馬躍成:中國樓市多米諾骨牌崩塌勢不可擋

【新唐人2014年2月26日訊】去年初鄂爾多斯出現鬼城,開發商和投資者大規模撤退,導致房價狂跌,當地政府還幾次出面闢謠,不肯承認。後來溫州的房價也開始出現大幅度下跌了,鐵證面前,倒是沒有人敢於賴賬。他們只是說,溫州情況特殊,溫州只是特例,全國絕對不會再出現第二個溫州。他們給出的理由,其實是強詞奪理,一說鄂爾多斯是資源型城市,煤炭旺則樓市興,但是,我們也沒有聽說中國能源危機已經過去呀?鄂爾多斯樓市怎麼就一下子垮了呢?他們說,溫州的特殊在於溫州的產業結構出現失衡,不能持續下去了。但是,溫州是全國的民營之都,是市場經濟發展的天堂,這裏的產業一直是在自然生長過程中,並且溫州的投資遍佈全國,甚至是世界各地。如果說溫州的產業結構出現問題,我覺得任何人也沒有能力進行調整,強行調整的結果只能是更壞。

我們知道,鄂爾多斯當年的別名就是「小香港」,中國首富之城,鄂爾多斯房價高的理由就是,在鄂爾多斯買房就是和全國的富豪為鄰。溫州名聲在外,早就被劃進了一線城市的邊上,有人說是一線半城市。其實,他比一線城市的房價還高。當年,支撐溫州房價不斷上漲的理由,除了溫州炒房團的雄厚資金之外,就是全國的,甚至是全世界的浙商、溫商的錢都往溫州集中。說溫州樓市缺錢,沒有人相信,人家還會說你是外行,是不入流。但是,我們看到的實際情況是,鄂爾多斯的樓市一年之後就荒蕪成鬼城了,溫州房價一蹶不振,資金鏈斷裂導致開發商跑路的好幾個了。

像鄂爾多斯、溫州這樣的財富之都的高房價都不能持續,其他城市說是房價剛性上漲,絕對就是利益集團的騙人小計。高房價只漲不跌,今天看來可笑之極的道理,去年還被人們奉為神明,那些高唱房價不倒的地產精英的言論一直佔據著話語權的制高點。但是,今年不行了,樓市既是一片哀聲,又是衰聲一片。還在唱高房價的人屈指可數了,任志強都改變方向了,王石、潘石屹這樣的地產大佬都成了堅定的唱衰派。李嘉誠所到之處,前腳甩房,後腳房價暴跌。這股大降價的風已經從香港刮到內地來了。

《上海證券報》的報導稱,開發商欠債「跑路」、「鬼城」頻現……近段時間,三四線樓市再次被推到風口浪尖,「積壓」「虛火」「泡沫」「崩盤」等嗆聲不絕於耳。今年1月,與一二線城市火爆的土地市場相反,不少三四線城市表現低迷,多項統計顯示,三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。據中國指數研究院統計,今年1月,全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌,環比增加5個。而在房價下跌的城市中,有34個是三四線城市。這與去年溫州長時間孤獨一敗的境況相比,真是兩重天。

據中原地產的監測,今年1月份,25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套,連續3個月走低,創6個月新低,14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套,創下11個月新低。不僅西部三四線樓市出現「風險集中區」,江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入「鬼城」榜單。

淮安是蘇北地級市,該市市區人口不足60萬,近年來卻湧入380多家開發商,而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說,他這幾年在當地開發了三個專案,前兩個專案銷售不錯,第一個項目賣給了本地人,第二個項目賣給了外來投資者,第三個項目就找不到客源了。「照去年的銷售速度,需要七八年才能清盤。」

常州去年原本計畫大量推地,但乏人問津,最終只完成了當年計畫賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發了900餘套住房,自去年6月開盤以來,至今僅成交78套,老闆因資金鏈斷裂而「跑路」,目前樓盤也被有關部門查封。2009年以來,我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長,營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列,待開發量在3000萬-8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。有的縣地處山區,縣城人口僅有幾萬,但樓盤開發量甚至超百萬平方米,足以容納縣城所有人口。克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示,一線城市供求比僅為0.64,而三四線城市,例如甘肅武威供求比則高達8.06,山西大同供求比達到5.7,延安為4.34,均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。

中國指數研究院統計,今年1月,全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米,環比上漲0.63%。其中,37個城市的房價環比下跌,比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中,除廈門、溫州、海口之外,均為三四線城市,烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。2月19日杭州「樓王」打響降價第一槍,熱銷樓盤降近4000元/㎡。有業內人士認為,當杭州12萬套的天量庫存遭遇冰冷成交時,降價也僅是時間問題。不僅上述樓盤所在區域面臨降價壓力,對杭州整體樓市前景不樂觀的業界人士也大有人在。杭州當地一位知名地產人表示,「前些年,溫州購房者占杭州樓市近二成的購買力。自從溫州爆發民間借貸危機後,杭州樓市的購買力大打折扣,庫存也與日俱增,開發商只能通過降價來吸引客戶了。」

事實清楚地證明,這種供過於求的情況,到處鬼城的現象,不是個別的,是普遍的,切不可掉以輕心,房地產垮塌的多米諾骨牌已經被推倒了,這就是事實。

文章來源:作者博客

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