【熱點互動第一千零七期】樓市跌了 中共官員急了

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主持人:觀眾朋友們大家好,歡迎收看《熱點互動》。中國的股市從去年10月開始下跌,半年不見了一半,而幾乎與此同時,中國的樓市也從幾年來的瘋狂上漲,開始逐漸的放緩。

誰知這個趨勢剛剛過了半年,當一些想買房而又沒錢買房的民眾剛剛燃起了一點希望的時候,最近又傳來消息,一些二、三線的城市開始出手救市了。中國的樓市調整,難道這麼快就結束了嗎?樓價下跌,到底「痛」到了誰?我們今天請本台特約評論員杰森先生來跟大家一起探討這些問題。杰森,您好!

杰森:林雲,妳好!

主持人:中國樓市的飛漲是從2003年秋天開始的,到了2007年,也就是去年年中的時候已經漲得非常瘋狂了,連萬科的老總王石都感到心驚肉跳,就到這種程度。

那麼跟股市下跌幾乎是同步,從去年10月開始,最先是從深圳和廣州,樓價有點向下跌了。我是想問,中國樓市的上漲和下跌的趨勢,到底是什麼因素造成的?

杰森:就像妳說的,跟中國股市受政策的影響是一樣的,事實上中國樓市受中共政策的影響也是非常大的。2003年為什麼猛漲?因為2003年中共出台了一個政策,它事實上就是把整個中國人所居住的房子全部市場化了,全部是由市場來提供的。

主持人:以前完全是公有制的。

杰森:以前是有點兒參半的,就是很大的那種…有點社會供給的因素在裡頭。後來不但要求完全商品化,而且它還有一個「准入政策」,只允許個別大的開發商來做這種商品房開發。這樣的話,整個中國的房子就被少數大開發商給壟斷了,這個時候他們就很容易來控制價位。

主持人:所以樓市一下子就變得奇貨可居了。

杰森:對,而且還有一個因素是這樣的。2001年開始,中共把自己定位成了中國惟一能賣土地的角色,而中共的地方政府又完全是依靠賣土地來做為它主要的財政收入。所以中共的地方政府在這幾年裡頭,都是想盡各種辦法,怎麼樣也要把土地賣出高價來。

比如它採用拍賣的方式,甚至把大塊土地劃成小塊,來增加競爭力等種種方式,所以整個土地價位在這過程中,就成了房地產開發中的一個重要成分。連中共官員自己都承認,土地價格可能要占整個房地產成本的60%、70%。

主持人:我看到了一個資料說,去年已經有一種說法,說麵粉比麵包都貴了。

杰森:對,這幾年很多城市的房價翻了番,甚至翻三倍,這事實上是來自兩層的盤剝,一層是中共地方官員賣土地的時候,不斷的增加土地價格,造成房市成本的提高。

另外一方面,因為這些有限的開發商有了所謂的賣房權、商品房開發權,使得他們又有了市場定價權,當然再加上媒體的炒作,方方面面使得房價一直往上衝。

當然最近衝不上去,為什麼呢?它的價位有點太高了,高到兩頭都承受不住。

富的人前兩年已經買了房子了,現在房價這麼高,已經沒有投資意義了;那窮人一看,房價漲到這個份兒上,也就不想買了,因為這價格就不指望買了。所以這時候房屋的需求量就往下走,房價高到沒有需求的程度,這時房子的交易量就下走,交易量一萎縮,整個房價上升就受到壓力了。

主持人:實際上這樓價開始向下走的趨勢是市場調節起的作用了?

杰森:對,是一個價位、供需比的關係。

主持人:嗯,實在是沒有人承接了。那現在看來,剛剛才走了半年,實際上有些地方只是放緩,價位還沒有多大的跌幅。那為什麼像瀋陽、石家莊這些省會城市,就迫不及待的要出手去救市呢?

杰森:我們剛才就談到,因為90年代中央把財權拿上,把地權下放給地方政府,所以很多地區的地方政府,大約60﹪的財政收入都來自於賣地。

在過去這幾年,我們知道房價在不斷的上漲,房價上漲的主要因素是地價不斷的在上漲,而房價高了,地產商也就願意出高價買地。但是現在房子賣不出去了,房價在往下走,那麼賣地的需求量也就少了。

比如拿石家莊來說,中共媒體就曾報導,石家莊政府本來今年(2008年)要投1,400億搞城市建設,錢準備全都來自於賣土地的錢。那現在石家莊的房市往下走了,房市疲軟,那土地需求量也少了,整個土地價格就往下走。那麼在這種情況下,政府絕對不願意看到自己的收入也跟著下走,它一定不希望看到房市繼續疲軟。

當然,文章中說1,400億是為了城市建設,但我們知道,中共官員所謂的城市建設,其實中間都有它自己收益的成分。最主要是因為它有收益,有各種各樣的外快,它到處都可能有這樣的機會,因此你可以看到,房市下走跟中共地方官員的個人經濟利益是緊密相關的,所以它們真的著急了。

主持人:但是您剛才也講到,說這次下走實際上是一種市場走向,它沒有市了,你光想抬高也沒有用,所以才會下降。但是現在你這種入市干預,不管你提供各種刺激的方式還是出台什麼樣的政策,它能起作用嗎?

