【新唐人北京時間2026年04月21日訊】當前美國房地產的困境，不是美國人不想買房，而是房價太貴、利率太高，供給也很緊張，尤其是平價房產特別稀缺，總結一句話就是：「有行無市」的狀態。所以川普一上任總統，就在設法解決這樣的困境。他可以稱為史上最懂房地產的總統，但這次也遇到三道關卡。

為了解決當前美國房地產深度凍結、美國夢破碎，川普當初競選時就對年輕選民的承諾，要讓購屋負擔能力重回「前疫情時代」。不過事情看起並不順利，一來是因為，國際間的事務：像是關稅問題、重塑美國地位、各國戰爭調解，還有現在的美伊戰爭，實在太多事情不得不優先處理；二來，這次的房市僵局，十分特殊，可以說在歷史上從來沒有過！

歷史重演：二戰後缺房

現在的美國房市問題，要說和歷史類似也是有，而且是多個歷史的「綜合變體」。

首先，今天的供給短缺，有一點像二戰後到1950年代初的美國。二戰結束後，美國出現明顯住房短缺，大量的退伍軍人返國、家庭加快形成，讓住房需求暴增；當時的政策解方，就是大量建設與擴張住房金融支持。

這和今天相像的地方在於：問題的核心都不是短期投機，而是結構性供給落後於需求。白宮最近才發布《2026年總統經濟報告》，裡頭就指出，美國目前面臨約一千萬獨棟住宅缺口。所以，城市學院（Urban Institute）的研究也提到，美國要真正解決住房短缺，歷史上最有效的方式本來就是大規模興建住房，而不只是補貼需求。

不過，今天又不完全像戰後。戰後那一波可以靠大規模郊區開發、基礎建社擴張來消化需求；現在很多高需求都市面臨的是土地分區限制、土地昂貴、審批緩慢、基礎建設壓力大，所以供給反應比當年慢得多。

所以，現在川普要改善供給問題，面臨更複雜的層面。第一他想改變監管制度、流程，這裡包括土地分區的限制、環評、文件審查、各種的建築規範要求。而且，這些東西要改變，很多其實不在華府層面，而在州與地方政府。像是加州就被白宮點名，由於高昂的開發成本、冗長的審查時間，還有嚴苛的建築與能源法規，都是導致住房失衡的凶手。

其次，川普最想禁止大型機構投資人搶購獨立住宅，他希望把更多購買機會讓給真正想買房的人。但是，這一點現在國會的態度似乎與川普不同調，認為這種限制爭議很大，很多專家都認為，大型機構其實持有的住房很少，而且他們是市場上的房東，一但禁止他們購買獨立住宅，反而削弱build-to-rent與租賃住宅開發。

歷史重演：1980年代高利率

除了戰後的供給短缺，今天的房市也像1970年代末，至80年代初：高利率的「大凍結」。當時為了對抗通脹，美聯儲將利率推升至歷史性的18%。當時的房市陷入徹底停滯，買家買不起，賣家賣不掉，成交量極低。

差異點是，當時的失業率極高，但房屋供應並沒有像現在這樣出現高達數百萬套的「結構性短缺」。現在的僵局是「有工作、有需求，但買不到，也換不了房」。儘管，現在利率沒有當時那麼高，經濟也沒那麼壞，但不同的是今天的房價非常昂貴。

1980年1月，美國新屋中位價大約是6.29萬美元，換算成今天的價值，大約是26.7萬；2026年3月，美國成屋中位價大約是40.88萬美元。單看價格水準，今天高出非常多。

如果拿收入一起看，1980年美國家庭戶中位收入大約是1.771萬美元，用6.29萬除以1.771萬，約是3.6倍；2024年美國實質家庭中位收入約8.373萬美元，拿40.88萬來除，大約是4.9倍。這表示若只看「房價相對收入」，今天的房價負擔可說更重。

因此，川普從上任以來就向美聯儲主席鮑威爾疾呼：趕快降低利率！鮑威爾卻抵死不從，堅持看數據來決策利率走向，這急得川普近日又對老鮑威脅：到任期，你不下台，我就把你辭掉！

主要是兩人對美國經濟的看法不同，簡單說，鮑威爾認為經濟因為關稅、戰爭問題，存在很多隱憂，還有通脹效應；川普卻認為，美國經濟已經準備好迎接更大的繁榮，戰爭對國內的影響沒有那麼大，關稅也沒有導致通脹。他認為這時候降息，會更幫助美國政府、美國人民降低借貸成本。今年5月15日是鮑威爾任期到期日，他會不會自動離職還存在變數。

