【菁英論壇】房地產局部崩盤 中共無計可施

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【新唐人北京時間2023年05月26日訊】中國的房地產市場一直牽動各方關注,最近網絡上流傳中國房地產市場的幾個新常態,包括二手房越買越多,不少城市當月新增庫存是當月去化量的2倍以上,以及買方砍價越砍越多,有的買方一上來就30%~50%的直接砍。專家預計今年二手房成交價格跌幅明顯大於10%,今年賣房的人大部分會虧錢離場。

另一方面,最近的數據顯示, 2022年中國法拍屋的數量達到200萬套,比五年前增加了200倍以上,比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恆生指數中有一個中國房地產指數,三年來跌掉了差不多80%。

中國房地產市場關係到每一個人,中國人70%的財富都在他的房子上,如果房價跌下來,老百姓的財富就要大幅度縮水。那麼中國房市現在到底是什么情況?未來又會發生什麼樣的變化?

房地產大佬賭錯中央政策陷入絕境

電視片獨立制片人李軍在新唐人《菁英論壇》節目中表示,中國大的房地產公司已經到了日子最艱難的時候,房地產兩個龍頭企業都面臨資金危機。在住房領域,許家印因為一直欠債,在5月12日收到了法庭的執行通知,要求他交很多費用,包括分紅、罰款、違約責任以及一些相關費用,加起來60億,如果許家印不交這個錢,他有可能淪為「老賴」,一個中國房地產龍頭企業的老闆走到今天這個地步,可以看出這個行業的一些基本狀況。另外一個是商業住房領域的龍頭企業萬達,最近申請第三次IPO又失敗了,王健林也很沮喪,因為如果萬達可以上市就能回籠很多資金,萬達現在的資金也非常困難,整體上今年中國房地產企業的資金已經到了非常緊張的地步。

根據央行數據,今年1月份,房地產新增按揭貸款2500多億人民幣,比2022年同期下降了將近2/3,2022年1月份的數據是8400多億。二三四月份繼續下降,最新數據是4月份同比再降了2000多億。房地產商現在的資金回籠情況比2022年少了這么多,可以想象它們的資金困難到什麼程度。

中國房地產專家黃大衛在《菁英論壇》中表示,王健林跟許家印經濟困難到破產,與他們在2018年前對賭中央政策有直接關系。2008年次貸危機之後,中國經歷了一個長時間的房地產低谷,到2012年2013年的時候,出現了一波舊城改造,棚房改造,開始大面積的升級換代城市裡的原有房產,這就新增了很多需求,導致中國房地產隨后有一個非常大的牛市發生。然後到2015年2016年的時候,就發生了經濟危機,國內叫股災,之後王健林跟許家印就賭定,中央會有一個大的政策出台,所以他們最後的瘋狂擴張是在2016年之後發生的。因為他們此前從2012年2013年有一個大的發展,原因是當時他們賭對了中央或者北京會在經濟危機時出手救市,而且會以房地產作為拉動經濟的一個主要引擎,所以2015年2016年經濟危機之後,他們就賭中央會繼續發展房地產。然而到2018年中國陸續出台了一些調控政策,他們一下子就整個懵了,他們之前的所有擴張是來自於對中央政策的一個判斷,他們覺得,上次他們能夠翻了十番市值的主要原因是抓准了時機,那現在是他們賭輸了。

其實當時有一個叫做商業地產去庫存的這樣一個運動形式,實際上他給你一個逃命的機會,讓你們這些開發商把過去十年累積的過剩產能的商業地產、工業地產儘快脫手。但是王健林跟許家印的判斷還是停留在胡溫時代的這種敘事模式,他們覺得未來經濟不行了,中央肯定會把房地產搬出來,但是他們這次可能判斷錯了,所以他們的一個擴張之後,就很快就陷入債務危機。而且最主要是中國在過去十年,它不太允許房地產企業的融資,例如在國內上市融資,這個非常困難,其次貸款也非常困難。所以他們就向外發行了很多高利息的票據,我們看到普遍在12.5%,最高的我看過是25%,但一般房地產開發公司的正利潤,一般來說我們覺得不應該高於15%。所以他只要一個項目拖了兩三年,在市場銷售一慢下來,基本上就可以說,這種票據是壓死駱駝的一塊大石頭,就整個大石板把他們壓垮。

