【新唐人2014年5月22日訊】（新唐人記者易如採訪報導）進入2014年，中國房地產巨大的存量、低迷的銷售、急降的成交量窒息著整個市場。而掙扎的房企，更推出五花八門的促銷活動。日前，北京推出了首個 「零首付」樓盤。那麼，作為一線城市的北京出現「零首付」說明什麼問題？與美國當年次貸危機前出現「零首付」有何異同？推出「零首付」，能盤活現在的房市嗎？
對此，《新唐人》記者採訪了美國南卡羅萊納大學艾肯商學院的謝田教授。
大陸媒體20號報導，位於北京亦莊的「珠江四季悅城」推出「全盤無首付」促銷政策，成為北京一線城市中首個「零首付」樓盤。
記者：北京是一線城市，市場的風向標，首個推出「零首付」，這說明什麼問題？
謝田：我想，實際上這說明，中國二線、三線城市樓市的崩盤已經在發生，現在看來一線城市、像北京的房地產開發商也開始挺不住了。
「零首付」基本上意味著貸款銀行要承擔所有的風險，而且在中國房地產泡沫已經這麼大的情況下，銀行如果膽敢放貸、給購房者「零首付」來發放貸款，這意味著銀行必須承受非常巨大的風險。
這個降價求售本身，很可能說明這些開發商可能在補貼一些貸款銀行、給予銀行一定的回扣或補貼，才能獲得這種優惠的貸款，使得他們可以把這些樓盤賣出去、清空出去。實際上，這說明開發商還貸的壓力已經相當、相當之大，現在有點迫不得已、不擇手段的在折價促銷了。而且，這個趨勢再進一步下去、再往前走一步，就意味著大幅度的降價是不可避免的，也就是說，中國一線城市的樓市崩盤現在已經開始了。
記者：2007年3月，美國爆發次貸危機。在美國當年出現次貸危機前，也出現大量的「零首付」。中國現在出現「零首付」，與美國當年有什麼相同之處和不同之處？
謝田：首先，美國以前在房地產貸款是相當寬鬆的，大部分美國人有時承擔10%、20%的首付以後，就可以購買、擁有房地產。
後來在民主黨執政階段，他們放鬆了貸款的要求，來促進住房擁有率的提高。那時候貸款的最好的情況，對一般民眾來說，通過FHA來得到貸款，也要放5%的首付，就是最少5%。「零首付」也有一些，往往是針對一些退伍軍人和一些特殊的優惠群體之間。2008年之前房地產泡沫的高峰期間、房地產貸款更加放寬的時候，有些機構和銀行鋌而走險，許多地區開始出現了「零首付」。
出現「零首付」的時候，這幾乎就是房地產泡沫破滅的開始了，次貸危機就開始了。實際上美國的房地產泡沫的開始和它「零首付」開始大量出現，幾乎是同時進行的。所以，從這個角度講，我們看到中國這個「零首付」可能也預示著同樣的前景。
但是，美國還有一個不太一樣的地方。美國那些「零首付」也好，實質上是針對一些窮人家庭、低端的房子，高端的房地產，中、高檔的房地產都不太會有什麼「零首付」的。
而在中國北京出現的情況，這些實際上是北京一線城市裡、價位相當高的房地產，它也出現「零首付」的話，可以看出中國房地產市場的壓力遠遠比美國當時大的多。並且，這個「零首付」看來是針對任何人的，不是像美國那樣，是針對退伍軍人、複員軍人等的一些優惠的政策。所以，中國的形式跟美國雖然有些相似，但實際上要嚴峻的多。
記者：推出「零首付」，會不會盤活現在的房市？
謝田：能不能夠盤活這個我們還可以看，但我估計效果不會太大。因為這些老百姓也都很緊張、所有的人都很緊張的盯著這個房市、盯著這些銀行的危機和金融的危機，每個人看到這種情況。
在二、三線城市，降價已經大幅度開始了，一線城市現在也已經開始蠢蠢欲動，並且「零首付」意味著開發商急於脫手。在地產市場，在任何市場其實都這樣，崩盤的時候，或大幅度降價開始的時候，人們會採取一種觀望的態度，在看會不會進一步下跌、會下跌多少，再決定什麼時候出手。這個時候，即使現在要買房的人也會把錢先守住，然後做靜觀下一步會怎麼樣。所以盤活的可能性不大。
所以，它可能不僅不能盤活現在的房市，也不會刺激老百姓去搶購房子，反而造成市場更多的期待，而這種期待是期待市場的進一步下跌和崩盤。
記者：「五一」前夕，深圳市規土委向市民發出購房風險提示。提示市民「零首付」違反了中國人民銀行關於個人住房貸款首付的相關規定，是一種違規行為，消費者不僅可能因此蒙受經濟損失而且可能被要求承擔相關法律責任。對此，您怎麼看？
謝田：我不知道中國人民銀行這個相關的規定是什麼樣的規定，違反這種規定的行為，那只是下級銀行違法了中國人民銀行的規定，也不是什麼違法的行為，不應該以此要求老百姓，消費者也不需要承擔什麼法律責任。因為貸款是自願的，銀行只要願意放貸那是銀行的問題。但中國人民銀行對它自己下面的國有銀行，它有自己監管的問題，這是內部管理的問題。但是不管怎麼樣，這個東西對嚇唬老百姓，或是警告市場都沒什麼益處，老百姓實際上確實也沒有什麼法律責任，我看不出有什麼法律責任。
就是說，銀行規定又不是法律，毫無意義。內部規定、規定下面的銀行不可以「零首付」去發放貸款，是因為貸款風險太高，這是銀行內部管理機制的問題。
正常國家的房地產市場它都會有這個問題，房地產的價格會有上下的波動，如果「零首付」去貸款，那麼這個貸款就100%的處於風險之中。如果付了10%，或20%，你的貸款實際上說，房子賣了90%或80%，你就可以收回貸款，這樣安全係數比較高。所以中國出現的做法實際上這會增加銀行貸款的風險，但是這是中國銀行內部自己的問題。
這「零首付」很可能是房地產開發商補貼的，房地產開發商急於脫手賣掉，銀行它一般也不肯給你「零首付」。比如，銀行不要你付10%的首付，實際上10%是開發商補貼給銀行了。所以，這實際上就是一種大幅度的降價，就是說房地產市場的崩盤看來已經開始了。
