楊連寧:中國的房地產泡沫是鋼做的嗎?

【新唐人2012年10月23日訊】堅信「房價不倒、地價不敗」的人太多了,理由是濫印貨幣就能把房價填結實了,泡沫被填成鋼做的啦!例如張五常就堅稱,中國的房地產泡沫是鋼做的,破不了;當然了,除了濫發的紙幣,誰能看出這個「鋼泡沫」有什麼特殊材料呢?其實張五常的意思是說泡沫「過大而不能倒」,房價「過高而不能降」,倒了、降了的下場會很慘。這跟郎咸平轉挺房價是一個理由:「不能給最後一個支柱產業畫上句號!」「要是打壓成功了,房價降下來了,會是什麼樣的情況?那就是中國完了!」

我的問題來了:人民幣20年超過了美元200年的發行量,為什麼還鬧錢荒?因為「人得癌症是因為癌細胞失去記憶和約束,瘋狂生長、轉移,最終導致生命枯竭,直至死亡。一個行業大量集中全社會的資金,就如同人得了癌症。現在的房地產就是得了癌症。」(潘石屹語)失控的房地產與政府基建被稱為「泡沫雙雄」。(陳志武語)這兩個舉世無雙的巨型泡沫極富粘性,它們一天不破,像癌腫那樣就會每天狂吸營養,致使市場嬴弱失血。因而泡沫不是「過大而不能破」,而是過大你供養不起,不擠破它會耗幹你的。房價也不是「過高而不能降」,沒有幾何倍數的印錢、燒錢,有價無市終將變成價格回落。

先說開發商的資金鏈斷裂,其實很好理解。比如它建成1個5萬平米的社區,2千/每平出售時,購房者只需湊夠1個億就能清盤了。而同樣面積的樓盤漲成8千/每平時,需要購房者湊夠4個億才能售罄。一線城市的房價如今動輒2、3萬/每平,要想售罄1個5萬平米的樓盤,你得從購房者和銀行那裏套出10億或15億來。「什麼都漲了,就是工資不漲」,意味著消費者變窮了,掏不出那麼多錢了。銀行逾期貸款多了,放貸也手緊了。試問,開發商的資金能不斷裂嗎?同樣的道理,你不降價,消費者就持幣觀望,不也是斷了你的資金鏈嗎?

國內房企500強的庫存2012年已達到4.9945萬億,平均每家庫存100億。你別忘了,只要這5萬億庫存房產賣不掉,就需要分分秒秒供養著。無論靚女還是醜女,只要嫁不出就得花錢養在家裏。據信,僅2012年到期的房企海外債務和部分信託產品加外資投資,加起來可能高達3000億美元,折合2萬億人民幣。房企的這些欠債,已於2012年7月起陸續到期。海外債、房地產信託、基金、私募、民間高利貸這4重債務,最能考驗房企的償債能力。怎麼辦?除了降價銷售回款之外,房地產還有別的出路嗎?

買過房的人都知道,一套60萬的小房子炒到2百萬,需要4、5次換手。幾年間擊鼓傳花,需要經過張三的80萬+李四的100萬+王五的130萬+趙六的170萬的幾輪交易,才能炒到200萬。也就是說,前後幾年得有740萬燒進去,才支撐起了2百萬的高價位,否則,有價無市就會變成價格回調。

另外,同樣級數的價格翻番,每平2千翻番為4千還有購買彈性,而同樣的級數不能類推。比如每平2萬翻番為4萬就失去了購買彈性,變成了不可接受的價格。同樣是價格翻番,為什麼4千能輕易翻上去,4萬卻不可逾越?因為購買力有剛性上限。任何挑戰購買力極限的漲價,最終只能慘敗在消費者的乾癟錢包面前。譬如1個普通家庭能夠承受幾十萬元級的消費與借貸,卻難以支撐幾百萬元級的消費與借貸。簡單地說,幾十萬塊你還能湊起錢來,幾百萬就成為一般家庭理財無法逾越的門檻啦。為什麼幾十萬一套的房子單價高,幾百萬一套的房子單價反倒低?因為總價低則銷量高,總價高則銷量低,對吧?為什麼租個小戶型單價高?租個大別墅單價反倒低?因為租得起小戶型的人多,租得起別墅的人少,不是嗎?

炒過房的人也知道,房子是消費品還是投資品,耗資差遠啦!譬如你購房只是自住,哪怕房價再高,你一次過買來住下,30年不再折騰,哪怕總房價付了1百萬,但分攤在30年裏,性價比總是存在的,對吧?而如果這套房子不是用來居住而是用來炒的,那房子就變成吸金大妖啦——你1百萬賣給他,他2百萬賣給我,我再3百萬賣給王麻子,原本只需1百萬就退出交易、投入消費的這套房子變為耗資黑洞啦:僅你我他之間的3筆交易,資金流就高達6百萬!試想,這跟你買來自住花的1百萬能比嗎?

上海庫存積壓房產已經超過1千萬平米了,按1萬1平米買來自住,也得1千億才能消化,何況房價遠沒有跌到1萬1平,更何況想自住的沒錢買房,有錢買房的不缺房住。假如按目前3萬1平的市價,再按前幾年每套房炒3手算,這1千萬平米積壓房至少耗資1萬億啦。試想一下,全國庫存積壓了3億平米商品房,占壓了、吞噬了多少資金?填瓷實這個房價泡沫,需要多少錢?你算一算吧。

一道算術題是這樣的:6年前你收入不高,傾囊而盡只有6萬塊錢。當時1套房子賣18萬,你這6萬隻夠首付1/3。你要買房得按揭12萬本金,連本帶息還債20萬。你覺得負債太多,想再等等、再攢錢、再看看。6年來你的名義收入步步登高,6萬攢成了20萬,可一套房子也漲成了60萬,你這20萬仍舊只夠1/3首付。如今你要買房,需要按揭40萬本金,連本帶息還債70萬。也就是說,這70萬欠債加上20萬首付再加上必不可少的稅費、裝修支出,同樣是按揭1套房子,如今你的負債接近了100萬,比6年前擦肩而過的30萬足足翻了3番還多!這個從30萬到100萬的跳躍,足以把你的財富的算術級增長,變成了幾何級的虧蝕——負資產人就是這樣產生的,對不對?不算不知道,一算嚇一跳:資產泡沫原來是個財富吸血鬼哇!

在歐美,20萬美元(歐元、英鎊)的大別墅任你挑挑揀揀地買;而在中國一線城市,這點錢僅夠你付一套高密度公寓的首付!這麼「荒謬、妄為和極度違背常理」(斯密語)的房價怎麼可能是鋼做的?中國古有俗語,說你要想折騰一天,就請客;要想折騰一年,就蓋房子;想折騰一輩子,就娶小老婆。其實,背15、20年房貸的白領,已經是折騰一輩子在供房子啦!五子登科,是中國人的普適價值觀。這五子分別是:房子、車子、金子、女子、孩子;房子首當其衝。也就是說,我們把房子看的重而又重,是財富的首選。國內投資靠蓋房子,消費靠買房子已經折騰8年了,有沒有?中國已經被折騰成一個靠倒騰房子過日子的社會了,古今中外,見過沒?隨著高房價的定時炸彈爆掉,中國人總得告別這種荒唐日子吧?

文章來源:作者博客

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