【財商天下】房地產股債齊跌 中國房價要崩?

【新唐人北京時間2022年11月03日訊】最近,中國房地產市場持續爆出重大違約事件,甚至連「模範房企」也出現了債券違約,而且,還有9萬億元債務即將到期。目前,地產股已經下挫到10年來新低,以美元計價的垃圾債券也跌到歷史低位。

那麼,是什麼原因導致這些房地產企業的股債價格暴跌呢?政府採取救市措施,又為何不起作用?此外,陸媒的一篇社論也引起了廣泛關注,被認為是中共準備放棄房地產、不再托底樓價的一個信號,這篇社論又具體說了些什麼呢?我們今天就來談談這些內容。

房地產股債暴跌 投資者對市場無信心

最近,中國房地產業的壞消息不斷,房企爆煲是聲聲不絕,房債危機還在進一步升級。

在上週五,10月28日,龍湖、碧桂園、綠城等多家大陸房地產開發商的境內與境外債券,一起遭遇重挫,也導致上海、深圳和香港股市同步重挫,上證綜合指數跌到2,900點的關卡,而屢創新低的香港恆生指數,也在28日時跌破了15,000點大關。

從媒體報導來看,這一波的房債危機,觸發點是建設豪宅別墅聞名的龍湖集團,先是龍湖「20龍湖02」人民幣債券,突然暴跌36.02%。接著,碧桂園人民幣債券「21碧地02」也暴跌20%,兩者都觸發停牌交易,同時,兩家公司的其它多個境內與境外債券也都大跌,世茂、綠城等多家龍頭房地產集團也受到牽連,股票和債券價格同樣遭遇重挫。

而且,到本週一,房地產股票和債券仍然延續跌勢。據《界面新聞》的報導,10月31日,A股、港股房地產板塊集體下挫。在A股市場上,保利發展、華發股份、濱江集團的跌幅都超過9%;在港股市場上,龍湖集團下跌了23.78%,綠城中國、萬科企業、時代中國的跌幅,也都超過10%。

與此同時,中國以美元計價垃圾債券,也跌到了歷史新低。

據經濟觀察網報導,10月31日,房地產債券價格也大幅下跌,綠城中國、新城發展的美元債跌幅超過10美分,龍湖、萬科等發行的多筆美元債價格,跌幅超過5美分。今年以來,已有46隻房地產美元債的淨價跌破了20美分,其中,有34隻美元債的淨價不到10美分,這些美元債中,既有爆煲房地產企業旗下的美元債,也有碧桂園、遠洋和中駿等這些未出險房企發行的票據。

彭博社報導說,10月份的垃圾級中資美元債,創下一年來最大單月跌幅,也將是有史以來第三次跌幅超過10%。目前,94%的垃圾美元債的交易價格低於70美分。而直到幾年前,這個市場還是全球最賺錢的債券交易之一。

那麼,這些房地產企業的股債暴跌,到底是什麼原因呢?

可以看到,股價跌幅最大的龍湖集團,3天前剛剛完成了一場重大人事變動,龍湖集團在28日晚上發布公告,宣布創辦人吳亞軍離開管理層,董事長一職由CEO陳序平接任。消息出來後,龍湖股價就急劇下挫,盤中一度下跌四成多。

萬科集團的股價暴跌,則是受到了最新公布的疲弱業績的拖累。萬科上半年的利潤增長了10%,但是10月28日公布的第三季淨利潤,卻下降了14%。

還有綠地控股,在10月31日發布的公告中提到,要對旗下9隻美元債就展期事項徵詢意見。這之前,綠地已經有兩筆美元債的價格跌破了20美分。

我們看,這些房企股債暴跌,看上去似乎原因多種多樣,但是,最根本的原因,卻是投資人對中國房地產業已經毫無信心。今年以來,房地產股債一路下行的最主要的原因,就是中國房地產業銷售疲弱和融資困難。

各地政府雖然推出了各種刺激購房的措施,包括購房補貼、降利率、放寬限購等等,不過,根據中共統計局上週發布的數據,9月份70個大中城市新建商品住宅價格,環比下跌了0.28%,已經是連續第十三個月下滑。另外,1~9月份的住宅銷售額,也同比下降了28.6%。

