【新唐人北京時間2026年04月16日訊】4月16日，前中國房地產商潘石屹發表《我的反思》長文，揭露中國房地產在中共當局和房企共同推動下，走向「龐氏騙局」的過程。

文章從恆大老闆許家印受審一事談起，反思中國房地產在過去三十多年走過的路。

文章說，1998年中共當局修改政策，將福利分房改成商品房，但市場接連幾年都搞不起來。在官方推動下，潘石屹等房地產商努力尋找出路，後來從香港學習了「按揭」貸款方式，用來刺激購房。但市場表現依然和官方和銀行的預期差距巨大。於是房地產商就不斷降低首付，從五成降到二成，再到5%，最後出現了荒唐的「零首付」，槓桿不斷往上加，最後變成失控的狀態。

與此同時，房地產商又從國外搬來「土地銀行」的概念，為了更多地發股和發債，大舉儲備土地。這種做法也正好符合了地方政府「土地財政」的需要。於是在多方推動下，行業競爭進入了比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛的畸形模式，帶動了包括房地產媒體、中介代理、金融產品、策劃諮詢等一整套生態。

在這種氛圍之中，沒有人敢於提出質疑，指出問題。潘石屹舉了多個例子說，他當時因為説話大膽，被大陸房地產行業排擠。

文章指出，專家和當局也只將輿論焦點放在所謂「控制房價」上，但真正的核心問題是房地產背後的運轉模式：開發商靠預售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業靠不斷借新錢還舊債周轉；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向於推高地價；購房者相信房價會一直漲，買房不是為了住，是為了轉手賺錢。

這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其它的都會跟著垮掉。行業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。

在相當長一段時間裡，一部分房企的做法，已經跟「龐氏騙局」沒什麼兩樣了：支撐它運轉的，不再是穩健的經營和真實的現金流，而是下一筆融資、下一個買家、下一輪漲價。一旦這些同時斷了，鏈條就會崩掉。

文章說，用大白話說，這叫擊鼓傳花。用專業術語說，就是龐氏騙局。

在這種模式下，很多買房的人不是為了住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。他們被卷進了一個看上去永遠會漲的鏈條裡。在那個鏈條裡，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最後真正能離場的，永遠只是少數。

文章總結說，今天中國房地產走上「龐氏騙局」這條路，不只是企業的問題，它是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。

（責任編輯：陳鎮錦）