【財商天下】負資產飆升9倍 香港樓價何時見底?

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【新唐人北京時間2022年11月09日訊】最近,香港樓價下跌的消息是層出不窮,10月份負資產又飆升了9倍,如今的東方明珠,烏雲壓頂,正在承受著房市低迷帶來的打擊。有業內人士就形容,香港樓市已經進入了「冰河期」,宛如「一潭死水」。

樓價下跌已經是事實,何時見底才是關鍵。有專家警告,預期明年樓價會重演1999年到2003年的漫長下行周期,那麼,香港樓市目前的情況到底如何?現在入手是好的時機嗎?高盛預計從今年到2024年,香港樓價累跌將有35%,那麼,又是哪些因素讓樓價長跌不起呢?美元加息又是怎樣影響著香港樓市的呢?我們今天就來談談這些內容。

香港樓市降價跌不停

最近,可以看到,在香港各大網站上,關於樓市降價的消息天天都有,層出不窮。新聞標題中,經常寫著「時光倒流價」、樓價「重返2017年水平」、「成交價時光倒流到2016年底」等等。

對於目前的樓價,星展銀行經濟師謝家曦就表示,今年前10個月,香港整體樓價累計跌幅達到8.9%,10月樓價單月下降1.4%,反映香港樓價正在加速下跌。

美聯物業住宅部的行政總裁布少明,也在11月4日說,根據美聯物業分行的統計,從35大指標屋苑中抽取已成交的20個屋苑,比較今年10月和去年12月時的平均成交呎價,發現這20個屋苑的呎價全部都出現下跌,平均跌幅高達12.9%,遠高於整體樓價的跌幅。

而且,這其中,16個屋苑的樓價跌幅,已經達到兩位數或是更高,有的跌幅甚至超過20%,像是傳統藍籌屋苑指標之一的太古城,跌幅也高達18.8%,排在了第三位。

香港人所說的屋苑,也就是我們常說的社區。

專家:樓市將重演1999年到2003年間的漫長下跌

那麼,面對這樣的行情,可能有人會問,現在是不是買入的好時機呢?樓價還會繼續下跌嗎?

我們來看看全球性房地產服務公司——仲量聯行香港主席曾煥平的看法,曾煥平提到,從今年初到現在,香港樓價已經跌了將近一成,雖然樓價不會出現斷崖式的下滑,但是,在加息、全球經濟疲弱以及地緣政治局勢等因素的影響下,預期明年樓價,會重演1999年到2003年間的漫長下行周期。

那麼,從1999年到2003年期間,香港樓價的跌幅有多大呢?我們查看的數據是,在這大約5年的時間裡,樓價每年下跌10%,累積跌幅高達45.5%。

相當大的跌幅了,那這一次,樓價要跌到什麼程度才會觸底呢?會不會也要跌個四成左右呢?

投行高盛在10月5日給出的報告估計,2022年和2023年這兩年,香港樓價將會分別下跌15%,2024年將會繼續下跌5%。

也就是,截至2024年,香港樓市會在3年內,預計下跌35%。高盛還估計,按照目前的樓價計算,至少要下跌35%到40%,才能吸引投資者重返市場。

剛才,我們提到了美聯物業給出了目前二手市場的跌幅,不過,目前看,一手住宅的價格,還沒有出現象二手房那樣大的跌幅。

中原地產及中原集團的創辦人施永清,也在11月2日和3日連續兩天發文,給了發展商一些打折銷售的建議。

他認為,根據地產代理的統計,發展商手上的貨尾,自今年6月起,已經超過15,000個,到今年年底時,差不多會有2萬個。

我們知道,貨尾增加,被視為是發展商將會降價的先兆。 因此,施永清認為,從目前的市場情況來看,不但銷售情況緩慢,而且壞消息不斷,所以市場預期,發展商可能很快會進一步減價。他的建議是,發展商應該加快減價步伐,一次就把價錢降到一個具有吸引力的水平,並且,還要做好虧本賣樓的準備。

