【新唐人北京时间2026年08月24日讯】短短几年，中国房地产市场头部企业经历了一场大洗牌。今年1到7月，房企销售额前十名中，央企、国企占了九席，民营房企只剩一家。曾经主导中国楼市的民企加速退场，央企国企却在市场低迷之际逆势扩张。为什么会造成这种现象？房市“国进民退”加速，又将把什么样的风险带给普通人？
据房地产大数据与研究咨询服务平台“中指云”统计，今年1到7月，中国房企销售额排名前十依次为：保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团和万科地产。
其中，除了排名第九的滨江集团，其余九家均具有央企或国企背景。
而曾与招商、保利、万科并列“招保万金”的金地集团，今年上半年亏损近30亿元，百强排名降至第36位，成为民营房企衰落的缩影。
反观2019年，房企销售前十中，民企有六家，央国企只有四家，前四名更全部是民营房企。
那么，在房市整体低迷的情况下，央国企为何反而能够扩大市场份额？
中国资本市场资深人士徐真表示，当年中共是在藉去杠杆之名，行民企清场之实。
中国资本市场资深人士徐真：“2020年的‘三条红线’出台的时间点，恰好是恒大等民企的杠杆率已经到极高，地方政府对土地财政依赖已经到临界点的时候。政策制定者不可能不清楚，对房企的抽贷、断贷会率先冲垮高杠杆的民企。而危机爆发后，政府救助的资源，比如专项借款、并购贷款、白名单机制等等，明显更多流向了保交楼和国企纾困，而不是救民企本身。而央国企因为融资成本低，有国家信用兜底，可以逆势飞扬。”
这种差距也延伸到土地市场。今年1到7月，房企拿地排名前十中，同样只有滨江集团一家民企，其余九家都是央国企。
央国企不只卖得多，也掌握未来的土地和项目。
但这是否代表中国房市正在复苏？
美国经济学者黄大卫（Davy J.Wong）认为，恰恰相反，这反映的是房市的结构性扭曲。
美国经济学者黄大卫（Davy J.Wong）：“整个销售不行、开发不行、交房不保障的情况下，国企央企靠着资本优势与国家扶持而勉强维持。这种情况主要会导致市场经济效率进一步下降。国企央企靠着政府不计成本的扶持，进一步挤压民营企业，以及破坏整个市场经济生态。”
中指研究院数据显示，今年前7个月，百强房企销售总额约1.8万亿元，市场仍在调整；同期千亿房企只有五家，百亿房企数量也比去年同期减少十家。
也就是说，市场没有明显做大，反而在收缩中进一步向央国企集中。
但另一个问题也随之浮现：房市的风险究竟是消失了，还是只是转移了？
黄大卫：“完全是把整个市场风险，用时间换空间，把风险拖后，最终结果是全民买单，也可以说把企业风险国有化。”
徐真：“央国企目前就是化解烂尾楼、稳定土地财政和托底市场的维稳工具，它们的扩张很大程度上靠的是发债和政策性融资。这意味着国企资产负债表的膨胀和地方政府隐形债务的上升，以及风险积累更加的隐蔽。”
徐真指出，房地产“国进民退”是中共的顶层设计，而这种变化最终也会传导到普通人身上。
黄大卫认为，购房者的选择权与性价比会因此急剧下降。
黄大卫：“缺乏民营企业的激烈竞争，市场上的住房产品可能趋于按领导想法和党的意志进行生产设计。同时，央企国企由于贪腐情况以及管理能效比较低，成本会非常高昂，最终成本会结算到房价与物业管理之中，消费者可能未来会支付更高的溢价，却换来更烂的产品。房地产产业上下（游）56个行业，但是要是都由国企央企接管，最终导致普通民营企业的份额受到进一步压缩，最终会打击普通老百姓的收入跟就业。”
如果中国房市没有真正复苏，只是民企退场，央企、国企扩张，改变的或许不只是谁在卖房，更是谁在掌握资源、谁在承担风险。
编辑/王子琦 采访/骆亚 后制/钟元
