【財商天下】不動產私募基金來了 能否拯救中國房地產?

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【新唐人北京時間2023年02月24日訊】近年來,在中共的調控和監管下,中國的房地產從「支柱產業」變成了「困難產業」。2月20日,中共證監會宣布,啟動不動產私募投資基金試點,隨即在21日A股開盤後,地產股集體走強。那麼,這個不動產私募投資基金,為何能刺激股市,它到底要起到什麼作用呢?

目前,各地政府刺激房地產業復甦的措施不斷,房企售樓出現了「零首付」,銀行也推出了「百歲貸」,不過這個「百歲貸」,據說日本早就有過,這是怎麼回事呢?我們今天就來談談這些內容。

不動產私募投資基金試點 能否拯救民營房企?

2月20日,中共證監會宣布,啟動不動產私募投資基金試點,被視為協助房地產行業融資「第三支箭」的新突破。所謂的「第三支箭」,指的是去年11月時,證監會推出的調整優化房企股權融資的五項措施,其中的第五條措施提到,要積極發揮私募股權投資基金作用。

2月20日晚,中國證券投資基金業協會,也起草了一個《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》,從3月1日起施行。

新規定,對投資者門檻、融資槓桿方面做出了明確要求。比如,要求試點基金產品投資者的首輪實繳出資,不低於人民幣1,000萬元,且以機構投資者為主。有自然人投資者的,自然人投資者合計出資金額,不得超過基金實繳金額的20%,基金投資方式也將有一定限制。理由是:考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點,投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力。

此外,不動產私募投資基金首輪實繳募集資金的規模,不得低於3,000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴募。同時,鼓勵境外投資者以QFLP,也就是合格境外有限合夥人方式,投資不動產私募投資基金。

那麼,為什麼要推出這個不動產私募投資基金試點呢?

主要是因為,中共之前策劃的拯救困難民營房企的計劃,沒有成功。

早在2021年12月,中共監管機構就建議國有和民營開發商之間進行交易,鼓勵國有房地產公司介入,接管困難民營房企的項目和資產,稱項目併購是房地產行業化解風險、實現出清「最有效的市場化手段」。同時,銀保監會也要求銀行,為房地產行業的併購活動提供資金。

但是,當局的這種號召,基本沒有得到國有開發商的響應。

據《華爾街日報》2月21日報導,許多國有開發商分析了民營房企的數百個項目,發現符合他們標準的項目非常少。所以,這些國有開發商,更願意通過例行的公開拍賣直接向地方政府拿地,因為來自民營房企的競爭減少,地價很低。另外一個原因就是,國有開發商自己,也在一定程度上受到了房地產市場放緩的影響,儘管所受到的衝擊沒有民營房企那樣嚴重。

報導認為,這是導致中國房地產市場目前依然低迷的一大原因。而這種情況,顯然不利於房地產行業的有序復甦,也讓購房者面臨更多的不確定性。但是,如果問題得不到解決,那麼保交樓的重任,就可能進一步落到中共地方政府的頭上,但是在抗疫3年後,地方政府的財政狀況,已然是捉襟見肘。

所以在目前,啟動不動產私募投資基金試點,就成了中共拯救民營房企的另一個嘗試。

中共證監會市場部相關負責人對「第一財經」表示,此次試點,既是支持房地產市場紓困和轉型發展的一次探索,也是豐富私募基金產品的一項創新。尤其是,動員私募基金去收購房企短期內不能變現的資產,提供流動性,降低槓桿率,對整個行業而言,都會是很大的支持。

但是,這一舉措,是否能起到紓困民營房企的作用呢?那就要看投資者是否對房地產市場有足夠的信心,願意去買這個不動產私募基金了。

事實上,中國的房地產泡沫已經破裂,中共當局「房住不炒」的定調也沒有改變。而且,中國經濟已經步入下行週期,再加上中國人口老齡化加劇、人口已經轉為負增長等因素的影響,中國房地產業的好日子已經到頭了。

比如,中泰證券股份有限公司首席經濟學家李迅雷就認為,從去年開始,中國的房地產市場已經開啓了一個可能長達十年的下行週期。在政策暖風下,2023年房地產市場的下行斜率可能會有明顯放緩,但是,長期趨勢可能難以發生根本性扭轉。

「百歲貸」並不稀奇 日本銀行早就發明?