其實,已經有明智的開發商在大幅折價出貨,給市場做出了示範和信號。

9月28日,香港首富李嘉誠創辦的長實集團發出公告,證實該集團,以大約207億港元的價格,將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位和車位一次性打包甩賣。這筆交易的成交呎價,比已售單位的平均呎價足足低了大約三成。

負資產數量飆升 樓市進入「冰封期」

可能有人會想,樓價跌了,這不是好事兒嗎?能給買方減輕不少壓力,如果從這一點來看,確實是這樣,樓價跌有跌的好處,但是,貸款利息的增加,無疑也會讓購房者望而生畏。而且,樓價下跌,也會給業主和業內人士,甚至更多的行業,都帶來很大的風險和損失。

中原地產住宅部的總裁陳永傑就提到,目前低迷的成交量,證明樓市已經進入到「冰河時期」。他形容,香港樓市就像是「一潭死水」。那麼,樓市交易進入「冰封期」,房地產相關行業,也首當其衝會最先受到衝擊。

我們看到,隨著香港地產市場的回落,地產代理公司的經營狀況也正在迅速惡化。從去年年中以來,很多公司都已經進入到虧損狀態,而近期的形式,更是進一步在惡化。

並且,面對目前的市場情況,代理行業的規模也在縮減,有業內人士預計,房產經紀的實際人數大約要減少三成左右,也就是說,要從目前的大約31,000人減少到23,000人。

而且,雪上加霜的是,隨著樓價下行,香港負資產的數量也出現了飆升。

根據香港金管局10月31日公布的數據,負資產住宅按揭貸款的數量,已經從今年第二季度末的55宗,上升到了第三季度末的533宗,按季飆升了將近9倍。涉及的金額,也從3億港元增加了9倍多,達到30.06億港元。

開頭我們提到的,仲量聯行香港主席曾煥平,他就指出,對於在過去5年到7年間,借了九成按揭入市的買家,最快今年底就會陷入技術性負資產,在明年,負資產的數量還可能會大幅飆升。

也有業內人士估計,在今年第四季度,負資產宗數將會超過上千宗。

那麼,什麼是「負資產」呢?其實,就是「資不抵債」的意思。也就是,當樓價回調時,一旦物業最新估值,跌穿所欠的銀行貸款額時,就是「負資產」。比如,一套500萬的房子,業主以八成按揭貸款買的,貸款額就是400萬元,而當樓價估值跌到400萬以下時,這就屬於「負資產」了。

說到這個「負資產」,其實,對於香港人來說,還真是一段沉重的記憶。

1997年,金融風暴席捲而來,之後樓價暴跌,一年間的跌幅就達到30%到50%,很多業主在很短的時間內就變成了「負資產人士」。

不僅如此,因為當時經濟低迷,香港打工階層收入大幅縮水,甚至失業,沒有能力償還按揭,也因此導致了很多家庭悲劇。

根據香港金管局的數字,香港負資產問題最嚴重的時期是2003年6月,當時共有大約105,697宗負資產按揭,占到所有按揭的22%。

壓垮樓市的「三座大山」有哪些?

我們再回到目前香港樓市的問題上來。那麼,什麼因素,可能會導致香港樓市重演1999年到2003年的漫長下行周期呢?

高盛給出的解釋是,樓市供應量上升,但中港並沒有完全通關,移民潮又導致了香港家庭數量的減少。雖然供需關係不會直接影響香港樓價,但在香港經濟下行以及美聯儲加息的背景下,仍是一個不可忽視的影響因素。

