【新唐人北京時間2025年11月07日訊】萬科被稱為房企「優等生」，但也深陷債務泥沼，同時拖累不斷給萬科「輸血」的深圳國企地鐵集團陷入虧損。

中國房地產龍頭企業萬科今年前三季度虧損280億，負債3629億。11月2日萬科公布，和深圳市地鐵集團有限公司簽署《關於股東借款及資產擔保的框架協議》。

按照協議，從今年起到萬科2025年度股東會召開日為止的期間，深鐵集團向萬科提供不超過人民幣220億元的借款額度。萬科需為實際發生的借款提供抵押/質押擔保。

今年以來深鐵集團已累計向萬科提供291.3億元股東借款。其中約七成沒有設置抵押/質押擔保，或已提供擔保但無法實施。因此這次簽署的《框架協議》收緊了借款條件，明確萬科需提供抵押/質押擔保。

台灣南華大學國際事務與企業學系專任教授孫國祥：「萬科因長期依靠舉債擴張、高槓桿發展模式，過度依賴預售收入及土地儲備，導致一旦銷售業績持續下滑，現金流就大幅萎縮，難以應付龐大的債務本息支出。深鐵集團持續輸血，雖暫時支撐運轉，但實質上只是延緩壓力，並未扭轉負債結構的惡化。」

目前，深鐵集團持有萬科27.18%的股權，是萬科的第一大股東。而深鐵集團是深圳市國資委直接管理的國有獨資大型企業。深鐵集團不斷給萬科輸血，今年已經提供了11筆借款。

美國經濟學者黃大衛（DAVY J. Wong）分析，這對支付近期到期的短期債務能夠有幫助，但對於整體來說只是止血，並非痊癒。

美國經濟學者黃大衛：「短期修復來說，取決於整體的銷售回暖，跟政策的確定性，再加再融資的渠道能夠通暢，但目前看來以上都沒有出現轉機。一句話說，目前可以續命，但難以逆轉。沒有需求端的一個穩定回升，沒有居民的購買力的上升，社會保障的增加，所有這些金融策的續命，只是成本越來越高，效果越來越差。」

給萬科輸血也拖累深鐵集團。深鐵集團4月底發布重大損失公告，顯示2024年虧損達到334.6億，把過去五年掙的利潤賠光還不夠。原因主要是由於聯營企業萬科2024年度業績虧損，導致深鐵集團對萬科的長期股權投資確認投資虧損。

黃大衛：「這是一個財政與城市投資，以及平台鏈之間的共振關係。整條鏈條上連城市運營資產，地鐵城投，下面接到房地產負債。深圳地鐵作為大股東，向萬科提供流動性最新的221億的貸款，它把這些風險轉移為風險共擔。一旦這些『輸血』變成了沉沒成本，公共部門財務彈性就會被蠶食，公共財務的再擴張能力已經沒有了，所以會導致公共財政的壓力。」

深鐵集團「2025年半年度報告」顯示，今年上半年淨虧損33.61億元，延續去年巨額虧損態勢。不少深圳市民開始擔心「地鐵要加價」，最終由老百姓買單。

萬科被當成中國房地產市場的風向標，在銷售持續不振的情況下，是否可能爆發債務違約？

孫國祥：「債務違約可能性已不容忽視。2025年多筆大額債務集中到期，若無巨大外部資金援助或資產快速變現，債務技術違約與展期風險極高。」

黃大衛：「三種情景，第一種最有可能出現的就是拖貸重組，但是不觸法硬違約，它是依賴於深圳地鐵以政策工具來進行續命，資產出售，展期，避免進行實質性違約，但信用評級和估計會大幅下降，股價會波動。第二種情況相對樂觀，就是銷售開始好，政策加碼，融資也到位，但這種情況可能性比較少，我們認為可能三分之一都不到。第三種情況是惡化，大概有三分之一的可能性，外部融資收縮，內部銷售繼續不行，股東輸血也很難在此耐以為繼，這會出現債務違約。」

黃大衛分析，萬科兼具了數量龐大，示範性，跟國企三重背景，要是連它都觸發實質性違約，就會改寫市場對於有國有資產兜底房企的預期。

編輯/尚燕 採訪/易如 後製/王明宇