杜君立:被凝固的財富

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經過2013年的一路狂奔,中國房地產在2014年遭遇流年不利。在過去的第一季度,全國30個主要城市中,有28個城市商品住宅成交量同比下降,其中,北京下滑幅度最大,達到55.18%。在國家統計局最近發佈的一季度的統計公報中,全國商品房銷售面積和銷售額都出現同比下降。在量跌的同時,一直飛漲的房價在一些城市也悄然逆轉。一方面,全國房屋新開工面積增幅從+33.1%下跌至-25.2%。另一方面,全國商品房待售面積同比增長22.9%,達到52163萬平方米(截止3月末)。

對房地產的悲觀情緒繼續蔓延,投資者開始拋售房地產股票。自今年年初以來,碧桂園的股價已累計下跌三分之一,雅居樂股價則下跌四分之一,越秀地產的股價跌幅接近20%。作為企業資產的晴雨錶,股價的下跌意味著大量財富瞬間被化為烏有。如果說股市是虛擬的,那麼發生在浙江奉化的塌樓事件就是一場血淋淋的悲劇。

受房地產拖累,中國一季度GDP增速放緩至7.4%,這是兩年來的最低。房地產下滑無疑成為中國經濟最大的下行風險。在3月份的兩會期間,就有代表建言,中國應做好房地產市場下行的心理準備。無論對個人還是對銀行,房地產都是主要的財產構成。2013年,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心做了一項調查,受訪物件涵蓋全國2.8萬個家庭、9.9萬人。隨後發佈《2014中國財富管理:展望與策略》報告顯示,66.1%的家庭資產被放在房地產上,擁有公寓的城市家庭將他們75.5%的資產存於房地產。可以說,中國家庭「壓倒性地」將儲蓄用於購房。值得一提的是,北京市民總資產的83.8%是房子,而美國的房產占居民資產比例僅有35%。

中國從1998年取消福利分房制度,開始了家庭住房資產私有化的步伐,僅僅10多年時間,中國的住房自有率就達到了85%以上,而美國房地產業已經發展了一個多世紀,住房自有率卻只有66%,瑞士更是低至30%。

一般人們都將1998年作為中國房地產元年,這16年中,中國的房價幾乎是在直線上升,房地產市場總市值一直在增加,其中雖然也有泡沫成分,但也說明房地產市場財富一直增長。從1998年到2014年,物價平均上漲了3~5倍,而中國房價上漲了10倍,剔除通貨膨脹因素,房價上漲了2~3倍左右。耶魯大學經濟學家羅伯特•希勒編制的Case-Shiller(凱斯-席勒)房價指數表明,剔除通貨膨脹的影響,自1890年至今,100多年間,美國的房屋價格大約只增長了50%左右。

1923年至今,美國房地產市場出現了3次顯著的泡沫,特別是最近一次的次貸危機更是引發了全球危機。美聯儲對2007-2010年金融危機中美國家庭財富調查顯示,中產階層家庭的收入縮水了40%。在美國,房產和股票在家庭資產組成中相差不多,而在中國,基本上房產就是家產。

中國股市長期低迷,中國家庭可選擇的投資管道比美國家庭少得多。在缺少能帶來收入的投資的情況下,中國中產階級家庭對房產價值縮水更為敏感。在不久前成都舉行的一場論壇上,陳志武教授對很多家庭提出忠告,當心房地產成為「財富絞肉機」。一項針對中國家庭金融狀況進行的廣泛調查表明,中國的銀行或許不會因房價飆升而直接遭受損失,但任何房價暴跌都有可能引發廣大民眾憤怒。發生在3月份的杭州圍攻售樓部事件就是這種焦慮的映射。

在過去十多年裏,房產的不斷增值使許多中產家庭財富被輕易的放大,一旦房價大跌,必然會對這種「暴富」造成嚴重的打擊。中產階級一直是拉動內需的消費主力軍,如果房價下跌,中產的消費力也將隨之下降,而這對中國經濟的影響則更大。根據官方統計,消費對中國GDP的貢獻率為50%,而全球消費平均貢獻率則是60%,相差的這10%恰恰是因為房地產。雖然房地產對GDP貢獻率也達到10%左右,但消費本身的經濟意義和社會意義是無法彌補的,人們為了買房而縮衣節食,生活品質大大被降低。