在房地產業的下行壓力下,各種售樓促銷手段也花樣百出。2月15日時,南寧市一家地產公司,就在發布的建發和璽項目的營銷海報中,提到了一個自稱是「重磅利好」的消息,那就是「貸款年齡最長可貸到100歲」,「子女可作為共同借款人」。

雖然不是真的讓百歲老人親自還房貸,但這個遠高於中國平均壽命78.2歲的還款年齡上限,還是讓看到消息的網民們集體「破防」,紛紛感慨買房也成了「百年大業」,需要「貸貸相傳」。

不過,網上有一篇署名「今綸財經」的文章卻提到,如今大家熱議的「百年貸」,在日本,算不上什麼新鮮事兒,因為它的發明者正是日本的銀行。

文章說,1980年代,日本銀行和信用社成立了類金融的子公司Jusen,向居民提供個人按揭,推出了「首付貸」、「零按揭」,以及「子孫貸」,就是爺爺、爸爸、兒子,祖孫三代人一起還貸;當時,也推出了「百年貸」,意思就是,還款期限是一百年,父貸子還、子貸孫還,其實就是把客戶的子子孫孫都套牢,不能動彈,老實交錢。

因為在上世紀90年代,日本經歷了一場房地產泡沫破滅,導致一大批在1986年~1991年房地產高位接盤的日本人,最終真的是靠着兒子、孫子,才把貸款還完,在還完房貸的那一刻,當年的貸款人已經是鬚髮皆白。

文章還提到,房地產泡沫破裂導致的後果,不僅僅只是房價下跌和子孫接力還貸,還有漫長的「就業冰河期」等著年輕人。

什麼叫「就業冰河期」?就是長時間找不到工作,年輕人只能降低慾望,在家裡蹲著。

日本大學生的就業率,在1991年達到81.3%的高峰後就一路回落,到了2000年,45.2%的日本大學畢業生一畢業即失業,給一代人的內心留下了抹不去的傷痕。在1993~2005年畢業進入社會的這幾批大學生,就被後來者稱為了「冰河期世代」。

文章說,因為經歷過股市、樓市的崩塌,所以日本人也特別愛存錢。日本總務省公開數據顯示,在2020年4月到8月之間,日本民眾的人均儲蓄達到收入的44%,與2019年同期的33%相比,上漲了11%。

儘管日本銀行拼命壓低利息,但日本人還是拼命存錢,因為他們缺乏安全感,被經濟泡沫的破滅嚇怕了,稍有風吹草動,就立馬捂緊錢包。

中國經濟疲弱 讓民眾來當「背鍋俠」?

如果對照這篇文章來看的話,那麼,中國現在的情況,跟經濟泡沫破裂後的日本,也沒什麼兩樣。

比如,現在的中國老百姓也在拚命存錢。2022年,中國居民的人民幣存款比2021年多增了大約8萬億元。2023年1月,居民存款又增加了6.2萬億元,創下單月歷史新高。

另外,現在中國的年輕人失業率也高,也在抑制慾望、儘量省錢。中共官方統計數據顯示,去年12月份,16~24歲城鎮青年勞動力的調查失業率,為16.7%。

其實,這背後的原因,跟日本一樣,無非是因為民眾沒有安全感。

但問題是,在中國,民眾不愛花錢、愛存錢,似乎成了不應該的事情。比如《證券時報》頭版,2月15日發表的一篇文章,標題就是《多管齊下引導居民從超額儲蓄向消費轉化》。看上去,似乎民眾不愛花錢,中國經濟就要出大問題了。於是,中共政府是絞盡腦汁地想把老百姓手裡的錢給擠出來。就好像民眾能大方地花錢,中國經濟就會百病全消了。

但這種觀點,不免有些偏執。「冰川思想庫」最近發表的一篇文章就駁斥說,中國民眾少消費愛存錢,有什麼好奇怪的?

文章舉例說,2022年是疫情封控最嚴格的一年,很多人的收入都減少了;2022年10月前後,理財產品處處爆雷,甚至出現了大幅虧損;2022年,房企群起爆雷,大量期房爛尾;2023年開年,又傳來了延遲退休的消息。雖然現在疫情防控開放了,社會步入正常了,但經濟究竟怎麼樣,裁員減薪會不會繼續延續,誰都不敢打包票。

所以,文章認為,在既有的社會經濟環境下,「多存款少消費」,是中國人最理性、最有責任感的財務抉擇。如果在經濟下行期進行「非理性消費」,一旦負債疊加失業,對每一個家庭都是滅頂之災。

文章質問說,消費不振也就罷了,經濟出現問題已經夠糟心了,各路專家和分析人士還非要把鍋甩給「國人和年輕人不花錢」。現在存款利率那麼低,央行還在不斷印鈔,誰願意存錢呢?如果現在連年輕人都不願或不敢消費了,問題一定不是出自於消費本身,而是中國經濟存在更深層的矛盾。

那麼,中國經濟的深層矛盾是什麼?就是民營經濟的信心問題,是重新激活市場經濟的問題,是地方政府支出過大、累積債務過多的問題。

顯然,中國民眾背不起中國經濟疲軟的「鍋」。中共當局真正需要關注的,是經濟大環境出了什麼問題,而不是盯著民眾手中那點應對未來風險的預防性存款。

策劃:宇文銘

撰文:李松筠

編輯:蔚然、宇文銘

剪輯:曲歌

監製:陳思雨

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(責任編輯:李紅)

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