買房投資入門

【新唐人2010年1月25日訊】如果你是一名地產投資新手,你會發現有關房地產的資訊層出不窮。這也不奇怪,因為總有許多人願意助人一臂之力。目前全球經濟危機的衝擊剛過,經濟是開始復甦了,還是一波未平,一波又起?結果尚未見分曉。此時選擇投資房地產對任何人來講都難免有些擔心和舉棋不定。

成功置業是人生中最大的財物決定之一,它不僅關係到你現在的生活,還會為你將來退休後提供經濟來源,這可不是一件簡單的事,不僅需要你投入時間和精力,還要多學習相關知識。

我從事房地產多年,我從未看到哪一套物業辜負了投資者,倒是看到一些投資人在買房投資時亂弄一氣,結果做出了糟糕的選擇。

不管有許多教訓要汲取,或是有多少信息要瞭解,投資地產前入門的必備常識有兩點:首先,你要瞭解投資時的現金流是怎樣運轉的;其次,買房後可能產生哪三種結果。

稅收的負槓桿原理

說起負槓桿(Negative Gearing),這個名字聽起來很複雜,其實道理很簡單,說白了,就是如果你投資房地產虧損了,政府還會給你補貼,你將從稅務局獲得退稅。這是房地產投資很吸引人的一點,想想看天下哪有這樣的好事?你贏利的錢是你的,你虧損了政府還給你補貼,其它形式的投資都不會享受到這種好處。

為什麼叫負槓桿呢?當你借錢置業時,這就構成了債務槓桿。如果你的整個物業成本,包括貸款利息、代理費、保險、維修、廣告費、電話費、看房的旅行費等等,超過你的租金收入時,這就構成了負債務槓桿,簡稱負槓桿。

在這種投資虧損的情況下,你可以申請退稅。退稅額用你的邊際稅率來計算。比如說,如果每週的虧損$100,你的邊際稅率是30%,那麼你每週得到的退稅款是$30。這有助於你繼續持有這個投資房,因為你的部分成本已經從被退稅中獲得補償了。

正槓桿原理

如果運氣好時能買到一處一上來就能贏利的物業,也就是說租金收益大於其支出成本的物業。這或者是因為租金高,或者是因為支出成本低,很可能是因為你的首付很高所以你支付的貸款利息較低。

比如,這個物業每週的支出成本是$220,可是它的租金可達到每週$240。盈餘差額是$20,按照你的邊際稅率計算,本案物業每週上稅$6。另$14則入你的私囊。

這種物業很難遇到,即使在物業價格走低時,這樣的機率也僅在6%左右。如果你買了一處新的物業,除了實際成本外,物業的建造、加固及裝修等也都會增加你的支出。

為此,你可以計提折舊,並作為費用扣除。假如說你買了一套物業價值$150,000,每年你可以按照2.5% ($2250)的比例申報折舊費,長達40年。

你也可以對一些固定裝置要求補償,如燈具、窗簾、地毯等,補償的價格不等,通常是每年補償這些物件價值的15%到20%。如果這些折舊金額很可觀的話,那麼這個物業每週有可能給你帶來$50到$100的額外退稅。

有時,這不僅能幫助你平衡支出,還有可能超出支出,這樣你又可以把結餘的錢用於其它的貸款償還。我們稱這種物業為「正現金流」物業。要想遇到這樣的機會,你得深諳有關折舊的知識,還要學會怎樣對意向中的物業進行相關的計算。

正如有眾多的股票供你投資選擇一樣,正現金流的物業也數量眾多,到處可見。

同理,正如你在購進某公司股份前會對這家公司進行全面調查一樣,成功置業也同樣有許多規則要循。比如:

● 不要一時興起或聽信某一朋友的指點而置業。

● 不要聽從出售物業人員的意見。

● 問問題要問到點子上,要知道這些關鍵問題與此物業的外觀印象無關。

● 千萬不要為了少交稅而置業,你可能因為不小心而犯錯,結果你的淨資產比你置業前還糟。

● 鄰居街坊的物業不見得適合你。

小結

總之,你要瞭解自己,瞭解自己的財務狀況,瞭解物業投資的知識。用知識武裝自己,懂得問關鍵的問題,拒當置業的犧牲品。

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