「保交樓」一年 中國大多數爛尾樓仍未復工

【新唐人北京時間2023年06月18日訊】近年來,隨著房地產企業不斷債務爆雷,爛尾樓引起的群體維權事件愈演愈烈。去年,官方曾宣稱要拿出資金啟動所謂「保交樓」行動。然而,一年過去了,全國各地的爛尾樓大多數仍然無法有效復工,交付更遙遙無期。

2022年7月,大批爛尾樓業主維權無果走投無路後,紛紛宣布集體斷貸,引起海內外輿論的廣泛關注。為安撫損失慘重的購房者,中共央行、住建部、財政部等部門,曾宣布要釋放超5000億元資金,作為「保交樓」的專項借款,而「保交樓」一度成為房企、施工單位、金融機構和地方政府的一項「重要任務」。

然而《經濟觀察報》經調研發現,一年後的今天,仍有相當多的爛尾樓項目處於多方拉鋸,無法復工交樓的「板結狀態」。其中,經金融機構和AMC紓困資金評估後仍然無法復工的項目,是真正難啃的骨頭。

保交樓成果寥寥

迄今為止,官方從未對外披露全國停工/爛尾樓盤的確切數量。但建築業第三方信息平台「百年建築」網發布的調研訊息顯示,該平台對全國範圍內的1114個爛尾項目進行調研後發現,截至5月底,樓盤交付進度情況相對較好的是華南、華北,占比分別是56%和40%;而西南和華中地區交付比例在全國倒數,分別為15%和16%;而交付率最低的省份是河南,僅為11%。

据《經濟觀察報》报导,曾經號稱「雲南王」的俊發地產,僅在昆明市就留下了數十個停工項目。一位俊發前管理者透露,從2022年初爆雷以來,該公司曾與金融機構、開發商深入接觸,為五六個新拿的地塊找買家,還為即將封頂交付的項目申請紓困資金,但直到目前,該公司沒有一個項目被成功盤活。

另一個典型例子是貴陽市,這個經濟並不發達的城市曾經熱衷於針對整片的區域進行整體開發,其本土房企「中天」和「宏立城」先後打造了未來方舟、花果園等高密度「超級大盤」,一度成為全國各地學習的榜樣,但如今這個城市卻走到了債務重組、破產的邊緣。

一位央企營銷人士透露,目前貴陽在售的樓盤中,超過80%的小開發商建設的項目停工,大部分項目被住建局暫停銷售和網簽,整個烏當區僅3個項目能正常銷售和動工。

一家頭部民企客研負責人發現,在爛尾樓集中的城市,剛需新房產品更難賣了。她分析,可能是2021年以來房企為自救回款,腰斬賣房,甚至以低首付、零首付把「韭菜」割光了。

僧多粥少 專項借款發揮的作用十分有限

2022年8月,在央行和住建部等部委的「指導」下,國開行、農開行曾通過專項借款方式提供了2000億元用作「保交樓」的專項紓困資金。但住建部給這筆錢設定了嚴格的使用條件:一、只能用於已售但逾期交付的住宅項目工程建設,商住公寓等不在保交樓範圍內;二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。

一位接近住建部的人士向《經濟觀察報》透露,在全國第一批申請項目匯總後發現,首批2000億元遠遠不夠。最終,首批專項借款僅適用於2023年3月31日前交付的已網簽的商品房申請。申報成功的項目,每套也只可獲得10萬元專項借款。而且與財政撥款不同,這筆借款一旦進入專項帳戶就開始計息。

各地在實操過程中,會側重於將專項借款發放給高層住宅,而大平層、別墅產品的建案成本高,無法實際保交付。而一年來,只有主體架構已經基本完成,但幕牆、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的項目,能夠通過專項借款完成交付,其它的爛尾樓大多都無法達成交付目的,甚至無法有效復工。

金融16條」的配套資金很難到位

2022年11月當局發布了「金融16條」來推動保交樓,除支持上述政策性銀行提供專項借款,還鼓勵金融機構提供配套融資支持。其中甚至規定:自文件印發半年內,向專項借款支持項目提供配套融資的,可在貸款期限內不下調風險分類,新發放的配套融資形成不良的,「機構和個人已盡職的,可予免責」。

然而,半年豁免期已過,保交樓配套融資落地情況如何呢?

某頭部房企鄭州投拓負責人披露:理論上,項目申請到專項借款和配套融資的比例為1:2,實際情況是,大部分項目的配套融資一欄是空著的,其所在公司在河南獲得近10億元專項借款,僅成功拿到一筆8000萬元的配套融資。

報導還披露,一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專項借款,但僅鄭州一個項目拿到了數千萬元的商業銀行配資。

報導稱,「在昆明、貴陽、鄭州等保交付任務重的城市,專項借款就已經僧多粥少,後續資本就更加難進入。」

此外,在「保交樓」的各項政策實施的過程中,還存在債權人眾多,為爭資產相互拉鋸;地方政府對資產價值貶損嚴重焦慮,顧慮重重;很多項目大部分房源已銷售一空,嚴重資不抵債等問題,都難以解決。

另據深圳市明源地產研究院官方帳號6月17日發文披露,最早爆雷的房企恆大,也是最早簽下保交樓軍令狀的房企。但一年多以後的恆大,在2022年全年累計交樓30.1萬套,只是該公司年初制定的交付60萬套目標的一半。而恆大目前還有大約120萬套爛尾的房源等待「保交樓」。

(責任編輯:李明)

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