【十字路口】烂尾楼闯大祸 金融海啸突袭?

【新唐人北京时间2022年07月16日讯】大家好,我是唐浩,今天都好吗?《世界十字路口

今天我们要来聊一个重要的经济话题:

今日主题:中国停贷风暴愈演愈烈 金融海啸在眼前?

不过,首先我想提醒大家,我最喜欢的艺术演出“神韵晚会”马上要在美国华府的肯尼迪表演艺术中心登场了,这也是神韵这一季度的最后一站演出。神韵上一站在台湾台北受到热烈欢迎,不但场场爆满还要临时加座位。

现在神韵从7月15日到17日在华府举行今年的最后四场演出,如果您刚好就住在华府附近,不妨把握这个机会,体验一场世界级的视听飨宴。因为神韵每年都是不一样的节目,所以今年如果没看到,明年就会是另一套新节目了。

好,我们来看今天的主题:

今日主题:中国停贷风暴愈演愈烈 金融海啸在眼前?

中国房地产,是这两天的超级热门话题,相信很多朋友也都听说了。7月13日,美国彭博社发布新闻说,中国有22个城市、总计35个预售楼盘项目的买家、也就是业主,他们发表声明宣布停止向银行支付房贷,原因是这些楼盘都已经停工变成“烂尾楼”,业主不但迟迟等不到房子完工,却还得拚命还房贷。

同一天,中国媒体“第一财经”也指出,根据不完全统计数据,目前中国有15个省、超过50个楼盘都发出类似的“停贷”公告,也就是不还贷款,要求银行、开发商与政府一起重视“烂尾楼”的问题,要求开发商尽快复工,把房子盖好交屋,保障业主的权益。

特别是许多烂尾楼的业主不但交了好几年房贷,还看不到房子完工,他们还得同时在外面租屋过活,房租和房贷双管齐下,压力无比巨大。

维权民众:

“我现在一家四口,我租个房子是2500(租金),我还要还6500(房贷),我一个月需要还8000块钱。领导们,我老百姓一个月挣8000我容易吗?我一个月工资我得7000,我媳妇工资才4000多,我剩下的钱我都不敢生病,我有病都不敢看,我真是,不是说我哭穷,我有病都不敢看呢!”

许多业主被逼得走投无路,想要找政府去申冤维权,但是一旦走上街头维权,却马上又被政府定性是“破坏社会稳定”,接着就被警察给“维稳”了。

“我150万我买套房子,他不给我灌(水泥),他就躺平了!他就没事了!然后我上街我都是暴徒?有天理没有!”

就是因为这样的困境,所以有大批烂尾楼的业主发起自力救济的行动,他们宣布停止还贷,除非开发商能够在特定期限内复工。说白了,业主不是想要赖账不还钱,而是希望通过银行向开发商施压,不能拿了钱就躺平了,房子摆着那儿等烂掉。而根据业界估计,这些烂尾楼牵涉到的房贷总金额,高达2万亿、也就是2兆人民币。

三大主因 触发停贷风暴

好,相信你一定好奇,为什么会发生这种事?为什么会有这么多的楼盘变成烂尾楼?那业主们不还贷款,不会有法律责任或风险吗?

首先,我们要了解,这个预售买房的机制是怎么运作的。假设一个开发商准备盖一个楼盘,推出预售房,也就是所谓的“期房”,那有业主想买的话,就得由买方和卖方,在银行里一起开个“资金监管账户”,银行把资金贷款给业主,业主再把买房的钱都打入这个账户里,然后由银行、业主和当地政府的房产管理局一同来监管这个账户。

接着,建商就会根据施工进度和需求,从这个监管账户里提领资金出来用,但是房管局和银行会特别重点管制一部分比例的资金,不让建商轻易提领,有的地区是规定5%,有的地方可以高到40%,监管资金的目的是要确保整个楼盘能够顺利完工,不会让建商拿了全额的钱就跑路,这样才能确保业主能够收到房子。

这个监管账户的制度,听起来用意挺不错,但现在还是出现了一堆烂尾楼,许多建商拿了钱之后,不管是拿全额或拿部分金额,然后就停工了,就装死摆烂了。为什么会这样呢?

