【新唐人2012年2月20日訊】 「2012年將是中國房地產崩盤的一年」。這是2011年末以來許多人在開始議論的話題。事情真會像有些人預測或擔心的那樣嗎？
我們可以先給「房地產崩盤」下個定義，按照一種說法：全國均價同比下跌30%就算市場崩潰。按照美國房地產市場的情況，從2006年的高點到2011年底，全國均價下跌了約30%，加上通貨膨脹的因素之後數字還會高一些，但不同地區和地段會有所不同。所以我們大致可以說，如果全國均價同比下跌超過20%，就可以說房市崩潰；如果下跌是10%，就同股票市場那樣算一次大的回調。那麼，2012年中國房市有可能出現這種情況嗎？
我們先來看一下30多年來中國的房價大致漲了多少。1998年房地產市場化之前，中國當然還不存在房地產市場，所以1978年時候的全國均價只能是一種估算，約是每平米300-400元。到了2011年，我們知道上海已經出現了每平米超過十萬元的情況，但全國的均價大約是每平米5500元，33年約漲到原來的18倍。所以，現在的問題是2012年全國均價有沒有可能跌回每平米4000元左右。
有一種觀點認為，在過去的30多年裡，中國的GDP約漲到原來的100倍，中國人的平均工資也大致漲到原來的100倍，連大白菜也漲了100倍，所以房價漲18倍似乎不算多，特別是考慮到土地和各種原材料的價格上漲之後就更是這樣。可這種看法只能表明中國的房價要大跌很難，不能說明中國的房價還漲得不夠多，因為，大白菜漲100倍也就是幾塊錢的事，而房價要是從漲18倍變成漲100倍，那一套普通的房子就是多幾百萬元的問題了。所以，漲價的多少除了看商品的相對重要性，還要看商品在一定時間內的費用（月供或月租）與工資的比例。當一般水平的月供或月租已經把一般水平的月工資逼得所剩無幾時，房價上漲的自然界限就到了（這裡暫不討論首付、買房變租房和月租跟漲等問題），而這恰恰就是人們希望2012年房價大跌的心理原因。
可是，希望房價大跌與房價能否真的大跌卻是兩碼事。2010年以來，中國政府對房價的過大過快上漲採取了許多嚴厲的措施，2012年是否大跌，我們可以從2011年是否跌了談起。過去兩年執行的是「限購、限價、限貸」為特徵的行政限制措施，2010年4月的「新國十條」和2010年9月的「新國五條」，調控目標是「遏制部分城市房價過快上漲」；2011年1月的「新國八條」則強調「鞏固和擴大調控成果」，2011年12月「中央經濟工作會議」則把調控目標上升為「促進房價合理回歸」。
2011年12月的數據表明，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環比11月下降0.25%，已經是連續4個月環比下降；同比2010年12月則依然上漲2.86%，漲幅較上月縮小1.2個百分點，是今年6月以來的最低漲幅。同時，2011年12月最後一週，40個城市中，29城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。
環比下降、同比上升、價跌量減，意味著房價高位暫時成為過去，但2011年的房價還是高於2010年，同比漲幅下降不是同比房價下降，2011年房價的實際上漲仍達到8%左右。現在的問題是，環比下降的趨勢會不會繼續下去？「限購、限價、限貸」的臨時行政措施會不會像以前的臨時政策那樣很快取消？
從2011年的情況看，房價的回落主要是「數量制度限制」而不是「利率價格限制」的結果，即主要是行政主動干預而不是市場自動調節的結果，這其中的含義是：政府對房價的調控能力要比那些「唱空中國經濟」和「唱空中國房市」的西方人所想像的要大得多。同樣重要的是，中國現在正處於一個經濟發展和社會轉型期，其社會需求和經濟擴張的能量，根本不能按西方成熟經濟的市場循環規律來按圖索驥。所以，要分析2012年中國的房市是否會崩潰，我們就不得不分析供求、貨幣、心理、制度等四個方面的有中國特殊性的因素。
首先，供求因素是決定房價的最基礎因素。住房需求的上升同中國人口的基數與城市化的速度息息相關。歷史上，人口城市化的比率由20%升到40%，英國經歷了120年，法國經歷了100年，德國經歷了80年，美國經歷了40年，日本和前蘇聯經歷了30年，中國則只用了22年。另外，人口在100萬以上的中國城市早已超過了200個，遠遠多於美國和歐洲同等城市的總和。2011年，中國城市人口首度超過農村人口，如果未來20年中國的城市化比率提高到70%的國際平均水平，那就意味著每年將有1500萬左右的農民轉化為城鎮人口。這樣的人口聚集結構決定了，中國的住房需求還會在高水平上持續很長時間。
需求的問題當然是有購買力的需求問題，中國獨特的高儲蓄與「4-2-1」的新家庭結構，意味著80萬億元存款隨時可以形成住房的有效需求，意味著新家庭的購房可能得到上一代人的資助。房產投資的集中也與目前中國社會投資渠道的相對缺乏有關，所以中國的住房需求幾乎就是一種「剛性需求」。當然，中國現在也面臨「低生育率」的問題，0-14歲人口已經降低到總人口的16%，這比不少發達國家還要低，購房需求的壓力比「高生育率」的情況要緩和得多，但也意味著「剛性需求」要在未來的20年後才會消失。
與強勁的需求相比，住房的供給也同樣有力。在十二五期間，政府規劃建設3600萬套保障房，保障房覆蓋率不足10%的局面將會改觀。2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中商品住宅投資34038億元，增長32.9%；全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%；全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，其中商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增長29.9%；商品房銷售額5.25萬億元。
