易憲容:「全國『鬼城』可住34億人」的意義

在最近貴陽召開的中國城市規劃學會年會上,中國工程院院士、深圳市規劃和國土資源委員會巡視員郭仁忠透露,全國新城區規劃人口達34億。他援引國務院一項關於12個省會城市和144個地級市的調查結果稱,省會城市平均一個城市規劃4.6個新城或新區,地級城市平均每個規劃建設1.5個新城或新區,某西部省會城市提出建3個新區、5個新城,總面積是現有建成城區面積的7.8倍。

也就是說,經過十幾年以房地產建設為城市擴張的龍頭之後,中國政府希望以城市化作為經濟增長之動力,以高質量的城市化來帶動中國城市的經濟發展與增長。但是,這種以高質量的城市化為動力的經濟藍圖,目前已經成了中國各城市區域面積大幅快速擴張的依據與政策,中國將進入一個城市面積簡單的量增瘋狂擴張的時期。在這種情況下,中國將出現更多的「空城」和「鬼城」。

這種城市規劃簡單的面積擴張量增,既不考慮城市經濟與產業結構變化與成長,也不考慮人口結構增長與變遷,而這引起城市規劃更多的是以個人利益為導向,如何來消耗現在城市周邊的土地,如何以這些土地以規劃的方式能夠在現任政府手上把最快的方式賣出為依歸,進行前所未有的城市建設擴張。在這樣的情況下,自然會導致全國的城市規劃所建築的住房居然可居住34億人口的怪事。即使把農村人口全部趕入城市,那麼這些已經規劃的城市住房何年何月才能有人居住呢?

可以說,這種完全忽視基本的市場法則、經濟規律、現實條件的城市規劃,估計已經不只是寫在圖紙的規划了,肯定已經不少規劃正在建設進行中。這就是為何當前中國一大批的「空城」、「鬼城」的出現。這些「空城」、「鬼城」的出現不僅在於讓大量的房地產商的住房由於無法銷售出去難以脫身,整個新建城市的人口凋零和商業蕭條,而且在於不少購買住房者購買了這裡的住房之後既賣不出去也無法出租。整個「空城」、「鬼城」的風險完全砸在購買住房者及銀行手上。

可以說,這34億人口城市規劃也意味著發展了十幾年的中國住房市場早又要進入一個難以想像的大躍進年代。因為,這種城市面積的簡單過度擴張不僅可帶來當地的GDP增長、地方土地財政收入增長,更是重要的是給地方政府的主事者帶來無限巨大的尋租空間。從當前反腐打老虎所披露出的貪污腐敗的行為來看,多數都是與土地交易和流轉有關。因為低成本的國有土地經過這些政府官員轉手其價值就能夠成倍、成十倍、成百倍甚至成千倍價格賣出。而國有土地的交易權力都在政府官員手中,在這種情況下,要想這些政府官員不貪污腐敗都會很難。在這樣的情況下,每一個地方政府官員豈能不希望在自己手上賣更多的國有土地呢?這就是為何城市規劃會如此過度擴張的根源,也是中國大量的「空城」、「鬼城」出現的根源。

當大量的土地被規劃為城市土地時,當大量的土地被拍賣給房地產開發商建築住房時,住房的嚴重過剩是必然,大量的「空城」、「鬼城」出現也是必然。房地產市場剛開始發展時,國人都認為只要購買了住房都可能升值,都可用做投資。所以,住房就建得越來越多,房價也不斷上升。但是,當前住房投資者發現購買住房沒有投資價值時,購買的住房既賣不出去,也租不出去時,那麼不少城市的住房嚴重過剩也就出現了。因為,居民消費的住房總是有限。這就是為何一年來政府推出了一系列的房地產救市政策(可以說無所不用其極)許多城市的住房銷售和價格仍然在下降。而當前還有一個34億人口的城市住房規劃,國內二線以下城市的住房嚴重過剩更是會雪上加霜。

還有,別看當前北京的住房價格還在上漲,很多人都在叫這在於北京的土地稀缺,但是,以當前北京的土地,再建20個北京根本就不會有問題,如果再加上讓北京城市土地的使用效率提高的話,那麼再建幾十個北京豈能有問題?建了這麼多北京,產業及人口在哪?可以說,當前中國只要推出最一般的房地產稅收政策(如加拿大那樣的住房稅收政策),那麼北京的房地產市場同樣會嚴重過剩。目前只要政府用政策撐著北京過高房價及過度的投資需求。

也就是說,中國「空城」和「鬼城」可住34億人口的城市規劃,意味著即使在當前的住房稅收政策下,中國房地產市場的嚴重過剩是誰也改變不了的事實。因為,在現有的政策下,地方政府不會改變對城市簡單過度擴張的衝動。同時,它也將對中國經濟帶來毀滅性打擊,因為當大量的資源湧向房地產時,肯定會對其他行業及產業具有嚴重的擠出效應。

文章來源:作者博客

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