中國房地產局部崩盤 未來趨勢看四大因素

黃大衛說,其實中國房地產經過了很多次的崩盤,但是你會看到數據很打架,因為它叫做局部崩盤。因為中國的結構是地區之間的發展不平衡,不匹配,差異很大,所以目前中國房地產其實早就有一部分是崩盤,就跟經濟危機一樣,它早就有部分爆發,但是它沒有達到全面爆發。例如這一週我更新了一下雲南昆明的房價,比2020年大概跌了30%到40%左右,這是找學生去實地調查的一個情況,我們覺得這已經算是非常嚴謹意義上的崩盤,成交量很少,但是有些地方交易數據對比2022年同期又增長了百分之一點多兩點多,而它的成交金額增長11%點多,那你會看出來,就是核心城市高房價地區的貢獻度很大,舉個例子,比如成交了兩套,可能原來的兩套是昆明的,現在的兩套是上海,所以你看到那個成交金額跟數量是不匹配的。

展望未來房地產市場的大方向,黃大衛表示,未來中國房地產基本上受制於四個方面。

第一方面就是中國的出口情況,因為中國的房地產市場需求,由兩方面組成的,一方面是我們說的內需,一方面叫外需。可能很多人沒聽過什麼叫外需,我從2004年提出一個理論,就是房地產的外需型需求。舉個例子,例如東莞之前常住人口100多萬,後面達到300多萬,你要明白它的土地房產,包括廠房、商戶商業寫字樓到住宅,相當大的部分是由於台商、日商跟出口型企業都從深圳搬到東莞去,東莞就突然之間接受了大量的這種出口型商家,他們的房子雖然不是由外國人用,也不是把個房子出口到外國,但是它整個需求是以外需型需求為主。當然中國的外貿,像東莞這幾年整個外貿已經差了,那它大量的空置出來的住宅、工廠廠房,還有商業寫字樓,就變成空置了,這個外需一缺乏的話,它整個就空置下來。這不像內陸地區,像鶴崗,黑龍江或者是邊遠山區那種房地產市場,它們沒有外需型需求,完全是由內需型需求來決定。

第二個因素就是居民可支配收入,因為中國的社保制度、醫保制度跟歐美國家不是一回事,中國的中低收入家庭的醫保社保包括養老,絕大部分還是靠自己來負擔,它不像歐美社會,它的中低收入人群有大量的社會救濟跟社會福利,所以它的可支配收入的計算,嚴格來說要把那個醫療教育養老這一塊撇出來。所以要是說可支配收入,舉個例子,可能燕郊跟北京的那個居民收入其實差距不太大的,例如北京的收入是一萬五,燕郊可能1萬左右,那你覺得他們只是差1/3,那你就錯了,因為北京的門診一個月報銷2萬,一人交1500,與燕郊的差距大概至少差不多13倍、14倍,所以它們之間的可支配收入的差距就非常遙遠。所以我們未來看居民需求的話,除了他們的收入,還有看中國未來的醫保、社保是否能夠增加,這是影響房價的非常大的一個因素。

第三個因素就是國際關係,中國尤其是核心城市上海、北京還有深圳,其實相當多的一些外資進入中國投入房地產市場,它有兩種方式,一種就是它買的比較少,一般以是基金的模式去控股一個商場把它出租收租,另外一部分就是那些外資企業它在租辦公樓,租住宅,租廠房,中美關係,還有中歐關係的未來發展,會影響到一些核心城市高房價地區的房價,這個因素比較大,然例如上海、珠三角、長三角這一塊房價跟國際關係的緊密度比較高。

第四方面就是經濟預期的影響,北京常說說一句話叫穩預期,就是經濟預期對房價的影響是很大的。現在它一天到晚在做的事情就是宣傳,希望能夠穩定大家的一個預期,對未來經濟的樓市,或者是說整個經濟的看法,這是非常有用,不要小看這個宣傳的力量,因為它在是一個封閉的空間裡面進行這個宣傳,基本上所有的宣傳媒體它都可以利,所以它未來的政策方向跟那引導方式很重要。

總體來說就看這四個因素的影響,要是說都是有利的,那自然房價在未來我估計不會說迅速的恢復,只是說北京為中心的環渤海地區,長三角地區,還有珠三角地區,未來能夠恢復到2019年房價的80%,我們覺得已經是天大成功,這已經是一個非常大的復蘇。而像其它的非核心城市或者沒有競爭力的城市,它們的房價基本上就只能說是大江東去,基本上不可能恢復到過去的黃金時間。

70年大限如何解決 已見兩套方案

除了房價問題和房地產泡沫問題,由於中共剝奪了中國人對土地的私有產權,中國的房產只有70年使用權,被稱為70年大限,隨著一些房產臨近這個大限,政策上如何解決這個問題,也成為人們關注的熱點。

