【新唐人北京時間2026年08月14日訊】房地產市場低迷之際，土地使用權到期問題正成為另一顆「定時炸彈」，被懸置多年的土地使用權到期後如何續期，上海市近日給出指導意見。由於中共實行土地國有制，個人和企業只能購買永久「房屋所有權」與有期限的「土地使用權」。土地使用權到期後如何續期，續期是否收費，以及收費標準，在法律上一直懸而未決，大多由地方政府依新規或酌情處理。
上海市7月31日正式印發「土地使用權續期指導意見」，不過只針對工商業項目土地。原則上，企業提出申請後，政府能給續就儘量續；企業可選擇到期續期或提前續期；續期費用不低於當前土地基準價的70%。
學者認為，中國土地財政正在發生一個重大的劇烈的變化。
美國經濟學者黃大衛（DAVY J.Wong）：「過去地方政府主要是靠賣一些新徵用的土地，取得一次性的收入，到目前的房地產市場下行之後，新增的土地越來越少，也越來越難賣，於是政策開始轉向，如何對已經進入市場已經產生價值存量市場重新定價、續期跟盤活的問題，相對於是從增量變成存量，怎麼去榨取最後價值，甚至二次價值的問題。」
上海市規律性地規範工商業土地續期，確實引發了市場與網民對於地方財政轉型的熱烈討論。
黃大衛：「提前續期還有一個非常現實的經濟目的，就是逼出一個長期投資。因為現在早期的很多黃金地段，早期開發的一個土地，他們的土地年限已經到了一定年限，這些土地往往是價值比較高的，但是他們現在的土地使用年限太短的話，就沒有人願意再去投資，要是現在續期變常態，同時又進行一個打折的話，那變成了優質的物業可以重新復活。現在時機到了，市場也低迷了，政府也沒錢了，所以把這個注意力放到續期上面去做文章。」
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院謝田教授表示，土地使用權續期已經成為地方政府的新財源。
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田：「顯然是因為它這個政府太缺錢了，它這個財政收入不足，現在入不敷出，政府機關很難維持，甚至有些公務員都要被裁減掉。那現在它找到了新的賺錢的方式，撈錢的方式，把它的土地財政繼續下去，就搞出了這麼一個允許提前續期。」
據估計，目前有1萬億元人民幣非住宅物業的土地使用權剩餘期限不超過20年，也就是說租期已經過半或更久。
謝田：「中共九十年代推出這個房地產的使用權的時候，它是按照不同的房地產的那個類別來劃分的。像商業商用的房地產是四十年到五十年的使用權，而居家住宅的房地產是七十年。從九十年代第一批開始使用出來，後來慢慢一直進行到現在，每年都有新的土地的新的使用權，所以這個續期也會繼續下去，成為一個固定的財源。」
黃大衛：「雖然短期之內很難代替過去的土地財政，但中長期來說，它是一個重要的支柱。因為現在存量的開發，尤其是珠三角、長三角已經開發的程度非常高，政府再去賣地可能性很少，所以現在目前是把一些核心老市區裡面高價值的土地再次盤活，盤活不是把它重新拿回來，而是他們的續期費裡面可以作為一個長期的收入。」
根據「指導意見」，如果沒有主動申請，土地與地上建築物將由政府無償收回，萬一房子太破，可能還得自己掏錢拆除。
編輯/黃億美 採訪/易如 後製/高玉
