杨连宁:中国的房地产泡沫是钢做的吗?

【新唐人2012年10月23日讯】坚信“房价不倒、地价不败”的人太多了,理由是滥印货币就能把房价填结实了,泡沫被填成钢做的啦!例如张五常就坚称,中国的房地产泡沫是钢做的,破不了;当然了,除了滥发的纸币,谁能看出这个“钢泡沫”有什么特殊材料呢?其实张五常的意思是说泡沫“过大而不能倒”,房价“过高而不能降”,倒了、降了的下场会很惨。这跟郎咸平转挺房价是一个理由:“不能给最后一个支柱产业画上句号!”“要是打压成功了,房价降下来了,会是什么样的情况?那就是中国完了!”

我的问题来了:人民币20年超过了美元200年的发行量,为什么还闹钱荒?因为“人得癌症是因为癌细胞失去记忆和约束,疯狂生长、转移,最终导致生命枯竭,直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金,就如同人得了癌症。现在的房地产就是得了癌症。”(潘石屹语)失控的房地产与政府基建被称为“泡沫双雄”。(陈志武语)这两个举世无双的巨型泡沫极富粘性,它们一天不破,像癌肿那样就会每天狂吸营养,致使市场嬴弱失血。因而泡沫不是“过大而不能破”,而是过大你供养不起,不挤破它会耗干你的。房价也不是“过高而不能降”,没有几何倍数的印钱、烧钱,有价无市终将变成价格回落。

先说开发商的资金链断裂,其实很好理解。比如它建成1个5万平米的社区,2千/每平出售时,购房者只需凑够1个亿就能清盘了。而同样面积的楼盘涨成8千/每平时,需要购房者凑够4个亿才能售罄。一线城市的房价如今动辄2、3万/每平,要想售罄1个5万平米的楼盘,你得从购房者和银行那里套出10亿或15亿来。“什么都涨了,就是工资不涨”,意味着消费者变穷了,掏不出那么多钱了。银行逾期贷款多了,放贷也手紧了。试问,开发商的资金能不断裂吗?同样的道理,你不降价,消费者就持币观望,不也是断了你的资金链吗?

国内房企500强的库存2012年已达到4.9945万亿,平均每家库存100亿。你别忘了,只要这5万亿库存房产卖不掉,就需要分分秒秒供养着。无论靓女还是丑女,只要嫁不出就得花钱养在家里。据信,仅2012年到期的房企海外债务和部分信托产品加外资投资,加起来可能高达3000亿美元,折合2万亿人民币。房企的这些欠债,已于2012年7月起陆续到期。海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这4重债务,最能考验房企的偿债能力。怎么办?除了降价销售回款之外,房地产还有别的出路吗?

买过房的人都知道,一套60万的小房子炒到2百万,需要4、5次换手。几年间击鼓传花,需要经过张三的80万+李四的100万+王五的130万+赵六的170万的几轮交易,才能炒到200万。也就是说,前后几年得有740万烧进去,才支撑起了2百万的高价位,否则,有价无市就会变成价格回调。

另外,同样级数的价格翻番,每平2千翻番为4千还有购买弹性,而同样的级数不能类推。比如每平2万翻番为4万就失去了购买弹性,变成了不可接受的价格。同样是价格翻番,为什么4千能轻易翻上去,4万却不可逾越?因为购买力有刚性上限。任何挑战购买力极限的涨价,最终只能惨败在消费者的干瘪钱包面前。譬如1个普通家庭能够承受几十万元级的消费与借贷,却难以支撑几百万元级的消费与借贷。简单地说,几十万块你还能凑起钱来,几百万就成为一般家庭理财无法逾越的门槛啦。为什么几十万一套的房子单价高,几百万一套的房子单价反倒低?因为总价低则销量高,总价高则销量低,对吧?为什么租个小户型单价高?租个大别墅单价反倒低?因为租得起小户型的人多,租得起别墅的人少,不是吗?

炒过房的人也知道,房子是消费品还是投资品,耗资差远啦!譬如你购房只是自住,哪怕房价再高,你一次过买来住下,30年不再折腾,哪怕总房价付了1百万,但分摊在30年里,性价比总是存在的,对吧?而如果这套房子不是用来居住而是用来炒的,那房子就变成吸金大妖啦——你1百万卖给他,他2百万卖给我,我再3百万卖给王麻子,原本只需1百万就退出交易、投入消费的这套房子变为耗资黑洞啦:仅你我他之间的3笔交易,资金流就高达6百万!试想,这跟你买来自住花的1百万能比吗?

上海库存积压房产已经超过1千万平米了,按1万1平米买来自住,也得1千亿才能消化,何况房价远没有跌到1万1平,更何况想自住的没钱买房,有钱买房的不缺房住。假如按目前3万1平的市价,再按前几年每套房炒3手算,这1千万平米积压房至少耗资1万亿啦。试想一下,全国库存积压了3亿平米商品房,占压了、吞噬了多少资金?填瓷实这个房价泡沫,需要多少钱?你算一算吧。

一道算术题是这样的:6年前你收入不高,倾囊而尽只有6万块钱。当时1套房子卖18万,你这6万只够首付1/3。你要买房得按揭12万本金,连本带息还债20万。你觉得负债太多,想再等等、再攒钱、再看看。6年来你的名义收入步步登高,6万攒成了20万,可一套房子也涨成了60万,你这20万仍旧只够1/3首付。如今你要买房,需要按揭40万本金,连本带息还债70万。也就是说,这70万欠债加上20万首付再加上必不可少的税费、装修支出,同样是按揭1套房子,如今你的负债接近了100万,比6年前擦肩而过的30万足足翻了3番还多!这个从30万到100万的跳跃,足以把你的财富的算术级增长,变成了几何级的亏蚀——负资产人就是这样产生的,对不对?不算不知道,一算吓一跳:资产泡沫原来是个财富吸血鬼哇!

在欧美,20万美元(欧元、英镑)的大别墅任你挑挑拣拣地买;而在中国一线城市,这点钱仅够你付一套高密度公寓的首付!这么“荒谬、妄为和极度违背常理”(斯密语)的房价怎么可能是钢做的?中国古有俗语,说你要想折腾一天,就请客;要想折腾一年,就盖房子;想折腾一辈子,就娶小老婆。其实,背15、20年房贷的白领,已经是折腾一辈子在供房子啦!五子登科,是中国人的普适价值观。这五子分别是:房子、车子、金子、女子、孩子;房子首当其冲。也就是说,我们把房子看的重而又重,是财富的首选。国内投资靠盖房子,消费靠买房子已经折腾8年了,有没有?中国已经被折腾成一个靠倒腾房子过日子的社会了,古今中外,见过没?随着高房价的定时炸弹爆掉,中国人总得告别这种荒唐日子吧?

文章来源:作者博客

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