郎咸平:放開限購,就能救中國樓市?

南京樓市也挺不住了!2014年9月21日,根據媒體報道,繼蘇州、無錫、徐州限購鬆綁之後,堅挺了3年零7個月的南京房產限購也取消了。目前,仍在執行樓市限購的只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市。中國樓市熱也好、冷也好,是能靠政府調控回歸理性的嗎?房地產危機的病根在哪裡,靠什麼才能根治?關於中國房地產業的深層問題,以及改革之道,我在著作《「新政」能否改變中國》中,做了深入地解讀。以下為圖書正文部分節選,以饗讀者。

我們在這裏談一個非常、非常不愉快,但又是非常嚴肅的話題,叫作樓市調控。各位曉得從2003—2013年期間,我們的有關部門調控了多少次房價嗎?一共多達32次,其中僅國字頭的調控政策就有7次。但結果卻是,我們的房價一直突飛猛漲,只升不降。

2013年3月,備受關注的「新國五條」正式出台。當時的很多媒體報道,很多所謂的專家、學者提出了很多的觀念。比如,有人認為投機或投資式的買房者必須要繳稅,「新國五條」裡雖然規定賣出房時要繳20%的所得稅,但其實這個稅負一點都不重。為什麼這麼說?有人拿韓國靠高賦稅控制房價的例子當作證據。在韓國,買第二套房要繳所得稅50%,買第三套房要繳的所得稅是60%,而且多套和高檔住房每年還要繳保有稅,最高稅率是5%。最後,如果你自身有房產,在繼承父母的房產時,還要繳50%的所得稅。這麼看來,我們在「新國五條」裡規定的20%所得稅不算高。

關於韓國的例子,我也做了查證和分析。但同樣的數據由我來解讀,出現了完全相反的結果。首先,關於房價,我們必須先正視一個關鍵問題,「是全世界的房價都在這麼瘋狂地漲,還是只有我們是這樣的?」為了回答這個問題,我找來了美國、加拿大、澳大利亞、日本、韓國、英國、德國、法國這八個國家的房價數據。它們都是現在經濟運轉比較正常的工業國家,所以比較有說服力。

我發現,從2007年年底,也就是本輪全球經濟危機爆發之前,一直到2012年的六年時間裡,這八個工業國家的樓價平均下降了8.1%。同一時間,我們的房價平均上漲了74%。這裏面,上海上漲了95%,北京最厲害,上漲了152%,居全球之冠。別的國家房價都在跌,只有我們在漲,那肯定是我們有問題。

有了「我們不正常」的假設前提,再來分析一下韓國的樓市調控。我們發現,2006年韓國的房價非常高,韓國政府因此推出了買二套房要徵收50%所得稅的政策。但是這個政策最開始執行的時候,韓國的房價並沒有跌。什麼時候開始下跌的?2008年以後,全球經濟危機全面爆發,才使得韓國的房價下跌,但是也只跌了5%。因此,我得出的結論是,韓國房價下跌是本輪全球經濟危機造成的,和高賦稅沒有必然關係。

2013年4月份,韓國政府又出台了一個長達46項的樓市振興政策,用來拉抬房價。為什麼?因為不少韓國人是在高位買入的房子,2008年以後,韓國房價走勢低迷,除非「割肉」出售,否則就要繼續背負沉重的房貸利息,成為高負債的「房奴」。所以很多韓國人雖然擁有住房,反而變得更窮。韓國政府在這種情況下,只能拉抬房價,刺激房屋交易,讓「房奴」們「解套」。我倒是建議所謂的專家們,多研究一下韓國樓市降溫後出現的種種問題。
2013年4月,韓國政府公布了長達46項的樓市振興新政,主要內容為年內購買首套住房,免征2.2%的房產購置稅;年內購買9億韓元以下的新樓盤,或者85平方米且9億韓元以下的二手房,五年內免征轉讓所得稅;取消多套房高達50%~60%的轉讓所得稅。這是繼1997年爆發亞洲金融危機之後,韓國政府推出的最大力度的樓市振興政策。

韓國的例子說明高賦稅對降低房價沒有用,那麼我們再來看看英國政府調控樓市的例子,它能證明降低賦稅也拉抬不了房價。2008—2010年的時候,英國政府為了拉抬房價出了幾個政策。首先是減稅,英國政府規定,從2008年開始,售價在12.5萬英鎊以下的房子免印花稅;看樓市還沒有什麼起色,又改成17.5萬英鎊以下的房子免印花稅;到2010年,樓市還是這麼慘淡,英國政府又提出,25萬英鎊以下的房子都可以免印花稅。

第二個政策是首套房免首付。本來英國老百姓要買房必須付30%的首付,但是英國政府說,我可以無息貸款借給你,其實就相當於零首付入住;如果英國老百姓要買第二套房的話,你只要自己湊夠5%的首付就行。這麼多利好消息投下去,英國樓市的結果是什麼?我在前面說了,照樣下跌。2007—2012年,英國房價下跌了26%。綜合韓國和英國樓市調控的例子,我們可以看出,稅收本身和房價沒有必然聯繫。

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