李俊:中國房價為何不斷上漲

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【新唐人2013年10月21日訊】真正讓房地產業全國性急劇膨脹的原因就是1998年開始實行的房改。中國啟動房改之前,1995年的住房建設投資和1997年的房地產投資分別比上一年有所下降。

新建住宅面積也增長緩慢,其中1994年新建住宅面積為3.57億平方米,比1991年的1.93億平方米增加1.64億平方米;而1997年新建住宅面積僅為4.05億平方米,只比1994年增加0.48億平方米。

1998年7月,中國國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。1999年7月,財政部、國家稅務總局發出《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》,規定對個人購買並居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業稅;個人購買自用普通住宅,暫減半徵收契稅;對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。不久,就繼續出台了更為優惠的政策刺激房地產市場。1999年12月,財政部、國家稅務總局、建設部發出《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》,為鼓勵個人換購住房,規定對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所應繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。1993年7月11日,一年定期存款利率調整為10.98%,之後就不斷降息。1996年5月1日調整為9.18%,但是不到三個月時間,就再次降息。1996年8月23日調整為7.47%。1997年10月23日,調整到5.67%。僅僅1998年這一年,就出現3次降息,直到2002年2月21日,利率降到1.98%。

1998年,央行進行三次降息,動作之所以這麼大,那是因為之前的1997年,一場席捲東南亞的金融危機讓中國的經濟蒙上了陰影。當時的情形就是,購買力銳減,房價暴跌,企業破產,樓盤爛尾等。與此同時,當時的居民儲蓄高達5萬億。有一些觀點就認為,如果高儲蓄率這一隻「籠中老虎」釋放出來變成消費力,經濟復甦的問題就迎刃而解了。這些觀點認為,能夠讓老百姓大把掏錢的唯有房子,所以就要啟動房地產市場。因此,為了刺激房地產市場,不僅稅收上優惠,並且利率一降再降。

當一年利率降到1.98%,再加上徵收20%的利息稅,錢放到銀行里的收益是少得可憐的。100元存放銀行里,一年收益還不到16元。房改之後,人們要通過市場解決住房問題,再加上銀行利率這麼低,所以很多人把錢投入房地產市場。就這樣,房地產市場活躍起來了。一些城市,2002年房價跌到最低位之後,就開始漲價。特別是在2004年以後,全國房價普遍上漲。2006年之後,很多三線城市以及縣城的房價都拚命上漲。

房改之後,造就了很多富豪。相關新聞報道,1998年,楊國強在廣州的碧桂園帝國開始建造。1999年廣州碧桂園開盤,當時市場上大部分都是毛坯房產品發售,廣州碧桂園首推了全現樓帶豪華裝修的花園洋房,且社區配套,園林綠化同期交付,這讓廣州人打破了春節不置業的傳統,3000套洋房別墅一個月內被搶購一空。而在1998年,建築工起家的朱孟依合生創展在香港上市,每股發行價2.7元港幣,共發行2.5億股,籌得資金6.7億元港幣。眾多的地產財富神話在1998年開始紛紛上演。2003年福布斯「中國內地百名富豪榜」上,以房地產為主業的達40多人;前10大富豪中房地產商佔了6席。王石川說:「任志強為何念念不忘1998年的房產政策呢?原因再簡單不過,因為那是一個饕餮時代的開始,從那時起他們開始了攫金之旅。」

儘管房改取消福利分房,推行房地產市場化,但是實際上,我們發現房地產市場並非由市場主導而是由政策主導。2003年8月12日,國務院下發《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號文),通知說房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,要堅持住房市場化的基本方向,發展住房信貸,強化管理服務。就這樣,政府干預市場就連綿不斷。2005年4月27日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,分析當前房地產市場形勢,提出八項措施引導和調控房地產市場,簡稱為「新八條」。

政府的調控並沒有讓房地產市場健康發展,反而導致房價上漲。有新聞報道,在上海,開盤前排隊,是隨處隨時可見的一道「景觀」。2004年寒冬11月,售價20000元一平方米的金外灘花園開盤,隊伍整整排了10天。2005年3月初,金外灘花園門前再一次排起長隊,逶迤數百米。金外灘花園要到2年後才交房,房子遙遙無期,價格蒸蒸日上,但排隊的人仍然趨之若鶩。2008年12月17日《南方都市報》。

1998年,地方政府的土地出讓收入為67億元,2003年增加到9100億元。國土資源部公布的《2009中國國土資源公報》顯示,2009年土地出讓總價款為15910億元,其中「招拍掛」出讓價款占出讓總價款的94.9%。中國指數研究院副院長陳晟接受CBN記者採訪時表示,按照公開數據,今年全國70個大中城市的土地出讓收入豐厚。其中,杭州市以創紀錄的1200億元奪魁。1994年分稅制改革之後,土地收入已經成為地方財政的支撐。在許多地方,土地收入已經佔到地方財政收入的一半。同時,地方政府還從房地產獲得很多稅源。

葉檀在《中國房地產戰爭》一書中談論到:「統計表明,在整個房地產的建設、交易的過程中,政府稅費收入佔到了房地產價格的將近30%~40%左右。如果再加上占房地產價格20%~40%的土地費用,地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50%~80%。而在歐美國家,地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20%左右。」因此,房地產就成為地方政府重要收入來源。

其實,造成高房價的原因是多方面的。這和1994年的分稅制改革有直接有關係。按照分稅制改革方案,中央將稅收體制變為生產性的稅收體制,通過徵收增值稅,將75%的增值稅收歸中央,而地方只能獲得25%的收益。中央政府負責國防、外交、轉移支付、戰略性開發等預算開支,而地方政府則負責提供普通教育、醫療等公共服務。當年的分稅制改革導致中央政府稅收比重過高,地方政府缺乏可持續發展的財政汲取能力。這樣的分稅制改革,中央拿得太多了,地方拿得太少,但是地方政府要負責地方一切公共服務的開支。儘管我們可以批評地方政府的腐敗,但是再腐敗的地方政府,也要花錢投入到地方公共服務。地方稅收難以支持這樣開支,所以不得不把目光投向土地開發方面,導致土地價格不斷上漲。

寬鬆貨幣政策也是導致房價不斷上漲的原因。1990年,M2、M1和流通中現金的餘額分別為1.53萬億元、6950億元和2644億元,到了2007年則分別為40萬億元、15.2萬億元和3.1萬億元。再對比2009年6月末M2餘額為56.89萬億元;M1餘額為19.32萬億元;流通中現金餘額為3.36萬億元,19年間分別增長了37倍、27倍和13倍。

房地產市場供求矛盾還是很嚴重的,土地供應受到體制約束,所以土地供應量並沒有滿足市場的需求。要解決這個問題,就必須打破政府對土地的壟斷。如果私人可以賣地,就會和國有土地進行競爭,從而降低地價。

因此,要解決高房價問題,就必須從分稅制改革、約束貨幣發行量、土地體制的改革等方面入手。只有從體制解決供應量,房價才會下降。不管如何改革,政府應該尊重市場,不要過多干預市場。

文章來源:作者博客

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