第一个原因是,官方持续打房,开发商缺钱施工。

习近平这几年不断强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,不断推出各式各样的房市调控政策,特别是2020年推出的“三条红线”,原本是要用来限制开发商过度举债、债多不愁的问题,但结果却也让开发商叫苦连天,捉襟见肘。所谓的“三条红线”是指开发商:

一、刨除预收款后的资产负债率不超过70%

二、净负债率不超过100%

三、现金与短期债务的比率不小于1。

如果开发商三条红线都踩到了,那银行就不能贷款给你;如果踩了两条或一条,那么贷款的额度就会有一定比率的限制。虽然这个政策本来是要控制开发商无限度地借钱买地盖房子,让银行陷入倒债风险,但是这三条红线却也让许多开发商借不到钱,没钱继续买料或找人施工,只能停工摆烂。

再来,第二个原因是,中国地产商狼性竞争,杠杆过度,周转失灵。

我们知道,中国很多行业都是采取“狼性竞争”或者“割喉式竞争”的逻辑,也就是设法大规模抢占市场,等到市场占得够大,熬到对手都倒下了,这样自己就能称王,独霸市场。

所以许多业者一开始都是不惜血本地跟银行借钱买地、盖楼、做预售,今天收了A城市的预售款,拿去还去年欠的债,然后再向银行借新的贷款,去B城市继续买地盖新楼盘。这种以债养债的手段,就是所谓的“杠杆操作”。

但是长期下来,寅吃卯粮,地产商杠杆玩过头了,累积天文数字的债务,不但还不了债,还没钱继续把预售的楼盘盖完,就累积出了大量的烂尾楼。恒大地产就是最著名的典型案例。像这次的“停贷风暴”,就是江西景德镇的恒大地盘引爆的。所以地产商自己欠债太多、周转失灵,当然楼就盖不下去。

还有第三个原因,可能涉及了官商勾结,资金监管被钻空子。

我们刚刚讲过,民众买房的钱,都会存到银行的“监管账户”去,由买方、卖方、银行和政府部门一起监管。开发商如果要动用被重点监管的款项,就要向银行申请,再经过房管局的审批同意。但是,中国的银行都是官方的,银行都得听政府的,那么如果开发商跟房管局勾结串通,甚至还跟银行串通,那么这个资金监管机制就会形同虚设,门户洞开。

有银行主管就坦白地跟业主说,监管账户的钱能不能取出,最终的决定权是在政府手里,不是银行。

银行主管:

“开发商会向我们提请求,说这个钱要花到哪儿,我们也会把这些东西核准,最终交到房管局去,房管局批,可以转,我们才转。换句话说,我们银行,没有能力去核对开发商到底干了啥,我们也没有义务去核对,他到底发给工人了了还是支付给第三方了,还是还他的海外贷款,我也没有这个能力。最终批准的权力在房管局。”

所以,很可能有不少开发商与地方政府打通了关系,设法把钱从监管账户里转了出来,挪去填补以前的债务,或者挪去做其它用途,从而让楼盘没钱盖下去,摆着烂尾。

停贷风暴不休 中国恐掀金融海啸

好,这场停贷风暴正在愈演愈烈,最后会怎么收场,我们还不知道。但是,业主们、也就是买房的民众不还房贷,会不会有风险?会,可能会有违反贷款合同的法律问题,但是反过来讲,如果银行真的有监管不当的问题,提前把资金给了开发商,那么业主也可以起诉银行和开发商,要求法院下令解除贷款合同和买房合同。当然这些是属于后续的法律纠纷,我们这里就不多说。

但是,您可能要追问一个重点:这场“停贷风暴”,接下来会对中国带什么影响?会很严重吗?对,可能会有严重的冲击。《世界十字路口

冲击一:停贷让银行坏帐暴增 恐引爆金融海啸

如果这场停贷风暴继续蔓延扩大,全国越来越多业主拒绝偿还房贷,那么银行就会怎样?就会收不到钱,累积出钜额的坏帐,坏帐就会造成银行的钜额亏损,影响银行的业务运作。

万一停贷风暴扩大,有好几家银行都因此陷入严重的坏帐亏损,那么就有可能引爆大规模的“系统性危机”,也就是金融系统出现大规模的瘫痪,无法正常运作,不但无法借贷放款,一般民众放在银行的钱还可能拿不回来。

