牛刀:跡象――中國富人已經逃離房地產

在中國,在深圳、北京和上海這三大媒體擔任過房地產的總經理只有我一人。在深圳的時候,我寫的第一篇文章是在1998年,當時我只是一個廣告業務員,龍崗中心城新亞洲花園那時還在挖坑,圍牆外都是廣告,售樓處也是簡易的。隨後,我用一個通宵的時間寫了7000多字,拍了幾幅照片,拼成一版廣告並打出大樣,當天下午就送到售樓處營銷總監,總監看完後,立馬送給總裁張峻,半小時後張峻約見我,第一句話就是:龍崗報值多少錢我不知道,你的這篇文章絕對值5萬。

那個時候5萬相當於現在的30萬。當時龍崗報的廣告最多值1萬,黑白版只值5000元。這是我在深圳立足的第一篇地產文章。隨後,我在深圳的影響越來越大,基本是和半球一起同時註冊馬甲,為深圳的新移民們在網上提供買房指導。那個時候,深圳的房子都不好賣,開發商很需要我們這些劍客,深圳新移民買房子不會找市長而會找我們。

名聲越來越大,深圳第三大報紙《深圳晚報》邀請我出任副總經理全權處理地產廣告,而我也沒有提出任何條件就走馬上任。深圳房地產的大事從此以後與我結下不解之緣。第一次取代深圳特區報成為春交會的主辦媒體是我爭取的,第一部《深圳房典》是我主編的,第一個溫州購房團是我組織的,第一個山西煤老闆購房團也是我策劃的。我在深圳風生水起,那些五毛們說我十年唱空樓市完全是見鬼的事。

2005年,深圳各大媒體的分管房地產的副總經理5人,媒體房地產骨幹10餘人,不約而同的奔赴北京和上海,我先擔任《京華時報》副總經理,分管房地產廣告,一年起色完全不同;2006年被高薪聘任到《北京晚報》擔任執行總經理分管房地產廣告,出色的完成北京晚報的房地產的改版和團隊建設,業績開始飆升。2007年老闆把我派往上海,組建新浪華東房產頻道,現在新浪樂居的上海實際上我才是創始人,正在我對長三角的主要城市杭州、寧波、蘇州、無錫、南京瘋狂的擴張的時候,老闆王侯跑路了,他跑路之前,讓我把奧迪A8的車給送回上海,事先我一點都不知道消息,因為我一心一意旨在幹活,把車送回後,公司的寫字樓沒幾天就關門了。直到2009年我還在從事房地產的媒體廣告,這個時候,結識了曹建海、時寒冰,一切逆轉。

2009年央行大印鈔後我和建海的誓言。

當時,2010年北京房價暴漲,一個看了曹建海的《向高房價宣戰》這本書沒有買房子的人,到西單去買下曹建海所有剩下的書,哼哧哼哧的搬到天安門廣場,從事先準備的包裡取出一罐汽油潑在書上,熊熊燃燒。這件事是光耀千秋,還是奇恥大辱,等著歷史最後的結論。事後,我問過建海,他告訴我有燒書的事,不知在哪裡燒的。那段時間,建海很鬱悶,那次他來上海,晚上八點多鐘吃完飯,我們兩人在淮海路上散步,除了談房地產,也談到很多宏觀經濟上的問題。

建海對我說,現在房地產的錢都是黑錢不能賺的。建海講的黑錢的概念是這樣的,銀行貸款只要發改委的批文,完全都是無抵押貸款,在2009年一年就發了13萬億,這些錢完全無人負責,這些錢經過地方政府層層轉包真正到工程上不到35%,65%都會被地方官員私分,這就是黑錢。當年在深圳搞房地產時,我只聽說過熱錢,因為在廣州、深圳有人在研究在香港、澳門的過境資金和全球走私資金,我只是耳聞有熱錢一說,沒聽說有人在研究黑錢。這樣,黑錢、熱錢就引發我的關注,也就是從這個時候我開始研究一個更大的貨幣——美元。這晚三點多鍾和建海分手,他告訴我所有涉及黑錢的事都不要沾手,中國遲早會出大事,房地產會成為洗錢的工具。建海的話促使我辭去了我最後一個媒體房地產職業經理人的職務,並全力從事研究房地產和國際金融。我曾經在博客上說,在中國有懂房地產的,也有懂國際金融的,但同時在研究房地產和國際金融的只有我一人。現在整個國際社會關注中國財經的人,我的熱度最高,也證明了我的國際金融研究得到全球財經界的認可。如此也就夠了。

前面只是交代一下背景,現在轉為正式研究。

先來說說現在的上海樓市:五萬左右的房子基本無人問津。五萬左右的房子大多集中在內環,屬於中高端住宅,一套1000萬元左右。上海大約有70%的富人已經在這五年之內陸續移民和準備移民,還有一小部分富人大多已經有豪宅,現在的房子除非每年漲20%才有投資的價值,否則,1000多萬這是扔進房子上毫無意義,再加上李嘉誠以低於市價35%拋售住宅眾人皆知,再買房產不是傻瓜就是瘋子的心裏佔據上風。我到過三個內環裡五萬左右的項目,一個項目的四期原準備在五一節開盤,並提前20天舉辦上海市鬱金香文化節攬客,蘇州河兩邊布滿鬱金香,到了五一節,開盤的影子都不見了,內部的人告訴我,原本花點錢準備攬客50人就開盤,後來連五個都沒有,所以,無法開盤。據說開盤的時間推到5月29日,5月29日我又趕到售樓處,一個人也沒有看見。其他兩個樓盤,一個打著學區房概念,一個打著投資的概念,奇怪的是,這兩個樓盤新盤價格都在5萬左右,但是,二手房有的只賣3.7萬3.8萬,網上比比皆是,而且,有的掛牌很久也無成交。打投資概念的樓盤3期和4期,去化率僅僅只有30%,沒有三五年根本賣不完。上海外環2萬左右的樓盤有一定的成交,我去過嘉定和青浦,我的眼睛可以一下看出炒房客還是真正的買樓人,可以說是炒房客大大減少,比例大約還佔到40%以上,不像去年一個樓盤搞活動,80%以上是炒房客,所謂一日光都是炒房客的介入才造就的。

目前的情況是,富人已經退出房地產,炒房客在盼望最後的接棒人,剛需正在枯竭。北京深圳和上海大致相同。開發商又在做金九銀十的美夢,可能會迎來當頭棒喝。因為,美聯儲在9月可能面臨QE的全面退出,美元會大量出逃,究竟出逃多少,看看人民幣跌多少就知道了。儘管央行一直在護盤,如果美元流出數額巨大,央行最終會放棄護盤。

文章來源:作者博客

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