對此,黃大衛在《菁英論壇》表示,其實有接近70年使用的房子,例如上海靜安區的房子,有些是1965年70年代的商品房,他們是比較早試點去做商品房,有一些部分是接近70年大限。他們根據中華人民共和國城市房地產管理法,最早就制定了一個關於土地使用出讓年限屆滿的處理方案。

他的方案是補交土地出讓金,相當於補交地價,因為你過去所交的所謂樓面地價,其實相當於你跟政府租了70年,商業樓是40年,這個租金相當於一次結清,那現在到期之後你再付一次,過去的講法有兩種方式去支付,一個叫做 以土地出讓金的稅收形式去交,第二種是以補地價的方式去交。根據我的看法,重新補地價是可能性最大的,假如上海現在靜安區的樓面地價是2萬塊錢一平米,那你房子到期了,你就把你的樓板價這個2萬補齊,它可能是按你房產裡面的分攤面積來補,一般商品房大概分攤30到40平米左右,大概就你要補60萬到80萬,這是一種補法。

另外一種我看到一個例子就是,他把那個商品房拆掉,當地政府比較有錢就會提前在到期之前把那個房子納入拆遷範圍,把它拆遷重建,原來租戶就1:1給回來一個房子,那就回避了這個房子的大年限的問題,又回避了要你交錢,他也可以乘這個機會把你的房子收回來,也不用拆遷了,原來七層高的,我就直接在那裡建個50層,40層,這樣他又解決了一個財政收入的問題,就看什么情況來做了。

中共發展房地產陷入兩難 已無路可走

大紀元時報總編輯郭君在《菁英論壇》表示,中國房地產市場存在著巨大的泡沫,只要是泡沫呢,它一定就會有破裂,泡沫越大,那個破裂的越慘。專注房地產研究的中國經濟專家任澤平有個估算,就是2020年中國全國房地產的價值是62.6萬億美元,在同一時間段,當時美國是33.6萬億美元,日本是10.8萬億美元,英國、法國和德國合計才只有31.5萬億美元,也就是說呢,中國這個房地產的價格比美國加日本加英國加法國還要多。到了2021年就更厲害了,中國的住房市值達到了73.8萬億美元,一年就超過了日本全國的房產市值。房子的市值與GDP的比例,中國在2020年已經達到414%,比日本20世紀90年代房地產泡沫破滅前的391%還要高,比美國2008年金融危機前後高兩倍,美國當時只有169%。

還有就是房子購買者的承受指數,也就是樓房的平均價格和當地收入中位數的比較,我們發現北京、上海、深圳是全世界最高的三個城市,就是說一個普通居民的收入,可能要三四十年不吃不喝才能買一套房子。所以整體來說,中國房地產泡沫可以說是全球最大,也是歷史上從來沒有見過的,一旦經濟下滑,或者是一旦利率上升,這個泡沫必然是大爆破。

郭君說,中國房地產市場當時的產生,是為了解決地方財政危機設計出來的,因為共產黨當時全部是計劃經濟,它的房地產投入市場的時候,房子越貴,地方收入越高,所以政府和發展商、銀行三方面在一起拼命的抬高房地產價格。當時我記得他們是一波一波人去香港學習,因為香港政府也是這麼幹的,他們覺得,哇,這麼經驗太好了,他們到處參觀,各個省市的人都來香港參觀,我那時候在香港做記者,就是都在談這件事。房地產對香港政府的收入貢獻特別高,中共就把這個辦法搬過去了。

後來習近平說房住不炒,理論上絕對是對的,但是具體政策推動下去,它首先和地方財政的目標就有衝突,也和那些擁有房地產,擁有多套房子的業主的期待是有衝突的,這批人數量巨大。所以,現在中央宏觀政策和下面地方利益完全是背道而馳的,實行起來一定會發生很多問題。中國房地產價格不能夠再高速的往上升了,否則會引起金融的大危機,但是它也不能夠下跌,因為中國居民資產會受到大損失。北京想要推出房地產稅,想用房地產的資產持有稅來彌補土地出讓資金的減少,問題是它可能導致房地產市場進一步的加速崩潰,所以這是一個兩難的問題,現在房地產這個路,我看著簡直是無路可走了。

新唐人、大紀元推出的新檔電視節目《菁英論壇》,是立足於華人世界的高端電視論壇,該節目將彙集全球各界精英,聚焦熱點議題,剖析天下大勢,為觀眾提供有關社會時事和歷史真相的深度觀察。

本期《菁英論壇》全部內容,敬請線上收看。

《菁英論壇》製作組

(責任編輯:劉明湘)

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