而且,克而瑞研究中心的最新數據顯示,房地產市場10月再陷低迷,「金九銀十」的樓市傳統旺季徹底落空。重點30城的成交面積,創下了半年來的單月新低,環比下降14%,同比跌幅擴大到28%。百強房企的單月銷售規模,環比下降2.6%,和9月相比,同比降幅擴大了3個百分點,達到28.4%;1~10月份的累計業績,同比下降了44%。

分區域來看,長三角地區市場明顯降溫,即便是上海、杭州這一類熱點城市,成交量也在下降。同時,大灣區市場也一樣是集體遇冷,在疫情防控影響下,廣州、深圳、佛山等供應環比腰斬,成交量全面轉跌。

除此之外,創紀錄的房企債務違約,也是導致房企股債價格下跌的重要原因之一,有著中國「模範房企」稱號的旭輝控股,就是一個最典型的例子。

10月初時,旭輝控股已經因為沒能支付港元可轉換債券的利息正式違約,讓市場大失所望,也成為中國高收益美元債市場下跌的主要原因之一。

而在本週二,也就是11月1日,旭輝控股又發布公告稱,因公司現金流惡化程度超出預期,為確保「公平對待所有境外債權人」,已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。公告消息一出,旭輝控股的港股就大跌了25%。

可以看到,截至11月1日,旭輝控股的境外債務總額大約是68.5億美元,到期未付的本息總額,大約是4.14億美元。根據中指研究院數據,旭輝控股前10個月實現銷售額1,133.8億元,同比減少45.8%。今年以來,旭輝控股已經累計下跌了91%。

示範房企也爆煲 房債危機升級

雖然說,中國房地產開發商的爆煲已經是屢見不鮮,但是,旭輝控股的違約還是在市場上掀起波瀾,因為旭輝控股,是被中共當局認定的示範性民企之一。但是現在,這家企業,也成了爆煲的示範。

今年以來,由於民營房企接連爆煲,資本市場信心受挫,為了增加投資人信心,中共監管部門在8月份指示,中債信用增進投資公司(簡稱「中債增」),對房企發行的中期票據開展「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」,涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝、遠洋集團、新城控股和金地集團六家示範性民企。

於是,8月下旬以來,包括龍湖、旭輝、碧桂園、美的置業、新城控股在內的5家房企都成功發行中期票據,由「中債增」提供了全額擔保。其中,旭輝控股在9月份發行了人民幣12億元(約合1.66億美元)的債券,但是顯然,這筆融資仍然沒能解決資金緊張問題。

也因此,《華爾街日報》已經在10月21日發表過一篇文章,標題就是《示範民營房企旭輝控股違約,中國房地產行業還有安全之地嗎?》文章中說,讓人擔憂的是,如果連旭輝控股這樣的公司都陷入困境,那可能就沒有哪家開發商是安全的了。

事實上,除了旭輝,龍湖、碧桂園也是示範性民企,也發行了國有機構擔保的中期貸款,但是龍湖和碧桂園的債券一樣也是暴跌,這顯示中共當局採取的信用增進工具,力度可能不足,無法扭轉中共房企債務惡化的趨勢。跟這些公司的短期債務相比,這種政府擔保債券的發行規模太小。

所以,台灣《工商時報》也在10月31日發表評論,題目是《關注大陸房債危機和金融穩定》。文章提到,9月份,中國百大房地產開發商實現銷售金額為人民幣5,709.6億元,按年衰退25.4%,而像是融創、世茂、碧桂園等這些開發商,更是深陷在30%~60%的銷售衰退中,但是,讓人憂心的是,原本熱鬧的十一長假,還趕上習近平的二十大連任,但這些,卻沒能有效刺激到中國房市。中國龍頭房企財務週轉困難,仍然是眼前房間內最大的一隻大象。

彭博社也在11月1日發文,標題是《中國最後的離岸房地產債券避風港正在崩潰》。文章中說,中國的房地產債務危機,正在進入另一個新危機階段,即使是部分國家支持的開發商,和長期以來被認為更安全的私營房企巨頭也迅速陷入困境。

