央行上海紧急摸底96家房企资金链

原先质疑万科降价售房的人,现在多数选择了闭嘴。4月初,上海五家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行,以及上海银行等8家银行均收到来自人民银行上海分行的一份紧急文件,名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》。

据21世纪经济报导11日引述一位看到这份通知的知情人士透露,央行上海分行下发通知,并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查,目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应,掌握房地产开发企业资金情况”。

“估计下一步还是会有调控,目前是摸底,看看房企的承受能力如何,以把握节奏和力度,防止用药过猛。”4月11日,一位大行上海分行信贷人士说。

据报,央行上海分行指示8家银行,各抽样选择12家房地产开发企业。前述知情人士透露,通知特别强调,要对数据完整性和逻辑性初步审核,确保数据质量;并要求各行同时填报房地产贷款逾期、展期和贷款诉讼案件情况表;“4月15日为最后时限”。

据报导,8家银行将向被调查房企下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》。该问卷共列有22个问题,分为三个部分:第一部分为房企的基本情况;第二部分为资金财务状况;第三部分为价格和销售情况。

在最为重头的“资金财务状况”部分,央行上海分行首先希望知悉目前房地产开发企业最主要的资金来源,备选答案有自有资金、银行贷款、股东借款、定金及预付款、应付工程款及其他。

开发商死撑房价

据报导,今年,央行提出实施从紧货币政策,信贷增长也要控制在2007年的相同水平线上。而房企资金链紧张程度如何,目前已是初露端倪。

房企如何化解资金困局?一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说,首先,“房企还是想到我们银行贷款。”这也是目前最经济的方式。

其次,开发商将选择同业拆借,也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高,目前银行贷款的年利率一般不会超过10%,而房企同业拆借的年利率可能达到40%至50%。

第三条渠道是采取股东方注资,吸引资金,或强强联合等类似的财务重组。

第四条道路,也是开发商最不愿意做的一种选择——降价售楼。据上述信贷经理透露,他所知道的开发商中,目前没有一家选择降价售楼,因为到期贷款较少,“都在撑著”。

但开发商已为死撑房价付出了代价。除同业拆借的高昂利息外,上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地,一是因为手中没有宽裕资金,二是此时拿地风险较大。

死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称,该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20%左右。

资产质量隐忧

上海的房价波动已能够影响在沪商业银行的“半条命”。

截至2007年12月末,上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%,如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到(上海市)银行一半左右的信贷资产安全。

此番在摸底房企资金链的同时,央行上海分行非常关心金融机构房地产贷款到期和展期的笔数和金额情况,尤其是2007年四季度和今年一季度两个时间阶段;同时,贷款诉讼情况中涉及个人住房贷款情况也在调查之列。

风险苗头已经出现。前述内部报告显示,截至2007年12月末,上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元,不良率比年初上升了0.78个百分点;其中,2007年新发生住房开发不良贷款20亿元,同比多增13亿元。

进入2008年一季度,市场行情依旧不容乐观。

央行上海总部发布的2008年一季度信贷数据显示,由于房地产市场成交量变化影响到个人住房贷款走势具有一定的时滞性,因而年初上海市房地产成交量的萎缩导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元,同比多减12.1亿元,其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。

目前,“房企资金链趋紧与房价走势的关联度还不大;但问题是要不就是不关联,一旦关联起来,就会大得不得了。”前述大行信贷经理直言。

在上述内部报告中,也有有关部门担忧,房价一旦大幅下挫,极有可能出现大量违约现象,使银行信贷资产遭受巨大损失,甚至可能爆发类似美国次级贷款的风险。@

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