【新唐人北京时间2026年03月03日讯】有在追踪本专栏的读者们，可能已经知道现在美国房市正处在持续的降温期：卖家逐渐变多、买家收手，连带原本还不断微微升温的房价，现在也出现转折！
近日Realtor.com就发布报告，点名那些降价最多次的都会区。另外，Redfin也报告，今年1月全美有近七分之一的房屋交易告吹，创下同期历史新高。本集我们就一起来看看，接下来的春季房市正在发生什么事！
房价最易降价的都会区
我们先来关心哪些都会区的上市房出现最多降价，显示卖家可能急于求售的情绪。根据Realtor.com在2月20日发布的统计，确定了10个主要都市区，主要集中在房屋供应充足的南部和西部，这些地区的上市房最常经历至少三次的降价调整。
德州奥斯汀是本次的榜首，这一点都不意外！因为自从房市开始冷却，奥斯汀一直都是在各种降价、买方市场名单中的常客。当地的房市因为经过疫情期间的人口红利，导致房市过度膨涨，所以现在涨太多的部分，就得吐回去，不然买家都不买单。
从数据可以看到，奥斯汀现在有22.2%的房源，自上市以来至少降价三次。在全美范围来看，只有10.7%的上市房降价三次以上，所以奥斯汀几乎是这个比例的两倍之多！显见当地的卖家终于开始接受正常市场的感觉。
名单中的第二名也是德州，在圣安东尼奥，当地有22%的上市房降价三次以上。第三名是佛罗里达州的坦帕，有20.8%。后面还有印第安纳州的印第安纳波利斯，这是是排名中唯一的中西部城市，降价比例为18.4%。第五名是佛州的杰克逊维尔，降价比例为17.8%。
其它多次出现降价的大都会区，包括达拉斯17.2%、佛州奥兰多16.9%、俄勒冈州波特兰16.6%、凤凰城16.5%，以及丹佛15.9%。
可以看到这次名单正如前面讲的，都集中在南部和西部，尤其德州、佛州都出现三个地点。佛州的一位房地产经纪人，就说出一个很残酷的现实：如果没有人来看房子或出价，无论你采取什么行销策略，最终都取决于价格！
事实上，佛州有很多屋主都是因为迫不得已才卖房，而不是在试探市场反应。许多人出售的是第二套房、度假房，或是要搬离该区，又或是年长者为了缩小居住面积入住养老院，或出售长期出租房产而出售。
房产交易取消增加
接着，我们从另外一个角度来看现在房市降温的讯号，Redfin在2月24日发布新数据，指出今年1月，全美近四万份房屋买卖合约被取消，占当月签约房屋总数的13.7%。这个比例高于去年同期的13.1%，也是自2017年有纪录以来，1月份的最高纪录。
通常情况下，年底的房屋交易取消比例会比较高，而春季则比较低。但是，今年1月比往年都高，主要原因是目前市场进入买方市场，卖家比买家多出数十万。这给了买家更大的议价能力；如果他们在房屋检查期间，看到更喜欢的房子，或者检查过程中出现问题，买家就可能会取消交易。
另一个主要原因是经济情势的不确定性。虽然房价已从高峰回落，但仍接近历史高点。一些在犹豫的买家取消了购屋计划，主要是因为他们对裁员、关税和地缘政治紧张局势等问题感到焦虑，这时候对大额、大动作的交易就会终止。像是洛杉矶就有16.7%的房屋购买合同被取消，高于去年同期的15%。
但是取消率最高的都会区，出现在德州的圣安东尼奥，1月份有超过五分之一（21.2%）的房屋购买合同被取消。圣安东尼奥也是刚刚降价最多的第二名，显示当地房市的明显降温。
紧随其后的是亚特兰大（18.5%）、克里夫兰（17.9%）、加州河滨市（17.5%）和佛州奥兰多（17.3%）。在这些地方，取消交易的原因，主要是因为这些地区大多是买方市场，房屋卖家远多于买家，这使得买家可以选择取消交易，转而寻找下一套房产。
例如，在圣安东尼奥，卖家数量是买家的两倍，而在亚特兰大，卖家数量比买家多出八成。
另一方面，旧金山1月仅有3.5%的房屋购买合同被取消，是本次取消率中最低的都会区，其后是纽约州纳苏县（4.8%）、加州圣荷西（5.3%）、威斯康辛州密密尔瓦基（7.6%）和加州奥克兰（8.4%）。