彭博社還在另一篇報導中說,從現在起到2023年底為止,中國房地產業將有高達2,920億美元的本地和離岸債券到期,其中,有537億美元到今年年底之前到期,其餘的2,380億美元將在明年到期。據《金融時報》估計,美元計價的中國房地產債券投資人將損失1,300億美元。

不僅如此,房地產危機也在向中國銀行業蔓延。花旗分析師在9月14日的報告中提到,民營房企的違約潮產生了外溢效應,一些國營房企同樣遭遇融資困難,從而使債務違約風險升級。據估算,中國上半年房地產呆帳比例,已經達到了大約29.1%,比去年底大約上升了5個百分點,主要來自於中共政府控股的開發商。根據標普全球評級的預測,這之前的業主停貸潮,可能讓中國銀行業損失最高3,500億美元的按揭。

市場信心缺乏 「保交樓」是關鍵

CNBC引述巴克萊銀行(Barclays)10月13日發布的研究報告表示,中國地產業已經進入第十個季度的衰退,而這也是有史以來最長的一次衰退。目前市場都在觀望,中共官方是否會推出新一輪的救市方案來拯救房地產業。

事實上,中共地方政府一直在推出各類救市措施。比如,據中房研協測評研究中心監測,在三季度,地方累計推出房地產調控政策250條,和二季度相比,減少28%。其中,寬鬆性政策200條,包括放寬行政性限制、加強公積金政策支持和發放購房財稅支持等等。

但是,中共推出這麼多救市措施,怎麼就沒起作用呢?最主要的原因,就是市場信心缺失,居民信貸需求疲弱,以及在「買漲不買跌」心理預期下的市場觀望情緒越加濃重。據《香港經濟日報》報導,不少房企內部人士直言,市場需求實際上已經處於收縮。

這其中,導致市場信心缺乏的一個重要因素就是「爛尾樓」。由於擔心許多民營開發商的樓盤交付能力,購房者對這些公司是退避三舍,也讓房地產銷售陷入了更糟糕的惡性循環。

不僅如此,由「爛尾樓」引發的業主停貸潮,還導致了另外兩個後果,對房地產行業造成打擊。
一是地方政府進一步加強對預售資金的監管,房企從項目提取資金的難度加大,目前可動用的資金不到四分之一;二是引發了金融機構的斷貸和抽貸,部分銀行暫停了包括開發貸在內的相關房地產融資。

正因如此,旭輝控股就表示,9月累計獲得的融資金額只有1.6億元,10月沒有獲得任何新增融資,加上預售資金監管收緊,提取難度加大,導致資金流的惡化超過預期。

所以,從某種程度上講,市場信心能否恢復,取決於「保交樓」的進程及結果,至於其它五花八門的新房優惠促銷政策,能夠起到的作用就十分有限。

中共準備放棄房地產 不再托底房價?

有意思的, 《第一財經》在10月24日發表了一篇社論稱,中共二十大報告強調房住不炒和租購並舉的背後,是對經濟社會變遷的深刻理解,投資者要做好不動產定價重估的積極準備。文章還說,高房價抬升了經濟社會運行成本,加劇房市的有效需求不足,使房地產這一風險資產出現重估定價是遲早的事,並且,價值重估越早,對經濟社會的傷害和拖累就越小。

這番言論被認為是中共準備放棄房地產、不再托底房價的一個信號,引起了輿論的廣泛關注。

確實,《第一財經》作為有上海官方背景的媒體,它發表的社論確實代表著一種政策信號。但是,中共當局會讓房價自由下跌嗎?我並不這麼看,因為這樣做,就將會導致系統性風險的全面爆發,對經濟的破壞性是致命的,後果難以想像。所以,也或許中共是在有針對性地選擇讓某些極高的房價下跌,以達到「共同富裕」的目標。

不過,中國的房子降價也是遲早的事,因為在過去20年中,中國的房價一路狂奔,漲了接近四、五倍,但中國的人均收入卻無法支撐這樣的高房價。所以,房價遲早要降,只是時間快慢的問題,而且從目前的情況來看,中國房地產已經是一個隨時破裂的泡沫,即使中共還在硬撐著,也維持不了多久了。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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(責任編輯:李紅)

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