府层面，而在州与地方政府。像是加州就被白宫点名，由于高昂的开发成本、冗长的审查时间，还有严苛的建筑与能源法规，都是导致住房失衡的凶手。
其次，川普最想禁止大型机构投资人抢购独立住宅，他希望把更多购买机会让给真正想买房的人。但是，这一点现在国会的态度似乎与川普不同调，认为这种限制争议很大，很多专家都认为，大型机构其实持有的住房很少，而且他们是市场上的房东，一但禁止他们购买独立住宅，反而削弱build-to-rent与租赁住宅开发。
历史重演：1980年代高利率
除了战后的供给短缺，今天的房市也像1970年代末，至80年代初：高利率的“大冻结”。当时为了对抗通胀，美联储将利率推升至历史性的18%。当时的房市陷入彻底停滞，买家买不起，卖家卖不掉，成交量极低。
差异点是，当时的失业率极高，但房屋供应并没有像现在这样出现高达数百万套的“结构性短缺”。现在的僵局是“有工作、有需求，但买不到，也换不了房”。尽管，现在利率没有当时那么高，经济也没那么坏，但不同的是今天的房价非常昂贵。
1980年1月，美国新屋中位价大约是6.29万美元，换算成今天的价值，大约是26.7万；2026年3月，美国成屋中位价大约是40.88万美元。单看价格水准，今天高出非常多。
如果拿收入一起看，1980年美国家庭户中位收入大约是1.771万美元，用6.29万除以1.771万，约是3.6倍；2024年美国实质家庭中位收入约8.373万美元，拿40.88万来除，大约是4.9倍。这表示若只看“房价相对收入”，今天的房价负担可说更重。
因此，川普从上任以来就向美联储主席鲍威尔疾呼：赶快降低利率！鲍威尔却抵死不从，坚持看数据来决策利率走向，这急得川普近日又对老鲍威胁：到任期，你不下台，我就把你辞掉！
主要是两人对美国经济的看法不同，简单说，鲍威尔认为经济因为关税、战争问题，存在很多隐忧，还有通胀效应；川普却认为，美国经济已经准备好迎接更大的繁荣，战争对国内的影响没有那么大，关税也没有导致通胀。他认为这时候降息，会更帮助美国政府、美国人民降低借贷成本。今年5月15日是鲍威尔任期到期日，他会不会自动离职还存在变数。
历史重演：2008年金融海啸后
第三，今天也类似2008年的金融海啸，但不是泡沫，而是后遗症。当年房市崩盘后，住宅建设长期疲弱，住房开工一度跌到历史极低水准；美联储经济资料库（FRED）数列与后续资料都显示，2009年附近的住房开工，曾落到极低水平。之后虽然房价恢复，但住宅建设没有完全追上人口与家庭形成需求，于是留下长期的供给缺口。
今天房市和2008年后相似之处：是多年来盖得不够，尤其可负担住宅不足。城市学会指出，自2009年以来，美国不少地区的住房需求一直超过供给；Harvard Joint Center也指出，到2020年为止，美国比2007年第四季，少了约两百万户空置住宅单位，即使家庭数量同期增加超过1,200万。
从没有过的复合型僵局
今天最特殊的，与历史上都不同的是：“利率锁定效应”。近年的房市分析都反复提到，现在大量屋主手上握有疫情时期3%左右的低利率房贷，一旦出售换屋，就要换成6%以上的新贷款，因此很多人宁可不动。全美房地产经纪人协会（NAR）2025 Profile也提到，屋主持有房屋的中位年数升到11年，创下新高，显示屋主移动意愿被压低。
而且更不同的是，今天还不是高利率的单一冲击，还加上供给不足与屋主不愿卖、买家买不起的多重冲击，于是整个市场像是深度冻结了一样。
用一句话概括：今天不是2008年式的崩盘，更像1980年代高利率冻结，加上2008年后的供给不足，叠加疫情后利率锁定效应的复合型僵局。
每道关卡 都无法简单解锁
所以，川普今天面临的是这样一个从没有过的房地产局面。然而，每一道关卡都有障碍，不是能简单解锁的任务，尽管川普有多道行政令指示：加快建房、试图降低房贷成本、禁止大机构买房等等。
但是说白了，这些命令只是很强的政策方向与政治讯号，距离真正落地成为能强制改变市场行为的制度，中间还隔着法规修订、机关执行、预算、甚至国会立法的多重障碍。
因此，川普要先拆联邦的监管、地方的监管，简化官僚流程，让房子盖得快。这个步骤就要跟州政府打交道，不是出行政令就能解锁，尤其是很多人口大都会区，监管特别严苛；要移除监管障碍也有修法的时间性。
而且，现在很尴尬的是，拆除监管想让建筑商多盖房，另一方面，美伊战争却让建筑商信心再度跌落，4月建筑商信心指数：34，较3月下降4点，为2025年9月以来新低。其它的现状销售指数、未来六个月销售预期和潜在买家流量，也都是下跌状态。
尤其地缘政治与能源成本冲击，加上利率回弹，让建筑商一个头两个大！约七成的建筑商表示，由于材料价格波动剧烈，他们现在极难为新房定价。为了促销，目前约有36%的建筑商选择直接降价（平均降幅约5%），且六成的建筑商仍在提供各类促销优惠，如买低利率、补贴过户费。
虽然，建筑商非常支持川普大砍环保法规与建筑规费，但高利率、高能源成本，以及劳动力短缺这三座大山，让建筑商对2026年下半年的展望显得非常保守。
另一边碰到要降低利率，有美联储的阻力，当然川普政府自己的关税与战争问题，也在一定程度上加剧了房市的复杂度。尽管，我也赞成关税为美国带来公平的贸易和重塑美国制造的机会，但现阶段确实给物价、消费增加些许压力。
近年来，随着建筑业的放缓，投机性房屋建设——即开发商在没有确定买家的情况下就开始建造新房屋——已经逐渐消失。而且，只要房贷利率和购屋低迷的状况持续下去，这种趋势就不会改变。
然而，向买家提供降价和优惠的同时，这进一步压缩了建筑商的利润空间。利润前景如此黯淡，很容易理解为什么供应链会出现漏洞。
所幸，国会两院都在积极推动搁置已久的住房法案。众议院和参议院，分别通过了各自版本的住房法案。总体来说，法案对住房市场有利多发展空间，但也有两点最具争议的内容，分别是“禁止机构投资者”的红线在哪里？“联邦激励”vs.“地方自治”分界线又在哪里？这些有待立法者的商榷，为美国住房市场找到出路。
目前市场正处于“政策利多”与“宏观经济风险”的拉锯战中，建筑商普遍认为，只要利率不真正降回到5%字头，房市僵局就很难打破。这或许就是川普急于换下鲍威尔的原因。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