歷史重演：2008年金融海嘯後

第三，今天也類似2008年的金融海嘯，但不是泡沫，而是後遺症。當年房市崩盤後，住宅建設長期疲弱，住房開工一度跌到歷史極低水準；美聯儲經濟資料庫（FRED）數列與後續資料都顯示，2009年附近的住房開工，曾落到極低水平。之後雖然房價恢復，但住宅建設沒有完全追上人口與家庭形成需求，於是留下長期的供給缺口。

今天房市和2008年後相似之處：是多年來蓋得不夠，尤其可負擔住宅不足。城市學會指出，自2009年以來，美國不少地區的住房需求一直超過供給；Harvard Joint Center也指出，到2020年為止，美國比2007年第四季，少了約兩百萬戶空置住宅單位，即使家庭數量同期增加超過1,200萬。

從沒有過的複合型僵局

今天最特殊的，與歷史上都不同的是：「利率鎖定效應」。近年的房市分析都反覆提到，現在大量屋主手上握有疫情時期3%左右的低利率房貸，一旦出售換屋，就要換成6%以上的新貸款，因此很多人寧可不動。全美房地產經紀人協會（NAR）2025 Profile也提到，屋主持有房屋的中位年數升到11年，創下新高，顯示屋主移動意願被壓低。

而且更不同的是，今天還不是高利率的單一衝擊，還加上供給不足與屋主不願賣、買家買不起的多重衝擊，於是整個市場像是深度凍結了一樣。

用一句話概括：今天不是2008年式的崩盤，更像1980年代高利率凍結，加上2008年後的供給不足，疊加疫情後利率鎖定效應的複合型僵局。

每道關卡 都無法簡單解鎖

所以，川普今天面臨的是這樣一個從沒有過的房地產局面。然而，每一道關卡都有障礙，不是能簡單解鎖的任務，儘管川普有多道行政令指示：加快建房、試圖降低房貸成本、禁止大機構買房等等。

但是說白了，這些命令只是很強的政策方向與政治訊號，距離真正落地成為能強制改變市場行為的制度，中間還隔著法規修訂、機關執行、預算、甚至國會立法的多重障礙。

因此，川普要先拆聯邦的監管、地方的監管，簡化官僚流程，讓房子蓋得快。這個步驟就要跟州政府打交道，不是出行政令就能解鎖，尤其是很多人口大都會區，監管特別嚴苛；要移除監管障礙也有修法的時間性。

而且，現在很尷尬的是，拆除監管想讓建築商多蓋房，另一方面，美伊戰爭卻讓建築商信心再度跌落，4月建築商信心指數：34，較3月下降4點，為2025年9月以來新低。其它的現狀銷售指數、未來六個月銷售預期和潛在買家流量，也都是下跌狀態。

尤其地緣政治與能源成本衝擊，加上利率回彈，讓建築商一個頭兩個大！約七成的建築商表示，由於材料價格波動劇烈，他們現在極難為新房定價。為了促銷，目前約有36%的建築商選擇直接降價（平均降幅約5%），且六成的建築商仍在提供各類促銷優惠，如買低利率、補貼過戶費。

雖然，建築商非常支持川普大砍環保法規與建築規費，但高利率、高能源成本，以及勞動力短缺這三座大山，讓建築商對2026年下半年的展望顯得非常保守。

另一邊碰到要降低利率，有美聯儲的阻力，當然川普政府自己的關稅與戰爭問題，也在一定程度上加劇了房市的複雜度。儘管，我也贊成關稅為美國帶來公平的貿易和重塑美國製造的機會，但現階段確實給物價、消費增加些許壓力。

近年來，隨著建築業的放緩，投機性房屋建設——即開發商在沒有確定買家的情況下就開始建造新房屋——已經逐漸消失。而且，只要房貸利率和購屋低迷的狀況持續下去，這種趨勢就不會改變。

然而，向買家提供降價和優惠的同時，這進一步壓縮了建築商的利潤空間。利潤前景如此黯淡，很容易理解為什麼供應鏈會出現漏洞。

所幸，國會兩院都在積極推動擱置已久的住房法案。眾議院和參議院，分別通過了各自版本的住房法案。總體來說，法案對住房市場有利多發展空間，但也有兩點最具爭議的內容，分別是「禁止機構投資者」的紅線在哪裡？「聯邦激勵」vs.「地方自治」分界線又在哪裡？這些有待立法者的商榷，為美國住房市場找到出路。

目前市場正處於「政策利多」與「宏觀經濟風險」的拉鋸戰中，建築商普遍認為，只要利率不真正降回到5%字頭，房市僵局就很難打破。這或許就是川普急於換下鮑威爾的原因。

（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）