劫貧濟富的房地產造成了財富的馬太效應,讓買房的富人更富,讓買不起房的窮人更窮;在飛漲的房價面前,富人是多麼滿足,窮人就有多麼失落。對一個社會和國家來說,貧富懸殊不僅不是一件光彩的事情,也是一件不划算的事情。中國想要擴大內需,但貧富差距拖累了內需增長。美國經濟學家佩蒂斯(Michael Pettis)指出,在中國,貧富差距給內需帶來的負面影響在於,富有家庭的消費與收入之比還不及普通家庭,而普通家庭的數量遠比富有家庭多得多。作為中國房地產經濟的主要受益者,中國富人成為移民主力,數萬億資產隨之轉移至海外。新富的中國人已成為美國第二大海外房地產買家。

從某種程度上,房地產是中國經濟轉型的重要支撐。最近10多年貨幣大量超發,樓市成為蓄水池,從而保持了物價的大體平穩。但另一方面,房地產也成為一個巨大的堰塞湖,如同懸在每個人頭上的達摩克裏斯之劍,不斷地增加著全社會的焦慮感。對多數人而言,房地產最終將難免成為財富的墳墓。

房地產市場從來都是逆水行舟,不進則退,只有不斷的漲價,才能保持市場的繁榮。房價之所以一直漲個不停,主要是由預期收益和資金成本決定的。毫無疑問,高房價地區所需要的資金量要遠遠低房價城市,首先被資金成本壓垮的肯定是一些高房價城市,溫州和鄂爾多斯就是前車之鑒。樓市不僅是政策市,也是信心市,一旦悲觀情緒蔓延,人們對房價的未來預期將發生改變,樓市的崩盤就無可避免。

在最新的官方調查中,全國12個省會城市擬建55個新城新區,每個地級市也都在規劃新城新區,有的新城區是原城市的七八倍大。根據統計,全國新城新區規劃人口達到34億,超出現有人口20億。每個城市都以大為美,大馬路、大立交、大人工湖、大噴泉、大廣場比比皆是,唯獨沒有人。

「建築是凝固的音樂」,這是一句被無數哲人反復提及的名言。但在如今的中國,建築與音樂沒有任何關係,更準確的說,建築在這裏是凝固的財富。在日本房地產泡沫化高峰時期,僅東京的房產總市值就可以「買下」整個美國,如今北京的樓面市值同樣可以「買下美國」。這種非理性的泡沫財富是經不住現實和理性考驗的,很多年後,美國依然是強大的美國,東京還是那個小小的東京。

經濟學家阿爾文•托夫勒認為,人類歷史經歷了權力的三次轉移,從暴力到財富再到知識;而財富的含義也不是一成不變的,今天的富人和富國,明天可能變得貧窮。在《財富的革命》中,托夫勒指出,財富正發生著前所未有的變革,不僅在數量、形態上發生了變化,而且也在創造、分配、流通、消耗、儲存和投資方式上被改變。隨著科學技術的發展和經濟全球化的深入,財富的流動性越來越快,流動面越來越廣,距離不再是問題;相對於有形資產,知識取之不竭,用之不盡,正在成為未來財富創造體系的主體。

財富,本質上是一種可以便利實現人類欲望的能力總和。一切物質和知識都是構成財富的要素,但它們並不是財富的全部。當沒有很好思考到底什麼才是真正財富時,所有的經濟活動是盲目的。GDP主導的當下中國,階層斷裂,物欲橫流,生態崩潰,環境危機,拜金主義,民眾的幸福感不斷下降。這在一定程度上,證明人們對財富的真正含義缺乏清醒的理解。歷史的經驗是,文明才是最大的財富,沒有文明,就是最大的貧窮。

一部人類文明史,其實就是財富發展史。在傳統時代,財富就是糧食;在工業時代,財富就是各種製造品;在後工業時代,財富就是知識和文化。房地產無疑屬於工業時代的財富模式。中國蓋了全世界最多的房子,卻沒有帶來真正意義上的城市化,正如長期巨額貿易順差,卻沒有帶來進一步的繁榮。中國人勤勞,但卻不富有,更談不上幸福。面向未來,房地產這種被凝固的財富必然會被知識和文化取代;執迷於房地產,中國失去的不僅僅是財富,還有未來。

文章來源:作者博客

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