外国人如何在美国购买房产?

【新唐人2012年8月21日讯】(新唐人记者陈雁综合报导)趁著美国房价较低和美元疲软的东风,国际购房买家大量地往美国住房市场投资,在美国掀起了一股购房浪潮。 但是,许多外国人发现,很难驾驭美国市场复杂的购房过程,不知该如何下手。以下来自著名消费金融服务公司Bankrate的建议,相信会对外国买家有所助益。

建议一:找到经验丰富的房地产经纪人

美国,房屋交易过程中往往金额庞大,并涉及许多法律规定,还要签署许多文件,过程非常复杂。因此购房置业一般都要通过房地产经纪人进行。

纽约Along移动技术控股有限公司(AGMB)的房地产和银行律师Mike Xylas认为,外国买家们应找到在这方面经验丰富的经纪人和律师,在购房的整个过程中指导他们。

想找到好的经纪人,最简单的方法是通过引荐。美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)在其网站上列出了专门与外国买家合作的经纪人。这些经纪人通常被认证为“国际房地产专家”。

这些房地产经纪人通常会帮助买家寻找合适的房源,进行房屋检验,提出建议,协商价格和协助办理过户手续。

建议二:慎选房源和房价

在美国,华人非常喜欢在旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约、迈阿密等大城市买房,这些城市也十分适合房产投资。而中部地区的房价,仍然要靠美国整体经济状况来决定。

美国的外来移民相信,宁愿在好社区买最便宜的房子,也不在不好的社区买最贵的房子,这是因为社区好坏直接影响到房子将来的价位。

而决定社区和城市品质的关键在于城市规划、学区、市民的职业、平均收入、社会福利和犯罪率等。

建议三:关于取得贷款

美国沙里兹房地产公司(Shalizi Real Estate)的负责人巴罗‧沙里兹(Baro Shalizi)指出,外国买家在美国购买房屋时通常选择支付现金,因为过程要简单、迅速得多。

但是目前美国的房屋贷款利率非常低,让许多国际买家还是宁可选择贷款买房。

尽管在美国很少有金融机构愿意向外国买家提供住房贷款,但外国人仍然是可以取得房贷。关键只在于找到合适的贷款来源。

不过,越来越多地产开发商为了争取国际客户,也开始主动为客户提供这方面的服务。

例如,近年来不少国际买家来到美国买房时会发现,当他们决定在某个新建案中购买一套单元公寓(condo)时,建商已经帮他们列好一张愿意为国际买家提供贷款的金融机构名单了。

1.获得贷款的要求

据佛罗里达城市国家银行住房贷款经理詹姆斯‧康帕内拉(James Campanella)说,外国买家会被要求支付房屋市值至少30%的金额作为首期付款。

借款人须把首期付款存入一个在美国开设的银行账户,才能够获得贷款。

借款人还要提供能证明有足够收入的文件、银行对账单(Bank Statements),银行或信贷机构的推荐信,以及两种不同的身份证明文件。

此外,买家还需要提供他们的护照影本、以及 B-1或B-2类签证的影本。

而贷款方也将被要求对国际借款人的收入和资产状况进行详细核查,以了解借款人的收入和财富从何而来、他们的资金又是如何移转。

2.借贷成本

一般来说,与美国居民相比,外国借款人往往要被收取较高的贷款利率。但因美国利率接近于历史低点,借款人可能获得年利率在4.5%至约6%之间的贷款。

和美国居民一样,外国借款人也会被收取贷款过户费用(closing cost),包括贷款人费用和第三方费用。过户费的金额在各地区不尽相同,但通常占贷款总额的2%左右。

根据Bankrate Inc. 2011年度的过户费调查,如果以一笔20万美元的购屋贷款计算,平均所需的手续费(origination fees)和产权保险费(Title Fee)合计约4070美元。

建议四:关于保险

在美国,每一个贷款人都要求借款人购买房主保险(homeowners insurance),以保护房屋免受任何潜在的损害。保险费用随房屋大小和地区而有所不同。

自然灾害较频繁的地区(例如佛罗里达州)通常保险费用较为昂贵一些,。

此外,一般来说,屋主通常都会先买火灾保险,价格大约是房价的0.35%。

建议五:关于房产税

国际买家在美国购房时也必须考虑房产税(property tax,也称“物业税”)。

房产税一般是从一年几百美元到几千美元而不等,具体随州和县的地区规定而异,也与房地产的面积大小和市场价值有关。

例如洛杉矶的房产税一般是购房价格的1.25%左右,如果房主连续五年不交房产税,政府就有权拍卖该房屋。

这一点,对有意在美国买房的华人买家来说,要特别留意。

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