特别是最近不但有河南村镇银行爆雷的事件,还有某些银行陆续传出不让储户取款了,这表明中国的金融体系,受到这两年整体经济不佳的冲击,已经开始有银行摇摇欲坠了。如果停贷风暴再带来钜额的坏帐冲击,真的引爆系统性的金融危机,那么2008年的金融海啸就很可能会在中国再次上演。

冲击二:房价断崖式下坠 中国房市紧缩崩盘

第二,烂尾楼越来越多,业主也不愿偿还房贷,那么银行就会被迫要拍卖这些烂尾楼,来换取现金填补损失。但是现在中国房市已经受到中国经济衰退、北京强硬打房的影响,不断地在衰退了,如果再出现大量的烂尾楼丢到房市里拍卖,那会怎么样?就会促使房价出现断崖式下坠,因为供给远大于于市场需求嘛。

房价下坠之后,一方面会让银行即便卖出这些法拍屋,也只能低价卖出,没办法填补钜额的损失,还是可能会让银行出现钜额亏损,引发系统性危机;另方面,大规模的房价下跌,也会让其它正常的房子跟着跌价,这样很可能会促使更多人不愿意还房贷,为什么?

因为他即便付清了房贷,房子已经没有过去那个价值了。比方说他当初花了300万买房,但现在房子的市价已经跌到100万了,而且前景还很不乐观,所以他即便还完了300万,但是房子已经没那个价值。这种情况,就很容易让业主放弃还贷,对不对?

换句话说,放弃还贷的房子越来越多,银行的负担越来越重,会有更多断供的房子被抛出来拍卖,那么房价就会越来越低,形成恶性循环的“房市紧缩”,这样不但会重创全国的房地产价值,造成房市崩盘,还会让银行累积钜额亏损。

冲击三:上下游产业受创 失业潮扩大 重创经济

房地产是目前中国经济的主要顶梁柱之一,估计房地产经济产值占全中国GDP的比率高达17%;如果再加上相关的供应链产值,那么房地产经济占全国GDP的比率就会高达30%。所以,如果停贷风暴扩大,导致房价大幅下坠,那么首当其冲的就是今年的中国经济,也一定会跟着断崖式下坠。

而且,除了房市下跌之外,目前中国的经济非常不好,而且还有严重的失业危机在酝酿,这种大环境景气不好的环境下,不但有能力买房的人会减少,而且会带动上下游的产业需求跟着减少衰退。

比方说,房地产上游有水泥业、钢铁业等等,下游有家具业、装修业、家电业等等,买房的人少了,这些产业也一定会受到波及而衰退,到时候可能会造成更多企业裁员或倒闭,会有更多人失业。这种种因素合起来,也一定会让中国经济雪上加霜再加冰。

好,中共知不知道这场“停贷风暴”很危险?当然知道。所以中共党媒也发出文章,警告烂尾楼可能会带来的巨大风险。但是党媒提不出什么有效解方,只是把球踢给地方政府,要求各地政府“把死棋下活,追讨转移走的资金,或者引入有实力的房企,将保交付放在优先位置”。

用白话说,就是要各地政府自己想办法。但是地方政府能想什么办法呢?各地政府本身就已经债台高筑了,甚至还付不出公务员的薪水,还要应付习大大的动态清零,挪出资金来支付各式各样的核酸与封城费用,还要设法在年底之前花钱投入“GDP工程”来制造经济数据。因此,地方政府还能有多少精力与资源来解决烂尾楼的停贷风暴?我认为,非常不乐观。

所以,接下来如果北京无法有效地压住这场全国性的停贷风暴,那么中国经济很可能会面临非常严峻的危机与冲击:

冲击一:停贷让银行坏帐暴增 恐引爆金融海啸

冲击二:房价大幅下坠紧缩 中国房市崩盘

冲击三:上下游产业受创 失业潮扩大 重创经济

好,今天聊到这里,记得订阅留言按赞,转发更多人来看。感谢您收看,我们下次再会。《世界十字路口》

人生如舟

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浮尘岁华流

松云淡银汉

竹雨滴星眸

唐浩

《世界的十字路口》制作组

(责任编辑:李红)

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