【名家專欄】歷史上最長的住房供應危機

(大紀元專欄作家Keith Weinhold撰文/曲志卓編譯)

如果你走進你最喜歡的雜貨店,看到80%的貨架是空的,你會怎麼想?

店裡空蕩蕩的。這家商店只有五分之一的庫存。這太詭異了。讓我們稱之為「貨架意識」。這喚起了你內心的什麼樣的感覺?

這些商店貨架就像是當今美國住房的可用供應量,它僅為2018年水平的三分之一。此外,這是使房地產市場達到平衡所需的供應量的五分之一,令人震驚地稀缺。

這是房地產崩盤嗎?是的。我早就說過,美國房地產的真正崩盤已經發生了。不是價格暴跌,而是始於2020年4月的供應崩潰。

這是我預計不會出現任何房價暴跌的一個重要原因。當供應不足時,競標戰更激烈了,而這會刺激價格。

現代社會已經變得更加家庭化,人們願意為房屋支付更多的錢。在2019年,家是你生活和睡覺的地方。今天,在家裡你還會工作、鍛鍊、教育孩子和種植。今天,家更有用了。

美國銀行(Bank Of America)預測,到2022年底,房價將上漲10%,2023年將再上漲5%。

空蕩蕩的商店貨架會引起購物者的恐慌。他們傾向於購買所有能買到的東西,甚至囤積。這個場景可能會讓你裝滿購物車:洗衣粉,蔬菜,花生,意大利麵,杏仁和A.1.牛排醬(如果商店的A.1醬汁賣完了,我就稱其為是一種飲食迫害)。

美國人正在囤積房屋。一些抵押貸款利率低的房主不想出賣他們的房產。當他們搬家時,他們越來越多地將以前的家作為出租房。首次購房者正被投資者擠出市場。

房地產投資者在這個市場中「看到」了什麼?要理解這一點,你必須要了解通貨膨脹率遠高於抵押貸款利率。

這意味著,當你獲得抵押貸款時,你可以用美元償還銀行,這些美元貶值的速度比貸款的利息還要高。

這也是為什麼人們不想賣掉他們的房子,而失去抵押貸款的原因。他們寧願保留它。

一個精明的投資者會擁有歷史上升值的東西(房地產),同時借入價值貶值的東西(美元)。

無論是雜貨還是房屋,當重要資源變得稀缺時,人們就會滿載而歸。我們談論的是食物和住房。這些都是絕對的生活必需品。

衡量房地產市場活力有三個主要驅動因素(點擊衡量近期水平):

供應量可延續的月數 ——5至6個月為平衡

銷售與掛牌價格比率 ——95%至99%是平衡的

在市場上掛牌的天數(DOM,Days on Market)——30到60天是平衡的

所有指標都表明,明年市場將充滿活力,儘管競標戰可能比去年少。

回想一下,在2008年房地產引發的全球金融危機中,供過於求是罕見的全國房價低迷的原因之一。可笑的抵押貸款承銷標準(mortgage underwriting standards)是另一個原因。

這樣想吧。今天,住房供應增加500%才能使市場達到平衡,而不會有供過於求的情況。對於入門級房地產細分市場(通常提供最好的租金),供應更加稀缺。

今天的住房供應危機何時會好轉?這將需要幾年時間。一些緩解即將到來。住宅和公寓建設最近達到了45年來的最高水平。

但住房供應是沒有彈性的。它只是慢慢改變。

生產洗衣粉、大米和胡蘿蔔塞滿雜貨店的貨架,比製造供應不足5倍的新住房更容易。為什麼?

供應品不同—— 許多受限制的供應鏈項目必須匯聚在一個地方進行住房建設。

勞動力不同—— 建造住房的勞動力不足。培訓新勞動力需要時間。在線教授這些技能效果不佳。

法規—— 一些司法管轄區已經認識到危機,正在放寬這些法規,特別是加利福尼亞州。

創新限制—— 我專門用一集「致富教育」(Get Rich Education)播客來解釋為什麼3D打印和運輸集裝箱解決不了問題。

需求和效用是重要的市場指標。但由於它的無彈性和助長競標戰的能力,我更「密切關注供應」。這種普遍缺乏住房庫存可能感覺像是歷史上最長的崩潰。

作者簡介:

基思‧溫霍爾德(Keith Weinhold)是 GetRichEducation.com的創始人。他撰寫有關房地產投資的文章,並主持每週一次的「致富教育」(Get Rich Education)播客。

原文「The Longest Housing Crash in History」刊於《英文大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點,不一定反映《大紀元時報》的立場。

(轉自大紀元/責任編輯:李紅)

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