2011年1-11月的最新情況是：全國完成房地產投資額55483億元，同比增長29.9%；全國完成新開工面積17.50億平方米，同比增長20.50%；全國完成商品房銷售面積8.95億平方米，同比增長8.5%。按照這個趨勢，未來幾年的住房供給將會加速改善，房價上漲的空間會被大大壓縮，但供求失衡的基本局面並不可能在2012年發生突然的逆轉。
第二是貨幣因素。住房的供求是通過貨幣來體現的，從1978年到2009年，中國的GDP只是原來的92倍，可貨幣規模卻高達原來的705倍。過去兩年中國增加貨幣投放有應對國際金融危機的特殊因素，但若未來的貨幣增長保持在16%左右的設定增長目標，2012年中國的貨幣存量仍將突破100萬億元人民幣，使M2（廣義貨幣M2=流通中現金+銀行活定期存款+儲蓄存款+證券公司客戶保證金）與GDP的比例達到2.5，將遠遠超過日本的1和美國的0.7。所以，2012年的通貨膨脹壓力仍將繼續，這意味著住房成本（包括工資成本）難以下降，而體現為實際購買力的購房需求也會隨著體現為貨幣的財富而保持穩定。
另一方面，雖然從2009年開始由於美國金融危機而使中國的貿易順差開始下降，中國的外匯儲備還是在2011年3月突破了3萬億美元。由於人民幣是非自由兌換貨幣，中國政府為了兌換貿易順差得來的外幣，就要投入大量人民幣，形成了所謂的「外匯佔款」。從2002年末到2010年末，「外匯佔款」由2.2萬億元增加到20萬億元以上，增長了近8倍；「外匯佔款」佔「基礎貨幣」（即商業銀行的存款準備金和公眾持有的通貨）的比例也由49％增長到120％以上，基礎貨幣因此擴大了近3倍。「外匯佔款」的增長在2011年有所緩和，但2012年「外匯佔款」對物價的壓力無疑仍將難有逆轉。另外，近期中國的貨幣政策已經從2011年前三季度的偏緊操作，轉向了之後的「定向寬鬆」政策，宏觀基本面上的緊張氣氛也已經有所緩和。
第三是心理因素。心理因素包括「追漲不追跌」的投機心理，買房而不租房的「面子因素」和「攀比因素」。此外，雖然供求因素對一般商品來說是最基礎的因素，但對資產性商品的房地產來說，「資產收益的心理預期」顯然就比非資產性商品要重要得多。在借貸成本居高不下、稅收風險又不太確定的目前情況下，「資產收益的心理預期」確實已經不利於房價繼續暴漲，「面子因素」和「攀比因素」也因此多多少少地受到了抑制，這可能導致房價下降的預期會壓倒房價回落後出現「報復性反彈」的預期。
最後一個因素是非常重要的制度因素。上文的討論實際上已經涉及了相關的外匯管制制度，以及為適應緊運行的投資需求而確立的貨幣發行和信貸制度。中國的房價問題還牽涉到同樣重要的土地管理與出讓制度、稅收制度、地方土地財政制度、商品房預售制度、小產權房制度等等。這些制度都牽涉到盤根錯節的剛性利益，同「利率市場化、匯率自由化、人民幣國際化」一樣，地權、稅收和地方財政的進一步規範化仍然有很長的路要走。
一般的商品房價中大約有30%是土地的出讓金，這個比例在城市核心區則可以達到50%（包括拆遷、徵地等費用），另外幾十項稅費又要佔掉30%左右的比例。1994年的稅制改革加強了中央的稅權，同時也收緊了地方的財政收入，使地方政府過分依賴土地財政，也使地方政府更希望看到房價的穩定或上升。在相關制度不可能大動的情況下，房價中的地稅成本也不可能發生變化。也就是說，在住房存在相當大的「需求剛性」的情況下，住房的供給也存在相當大的「成本剛性」，所以房價下跌的空間非常有限。
最後值得一提的是，中國的房地產業已經逐漸成為中國經濟的支柱產業，在調控力度加大的情況下，房地產投資仍佔總投資的20%以上，佔銀行信貸的30%左右，房地產業佔GDP比重接近10%（美國的佔10%以上）。按國家統計局投入產出模型測算，中國每100億元的房地產投資，可以帶動上下游30多個關聯產業的產出286億元，其中房地產業自身10.98億元。另外，中國城鎮化進程剛剛過半，十二五期間，城市化比率仍會以每年1%的速度增長。還有，中國的房地產業高度集中於住宅市場，但商務房地產業也正在進入一個較快的發展時期。
這意味著說，當2012年的經濟發展總基調是「穩中求進」，那麼房地產業的總基調就不可能離開一個「穩」字。按照2011年12月「中央經濟工作會議」的基本方針，2012年中國房地產業的重點有三，一是進一步推進房產稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作；三是堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。如此，2012年中國房地產業的總基調可以概括為「穩中微調」，調的是房產稅改革試點、保障性住房、商品房有效供給，「限購、限價、限貸」等政策也會按具體省市的具體情況去調整。
當然，人們對中國房地產業的擔憂也涉及金融風險、歐洲債務危機、美國的宏觀政策等因素。但就目前而言，中國房地產業的槓桿率仍較低，銀行貸款所要求的首付率比發達國家要高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右，「次貸」的風險顯然要比美國低得多，政策調整帶來的短期流動性和償付能力衝擊依然在可控的範圍之內，儘管一些中小開發商的資金鏈問題和地方政府的債務問題可能成為風險點。
綜上所述，2012年中國的房市不可能出現崩盤，未來幾年的房價會保持「高位震盪」的態勢，部分城區的高房價下滑不會影響總體房價的相對穩定。（作者為芝加哥「制度經濟研究中心」主任）
文章來源：《陽光》2012年第3期
（本文只代表作者的觀點和陳述。）
