【新唐人北京时间2025年10月28日讯】截止至10月23日，美国政府仍然在关门状态，两党共同提出《住房之路法案》（ROAD to Housing Act），于10月9日在参议院获得77票赞成、20票反对的结果通过。不过，还不能高兴过早，这只是参议院的版本，众议院根本还没有这个住房法案。但我认为这个法案，象征着美国两党在住房危机的问题上，迈出了重要的一大步！这一集，我就给大家揭开《住房之路法案》的面纱，它到底谈了哪些内容。
《住房之路法案》是十多年来，首个跨党派的大型住房法案往前推进，主轴在于增加供给、简化流程与提升联邦住房计划的效率。包含全美住宅建筑商协会（NAHB）在内的多个行业团体，对此法案表示赞赏支持。
本次住房法案通过的背景
为何这次的住房法案会获得广泛的支持呢？最重要的推动力就是：美国人的“住房负担能力严重下滑”！如今，全美与父母同住的35岁以下成年人，比十年前增加了约150万人。这一数字成长了6.3%，是整体年轻人口成长率的两倍多。
据《财星》报导，过去十年，城市租金每年上涨约4%，而全职工作者的薪资每年仅增加0.6%。这意味着，以平均薪资在大城市生活，比以往任何时候都更加困难。
不仅年轻人很困难，连美国高收入者也面临生活成本危机。高盛的一份新报告显示， 收入在30万至50万美元之间的美国工作者中，约有41%表示自己是月光族；收入超过50万美元的人中，约有40%表示自己是月光族。
对于生活中更大的支出，例如购房成本，也飙升到令人却步的程度。今年8月，美国房屋购买价格中位数为413,500美元，而在2020年1月疫情爆发前，这一数字仅为328,900美元。
美国房价中位数在短短10年内上涨了约90%，平均每年上涨6%以上。购屋者的年龄也随着增加。美国首次购屋者的中位年龄为38岁，而大约十年前，仅为31岁。
这些飙升的开支，催生了一群新的超级富豪“租屋者”——根据RentCafe的一份报告，2023年至2019年间，美国租屋的百万富翁的数量增加了两倍。现在，每11位拥有七位数财富的百万富翁中，就有1位选择租房。
川普政府在近期也多次表示，要增加房市的供给量、让建筑商动起来、希望更大幅的降低房贷利率。财政部长被森特（Scott Bessent）也表示政府“可能在秋季宣布住房紧急状态”，而且表示川普正在评估，一系列提振房市的行政作为。
因此，在这样的背景之下，催生出两党共识的《住房之路法案》！
为何国防法案会包含住房法案？
但其实目前这个住房法案是参议院版本的《国防授权法案》（National Defense Authorization Act）的一部分，是2026财年涵盖9,247亿美元的国防开支法案中的一部分。下一步要与众院版的《国防授权法案》协商，但众院版本并未包含这项住房修法。
听到这里，你可能会有一个疑问：为什么《国防授权法案》会包含住房法案呢？这两个法案好像一点都不相干啊！？
事实上，《国防授权法案》是每年必过的法案，所以有时候被广泛当作承载其它政策的立法载具，有点类似共乘的概念。把一个较小的法案，放进国防法案一起审议，可以避开单独法案的排程和表决的风险，这是华府常见的“搭车”做法。
于是参院这次把《住房之路法案》打包成修正案塞进去，借此提升过关概率。同时，以“住房影响军人与国防社区的招募、留才与就近居住”作为政策连结。国会网站也写到，军人与基地周边社区，长期面临住房可负担或供给不足的问题，国会与审计单位都把它视为影响招募、留任的因素，因而把“扩大住房供给、加速审批”的全国性条款放进国防法案，更容易获得正当性。
参院住房法案版本 重点内容
那么这项长达315页的住房法案，之前已经得到了共和党参议员提姆・斯科特（Tim Scott），和民主党参议员伊丽莎白・沃伦（Elizabeth Warren）的支持，并于7月时在参议院银行委员会以24比0的一致投票通过。
法案涵盖至少二十多项既有提案，重点我给大家梳理出来，有以下几条：
第203条，要求住房及城市发展部（HUD）制定州与地方“增加供给最佳做法”，以利放宽土地分区、降低停车位要求、扩大“准许使用”（by-right）等。
第206条，创建了一个试点计划，以激励社区发展整笔拨款（CDBG）参与辖区（不包括州）的各种住房开发。并依“住房供给成长表现”做公式化调整：表现好的城市，可拿加码奖金，落后的被小幅减额；同时定义一套客观测量期与资料来源，并要求住房及城市发展部每年公开名单。此调整自法案生效后第二个完整会计年度起实施，到2042会计年度为止。
