美國房價漲幅放緩 哪裡大降價或大漲價?

美國地產熱點 文:李歐

【新唐人北京時間2024年07月07日訊】現在美國房地產市場正在出現分裂!是什麼樣的分裂呢?我想這是很多買家非常想要聽到的消息:出現越來越多的房屋賣家降低價格。

雖然,全美範圍的房價還是有上漲的情況,但是想要降價,儘快在這個夏天賣出房子的賣家,已經有點等不及了。利率過高、房屋保險和房稅太貴,很多買家都希望等利率進一步下降再出手,所以現在有些房源相對比較多的城市,願意放下身段,促成交易。

反過來說,房源少的地方,還是存在漲價,甚至有兩位數百分比的漲幅!哪裡有大降價和大漲價?一起來看看。

全美房價漲幅放緩

先來看降價的城市,根據Realtor.com報告,今年5月的房價中位數達到442,500美元,去年同期是441,000美元,所以增幅已經放緩很多。

同時,在美國50個最大的城市中,有20個城市自去年以來房價出現年度下跌,其中5月跌幅最大的幾個都會區,可能會讓人很驚訝,第一名是在邁阿密,房價中位數較一年前同期暴跌11.2%,當前房價中位數達到439,000美元。

11個降價最多的都會區

總的來說,在這份名單中有11個全美降價最大的城市,南部地區占有6個,西部地區有3個,中西部2個,東北部卻一個都沒有。

全美四大區域,南部地區的上市價格與去年同期完全持平,因為近幾個月來,那裡的房屋庫存增速最快,壓制了價格的增幅。但是,西部地區有0.8%的微幅增漲,中西部有4.4%,東北部漲最多,有6.1%的價格上揚。

MIAMI GARDENS, FLORIDA – MARCH 30, 2023: Hard Rock Stadium during 2023 Miami Open in Miami Gardens, Florida

不過要提醒大家,這只是Realtor.com的統計數據,不同的數據庫未必有相同的表現,所以說只能給大家參考。但是,南部地區的降價,尤其在德州、佛羅里達州的部分城市是相當明顯的,所有的報告中,幾乎都提到這兩個州的降價情況。所以,想要朝這兩州投資的朋友,現在應該會有好的機會出現。

接下來,降價第二名的是科羅拉多州的丹佛,年幅度下降6.3%,房價中位數來到63.9萬美元;第三名降價城市是西雅圖,房價中位數77.7萬美元,降價幅度5.5%。

再來是密蘇里州的堪薩斯城,降價4.9%,房價中位數44萬美元;第五名,俄克拉荷馬州的俄克拉荷馬市,降價4.3%,房價中位數33.9萬美元。

第六名是百萬美元大城市——聖荷西,這座矽谷核心城市,年降幅是4.0%,房價中位數來到146.9萬美元,價位還是相當驚人。

第七是佛州的坦帕,下降3.2%,中位數房價42.5萬美元;德州奧斯汀,下降3.1%,中位數房價56.5萬;密西根州底特律,下降3.0%,中位數房價26萬美元;德州的聖安東尼奧,下降2.6%,中位數房價34.8萬美元;最後是北卡羅萊納州的羅利,下降2.6%,中位數房價46.2萬美元。

上面這些城市,有沒有哪些是你正想要投資購買的城市呢?我不敢說現在正是最好的機會,不過這是一個機會的開始,畢竟房價漲這麼久了,這些地方難得有降價的機會,讓買家有談價的空間,確實可以進一步評估看看。

庫存增加 壓制房價

那為何這些城市會出現降價呢?最簡單的原因,就是可銷售房的庫存量增加了。與去年相比,正在出售的房屋數量明顯更多,成長了35.2%,是連續第七個月的增長。

在5月新增的上市房,也比去年同期增加6.2%。房屋在市場上銷售的天數是44天,比去年多了一天,代表銷售速度的放緩,不過這個天數還是比疫情之前快了8天,表示市場的銷售速度還是頗快速。

不得不承認,整體仍是偏向賣方市場的情況。即使現在可銷售的房源成長不少,而且今年前五個月,活躍的在售房屋庫存,是2020年以來的最高水平。然而,今年的庫存,與2017年至2019年的典型水平相比,仍然是減少了34.2%。

東北地區 庫存量最少

特別的是,20萬至35萬美元的房屋,上市速度超過了中高價格水平的房屋。低價房的庫存,與去年相比增長了46.6%,甚至超過了上個月41.0%的增長率。而且這個大幅增加,主要來自南方地區,上市了許多更小、更實惠的房產。

其實5月份,全美四大地區的庫存都比前一年活躍。與去年相比,南方上市增長了47.2%,西部增長了34.5%,中西部增長了20.5%,東北部僅增長了9.4%。從這裡就可以看出,為何剛剛降價最多的名單,都集中在南部,但是東北部卻一個都沒有。

再與疫情前的2017年至2019年的5月份相比,西部的庫存差距最小,相比下降了21.2%,南部差距為22.1%,中西部和東北部差距更大,分別為52.0%和60.0%。差距越大,表示房價越難下降。