事实上，大多数都会区的合同取消率都在上升，统计中的47个，只有11个出现下降。再次验证房市的买方市场，正在逐渐加强。
以2月下旬的最新数据来看，今年美国春季房市会更接近“偏买方、但不会大崩或大涨”的盘整市场：买方议价空间比过去两年大一些，但整体成交要真正转热，仍卡在“供给不足、高房价基础”这两个结构问题上。
影响春季房市的关键点
以下来看看几个影响今年春季房市的关键点：
一、利率：
首先一定是利率，这是本次春季的最大变数。30年期固定房贷利率最近已降到约5.98%（2月26日当周），这是自2022年9月以来，首次跌破6%，对春季买气有心理与月付改善，具有一定效果。
但这次利率的下降，更像小幅改善，不是大反转。多数经济学家仍偏向：若没有明显供给改善，利率跌一点不太可能直接引爆全面房市热潮。
另外，市场主流预测也倾向，2026年大部分时间利率在6%附近盘整。尤其，这次利率主下降的主要原因，是因为最高法院判决，川普的关税措施违法，引发2月下旬，投资人的趋险情绪，将资金投入美债，造成殖利率下滑。
所以，有趣的是，川普一直希望利率降下来，现在确实有下降，但却不是以他希望的方式下降。川普更希望是美联储降息，带动房贷利率下走。
不过反过来说，这波关税违法的震荡，的确把经济前景往“更弱”方向修正，对美联储未来利率路径的预期，通常也会偏向“更有可能降或降得多”的方向进行，这会把10年期殖利率往下拉，房贷利率也有机会跟着下滑。
二、供给：
第二是供给有回升迹象，但“锁利效应”仍让供给不够用。供给正在“慢慢变多”，2月中旬最新发布的数据显示，在售库存年增约7%～7.5%，但是有放慢的迹象。
最近几周的新上市房刚回到年增正成长（幅度不大），所以春季是否能继续补库存，还要看屋主会不会因为利率回落，而更愿意出来卖房。
主要还是结构性短缺仍然存在，很多屋主握有低于5%的既有房贷利率，不愿换屋，使得市场特别缺“可负担的入门房”。如果以全美房地产经纪人协会在1月份的数据来看，未售库存122万户、月减0.8%，但年增3.4%，有3.4个月的库存量，这样供给还是偏紧张，离真正宽松的买方库存水位还有距离。
三、需求：
在需求方面，买方更挑、成交更慢，但春季总之会“比冬天更活一点”！近期成交节奏偏慢：Redfin指出1月成交房源，从上市到签约时间拉长，约64天，待成交（Pending）也偏弱。
不过，随着利率回落与新房源增加，业界对春季“会比年初忙”的期待正在升温，但更像是冷清转换到正常，不是用火热来形容。抵押贷款银行家协会（MBA ）2月25日当周的购买指数Purchase Index（未季调）周减1%，但 年增12%，显见买气有在松动，但还不到冲刺期。
四、价格与议价：
至于价格方面，多数2026年的展望都是小幅上涨或接近持平，代表“牛市没有，也不用担心熊市来临”，就如开头讲的，在局部地区有降价比例较多的情况，整体来说仍是价格偏高。
所以，目前市场特征是：库存上来、降价比例偏高，春季如果供给续增、需求没有同步放大，买方在不少都会区的议价力会比去年好。加上，利率稍降，买家今年春季更值得“出价、谈条件”：要求卖方负担过户费用（Closing Cost）、利率买点（Buydown）、修缮，或直接砍价，通常会比过去两年要好。
反观卖方，如果你在“买方多、可替代房源多”的区域，策略可能会更像2018–2019年：定价要贴近市场、备好让利筹码，否则容易卖得慢，最后被迫降价求售。
最后，如果想要促成春季交易成功，要留意避免鉴价低于成交价的问题，因为区域成交案例如果很少，或是房市迅速转冷，银行鉴价用的已成交资料更保守，容易造成买方需要补差额的问题，最终交易就可能会取消。
另外，修缮谈不拢、保费暴增、产权问题等也都是很容易造成交易失败的项目。正当房市面临转换期，不是完全的买方市场或卖方市场，在这些问题上与其坚持一把抓，不如把握我方最在意的项目去谈判，更能提高春季成交概率。◇
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