第207条，减少了环境审查的繁文缛节，授权各州、地方政府和印第安部落简化审查，并增加住房开发。
第208条，适当调整了国家环境保护法（NEPA）对小型和填充式住房项目的审查，这将简化审查流程并加快项目建设。
第210条，由住房及城市发展部办理补助计划，资助地方政府或印地安落等建立并采用“预核可样式图集（pattern books）”——事先审过、可直接套用的建筑设计图（如ADU、双拼、四拼、小型多户、联排等）。透过奖励与指引，鼓励靠近交通枢纽的中高密度住宅，且加速审查。
有了预审图，地方审查与核发建照可以走快速通道，降低开发与设计成本，加速可负担与中价位住宅落地。
第211条，修改联邦运输署（FTA）的“大型运输投资（CIG）”评分机制，若申请者（城市或运输单位）在沿线可步行可达的区域，采取“促进住房”（pro-housing）政策，就能在专案总体评分里获得加分。
第501条，永久授权社区发展整笔拨款——灾难恢复（Community Development Block Grant – Disaster Recovery, CDBG-DR），并在住房及城市发展部设立灾难管理和复原办公室，来管理该计划。借此缩短灾后拨付与审批时间、减少“一灾一规”造成的延宕，并加强对最低收入灾民的保障。
第502条，HOME计划（HOME Investment Partnerships）再授权与增资，做一系列“改善管理、促进兴建”的技术性修订（例如简化流程、让资金更容易转成实际户数）。这些属于法条层级的“程序与执行”优化。
事实上，HOME计划是联邦最大的、专门用于“低收入家庭可负担住宅”的区块补助（block grant），每年由住城部依公式拨给州与合格的地方政府，可用于新建或整修出租宅或自有住宅、首付或租金补助等，相当弹性。
业内人士纷表支持
参议员沃伦和斯科特在参议院全体投票后，发表声明称：“这项具有里程碑意义的立法是十多年来首创的此类立法，它采取了重要措施来增加国家的住房供应，提高住房负担能力，并加强对联邦监管机构和住房计划的监督和效率。”
抵押贷款银行家协会（MBA）的主席兼首席执行官鲍勃・布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）称，参议院通过该法案是“住房负担能力和消费者的胜利”。
全美房地产经纪人协会（NAR）的执行副总裁兼首席宣传官夏农・麦克加恩（Shannon McGahn）表示：“NAR赞扬参议院通过这项解决住房供应、负担能力和房屋所有权途径问题的两党立法”。
Realtor.com高级经济学家乔尔・伯纳（Joel Berner）表示，制定一个全国性的分区法律模板，可以为支持住房的地方政客提供更多弹药，让他们可以参考联邦指导方针，从而反对自己管辖范围内的繁琐规则。
但伯纳也担忧：“这类立法面临的最大挑战是，制定住房政策的决策机构主要是地方性的，因此很难进行自上而下的变革”。
众议院是否会通过该法案？
该法案现在需要众议院批准才能送到总统的办公桌上，但投票尚未安排。众议院议长迈克・约翰逊（Mike Johnson）表示，在参议院就重新开办政府的支出法案达成协议之前，众议院不会返回投票。
其实，众院早在9月通过的国防法案版本，没有这些住房条款，所以两院接下来要进行协商，是否保留这些“非国防”的增修法案，所以还存在很多变数。
现在据了解有多个产业团体，正游说把参院的住房法案保留下来，例如美国商会、全国住房联盟等，显示外部支持强。若假设不搭国防法案的便车，而改由众院金融服务委员会自行包装推动，仍需时间排程、改写，乃至与白宫协调，短期闯关难度会更高。
虽然川普对该住房法案没有表态是不是支持，不过该法案的主轴“加快审批、减少繁文缛节、靠近交通枢纽多盖房、修补灾后重建流程、改善信贷与估价的阻塞点”，从这些点来看，应该与川普的住房策略，基本上是同一阵线。
不过，在使用联邦资金，或评分机制去奖励地方多盖房子；还有扩大和常设联邦拨款，去协助灾后重建，与部分住房计划优化。这些点恐怕会与川普政府一向强调地方自主、反对联邦支出、降低华府介入的取向有所抵触。
现在看起来，众议院议长显然不愿意提前开工，他也要等到参议院，愿意就政府支出法案放行，才会同意回到议事桌上。但如果本次政府停摆持续至11月5日，就将打破联邦政府关门的时长纪录。◇
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