事實上,現在可銷售的庫存量,與去年相比,50個最大的都會區中,增長最多的出現在佛州的坦帕,增加87.4%,鳳凰城增加80.3%,佛州的奧蘭多,增加78.0%。

不過,大多數都會區的庫存水準,仍然是比疫情前低。50大中,只有12個在5月份的庫存水準比疫情前高。但這已經改善很多,也比4月份時又增加了5個,包括奧斯汀,增加了33.6%;聖安東尼奧,增加31.8%;丹佛增加22.0%。奧斯汀、聖安東尼奧、丹佛都是剛剛降價名單中的城市。

再看到新上市增加最多的都會區,出現在西雅圖,增加37.3%;聖荷西,增加26.5%;和坦帕,增加22.3%。西雅圖和聖荷西,也在剛剛的降價名單中。

尋找降低房價的另一個機會

其實,現在除了在這些庫存多的城市中尋找價降的上市房之外,另一個機會是可以尋找需要適度裝修的房產,只要地點可以接受,這些需要一些修繕的房產,應該可以拿到不錯的價格。

因為,目前的買家壓力都很大,利率很高,各種費用、保險也都很貴,促使買家下決心的購買的動力很低,所以大家都想要節省力氣,要買就想買到直接可以入住的房子,別再花一筆修繕費用。

所以,現在有很多房地產經紀,都會建議賣家在上市前,把房子儘量整修好,對房子的銷售會更快,價格不容易被砍價。但是相對來說,如果買家認為,房屋即便需要一些裝修,但價格可以壓低,修理也不用花太多錢,這可能是一個節省的好機會。關鍵是降價的幅度,夠不夠賺回裝修的費用,比如價降五萬,但裝修花十萬,這可能就不是一個吸引人的Good Deal。

這裡房價上漲最多

接下來,就要來瞧瞧現在哪裡的房價上漲最多。庫存越多,降價越多;反過來看,庫存越少,越容易漲價。所以,這次在東北部占了5個,有最多漲價的城市,中西部只有兩個、西部也有兩個,南部只有一個。

因為剛剛我們已經看到,東北部的可銷售房產最少,當然就推升了房價上漲。漲最多的是紐約州的水牛城,上漲18.6%,房價中位數30萬美元;第二是俄亥俄州的克里夫蘭,上漲15.9%,房價27.4萬美元。

Aerial image captured in Buffalo New York

第三名是,密蘇里州的聖路易斯,上漲10.9%,房價31.2萬美元;賓州匹茲堡,上漲10.8%,房價26.4萬。前四名都還有兩位數的漲幅。第五名是賓州費城,上漲9.3%,房價38.2萬美元。這裡也可以看到,上漲最多的地方都是房價比較低的,依然處在全美中位數房價之下的價位。

第六名是名單中最貴的城市洛杉磯,依然上漲8.5%,房價124.8萬美元;再來是羅德島州的普羅維登斯,上漲8.5%,房價58.6萬美元。

第八是田納西州的孟菲斯,上漲7.5%,房價35萬美元;第九是紐約市,上漲7.5%,房價78.9萬美元。最後是加州的河濱市,上漲6.8%,中位數房價62萬美元。

這份名單中,可以看到房屋庫存的影響有多大,而且上市的天數也受到絕對的影響。在南部,過去幾個月庫存增幅最大,所以5月份典型房屋的上市時間比去年還增加了4天。但是,在中西部減少3天、東北部更是減少5天,西部也減少了2天,整體房屋在市場上停留的時間,仍然比去年少,不過南部因為有最多的房源,上市天數也停留最久。

1億美元 支持經濟適用房貸款

美國政府也意識到缺乏住房的問題很嚴重,在此前我也特別談到,在這次美國大選中,哪些議題最讓選民在意,結果年輕的Z世代最在意住房問題。所以,近日,美國財政部長耶倫宣布了一項新計劃,將在未來三年內,額外提供1億美元,為數千套經濟適用房提供貸款。

財政部的新措施,還包括加強對城市和州,如何使用新冠疫情之後的恢復資金來增加住房供應的指導,以及減少政府部門對經濟適用房投資計劃的各種行政程序與文件。

建築商協會盼降低開發成本

全美住宅建築商協會的主席,卡爾・哈里斯(Carl Harris)讚賞拜登政府對增加住房供應的努力,但哈里斯也表示,增加住房建設,最有效的辦法就是減少對新建設的監管,他呼籲拜登政府取消低效的地方土地區劃規則,以及採用合理,且具有成本效益的建築規範,這樣將會使建築商能夠更快速增加住房供應,並且扭轉不斷上升的住房成本曲線。

今年4月,哈里斯曾強力抨擊了拜登政府,阻止聯邦保險提供給新房抵押貸款,除非新房建設是按照2021年國際節能法規的要求建造的。哈里斯認為,這項全國性的強制令「毫無意義」,並認為這將大幅提高住房成本,同時對節能一點幫助也沒有。

增加住房供給從來不是一項簡單的是非題,甚至牽涉到各方利益衝突,要妥善地解決這個問題,還需要全盤考量,但這個危機卻迫在眉睫,一般大眾想要參與解決問題,可以善用手中的選票,檢視候選人的政見,尤其是華人朋友不要放棄投票的權利,這是身為公民的責任之一。

(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)

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