此外,國際評級機構標普,在11月3日發布的報告認為,香港樓價下跌與經濟疲弱有關,但人口淨流出,也會對空置率和樓價造成壓力。

總結來說,在影響香港樓市的諸多因素中,最主要的三個因素就是加息、移民潮和經濟衰退。

我們再來看看香港目前的經濟情況。

10月31日,香港政府公布了一個GDP的預先估計數字,第三季度的生產總值GDP按年實質收縮了4.5%,遠差於市場預期的不到1%的收縮程度。並且,香港經濟已經連續三個季度收縮,是2008年金融危機以來持續時間最長的經濟滑坡。香港今年第一和第二季度,按年分別收縮了4%和1.3%。

香港財政司司長陳茂波的看法時,宏觀經濟出現危機,市民對買樓置業就會遲疑,會擔心失業等問題可能影響供款能力。

至於移民潮的因素,這個大家都能理解。畢竟人口是支撐樓市的最基本因素,家庭和年輕人的離開,會帶走剛性需求。

我們從公開數據中可以看到,自香港實施《港區國安法》以來,香港已經連續3年錄得人口淨流出, 每年淨遷移的人口數字,從截至2020年中的2.7萬人,已經增加到了今年年中的9.5萬人。

除了經濟衰退和人口流失之外,香港樓市低迷,還有加息的因素。

也許有朋友會好奇,香港經濟既然已經三個季度錄得衰退,前景如此不明朗,不是應該減息刺激經濟才對嗎?為什麼還要在此時加息呢?

的確是這樣,香港經濟停滯,根本沒有條件跟隨美國的加息步伐。但是,因為「聯繫匯率制度」,這個被稱為奠定香港國際金融中心地位、穩定香港貨幣金融的基石因素,使得香港不得不跟緊美國的步伐。

根據香港政府官方的說法,這個聯繫匯率制度,是從1983年10月17日在香港開始實施的,當時還是港英政府執政時期。

「聯繫匯率制度」屬於貨幣發行局制度,是固定匯率制的一種,就是固定本地貨幣和某特定外幣的匯率,並嚴格按照既定兌換比例,使貨幣發行量隨外匯存儲量聯動的貨幣制度。

在香港,這個聯繫匯率裡面的本地貨幣就是港幣,外幣就是美元,這個制度需要得到美元資產的十足支持,或者說,要由美元外匯存儲量來支撐。港元的任何變動,都必須有美元資產按固定匯率計算的相應變動完全配合。

那根據「聯繫匯率制度」,香港為什麼要加息呢?

香港金管局的總裁余偉文是這麼解釋的,他說,美國持續加息,港美息差擴大,引發的套息交易會驅使資金逐漸從港元流向美元,因此港元匯率偏弱是正常現象。當弱方兌換保證被觸發時,金管局會按照聯匯機制買入港元賣出美元,銀行體系總結餘就會相應下降,那麼港元拆息,也就是行業內稱為HIBOR的利率,就會逐步上升,抵銷套息交易的誘因,最終讓港元穩定在7.75~7.85的區間內。

也就是說,如果美國持續加息,這個港元拆息(HIBOR)可能就會繼續上升。拆息上升到一定程度,也會讓香港銀行有壓力,要上調存貸利率。根據香港金管局9月份的新貸款數據,超過96%的按揭貸款,都是選擇和這個HIBOR掛鉤的。

所以,我們也看到,目前,香港銀行業已經連續兩次加息,累計加息0.375厘。如果以100萬的按揭額、30年期來計算的話,每月供款大約要增加200元;如果以平均按揭額500萬元為例的話,月供就會增加將近996元。

而隨著月供持續增加,市民的購房意願也必然會受到抑制,對樓市來說,無疑就是雪上加霜。我們可以看到,在港銀第二次加息之後,中原地產十大社區,在上週末僅錄得4宗成交,按週大跌了42.9%,而且創下了18週來的新低。

目前,市場預測,美聯儲加息可能會放緩,但是仍然會繼續,那麼,港元拆息,也就勢必會繼續上行,樓市下跌也就成了必然。

財商經濟研究所

策劃:宇文銘

撰文:李沺欣

編輯:宇文銘、蔚然

剪輯:曲歌

監製:李松筠

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(責任編輯:李紅)

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