杰森:在我看來,這是多方面因素決定的。中國很多問題很複雜,你要單從經濟面考慮的話,你會覺得這不可能,因為供需比在那放著。很多人說我一輩子掙的工資都買不起這房子,那你怎麼能有這個市場?但是事實上中共有很多手段的。

比如石家莊就出台很多手段,它可以刺激消費,而且給整個買房人群創造一個虛假的認識。石家莊出台政策說它可以降低買賣稅率,這在某種程度上是可以刺激房市;另外,它惜售土地,它跟開發商商量,我們把放到市場上的樓盤數量減少,我供地減少,你放的樓盤數量減少。這時候就變成奇貨可居,也就減少供應了。

再一點,它可以控制媒體。我們知道媒體都是中共管的,媒體它可以炒作,媒體可以受雇於開發商來炒作,也可以受雇於地方政府去炒作,它可以炒作說所謂房價到底多少才是合適的。

在某種意義上講,這跟大家的期望值有關。如果媒體始終說這樓盤一出來就賣空了,比如上海前一陣子就出現說,一個樓盤一出來就賣空了,後來發現原來很多人是「托兒」,它雇很多人去把房子買了,過兩三個月再把房子給退了,但在這之初就造成了一種很轟動的這種購房熱的效應。

整個方方面面你都可以看到,不管是地方官員還是開發商,他們的利益是一致的、是連在一起的。在媒體炒作上,在共體關係上,在其它相關的政策上都在刺激房市。

這個時候如果老百姓撐不住,他感覺到被這種東西混淆了,這時候對於那些在邊緣上的、不管負得起負不起的人,他可能就咬牙借錢,或者是以更高、更多的貸款把這房貸給付了。

主持人:所以就會有更多的「房奴」。

杰森:「房奴」,事實上就是你這個購房的人,你願意承受多大去購這個房子的問題。

主持人:但是我們知道住房問題對任何一個國家的老百姓來講,它都是關係到民生的一個很重要的問題。那在中國,很多人都說,中國人的收入是「第三世界」的收入,可是樓價已經是「第一世界」的樓價了,這是極不合理的,誰都能知道。

那作為政府來講,就算它想要再獲取更大的利益,但是這裡面已經有這麼大的矛盾了,那它是真的不想去解決這個問題,還是說它根本沒有辦法解決這個問題?

杰森:在我看來,中共絕對不是沒有辦法解決。因為中國的土地是國有的,「國有」換句話說是「人民所有」,土地是人民共同擁有的,你就不應該再把土地從人民那裡盤剝回來,你得把土地返還給人民,讓人民感覺到一點利益。

但實際上它不是這樣,中共完全把土地做為它一己私有的東西,甚至把土地變成它剝削老百姓的一個槓桿。

那我們放開手來看,為什麼新加坡那麼小一個地方,他們居然能有90%的人擁有自己的住房?因為它是政府出錢蓋樓,然後老百姓以排期(排隊)的方法來買政府樓,由政府來控制整個房價,保證在那麼擁擠、那麼小的一個城市島國裡,能有那麼多人擁有住房。

而在中國這麼大的土地上,它自己擁有所有土地,它的土地基本上沒有成本,而建樓的成本在中國又不是那麼高,事實上如果它願意平抑房價,它完全有能力去平抑房價的。

但是就像我們剛才說的,房價跟它們自身的利益是那麼緊密相關,它根本就不想放棄它的利益去給老百姓、讓低收入的人擁有房子。因為它的利益跟老百姓衝突,它不願意去解決中國老百姓房價高的問題,而不是它沒有能力、沒有機會去解決這個問題。

主持人:那跟中國樓市的走向幾乎是很類似的情況,美國這幾年的樓市也連續在上漲,而且也是從去年才剛剛開始向下調,那如果比較這兩個國家的樓市發展情況,您有什麼說的?

杰森:中國樓市的上漲有很大的政治因素,中國的樓市下走又被很大的因素──當局和利益集團所制約著,它不是一個自由經濟、自由市場需求供給的關係,這是主要的因素。

而美國這邊相對來說,它的市場供給關係向來是很自由的,它房子往上走的時候是因為需求很大,當房價漲到一定程度跟整個美國老百姓的收入脫節的時候,這個時候房子想上漲就有壓力了。一旦房子有上漲壓力的時候,那房子就會往下走。

而且它整個媒體是透明的,美國不像中國,在中國,到底這個地區賣了多少房子,你不知道;開發商的利潤到底到什麼程度,你也不知道;中國當地官員的收益到底是多少,你也不知道;甚至連想要查哪個地方到底賣了多少房子、存房量有多少,這些訊息都不知道。

但是在美國這邊,信息是開放的,做媒體的人不受政府的制約,不受開發商的制約,政府、官方的數據每個月都會報出來。這個月全國的房子平均價格跟上個月同比下降了多少?這個月房子的儲量、整個待售房子的量有多少?這樣的話老百姓就有一個清晰的概念,他可以知道房價是不是在下走,那麼這對自己的投資就能有明確的指示。

因為雙方會很透明,賣方透明、買方也透明,每個人都會看到自己合理的價位在哪裡。市場經過這樣雙方的衝擊以後,會下落到一個合理的價位,要等夠得著老百姓需求的時候,這個時候樓價才會往上走。這是正常的自由經濟的起起落落。

但在中國的話,推是往上推的,很明顯的它就是拼命的往上推,但它一旦下走的時候,媒體、利益集團方方面面的操作就阻止它下走,這個時候最遭殃的是低收入的中國老百姓。

主持人:那實際上不管怎麼樣,這個樓市最大的承接人還是老百姓,還是那些想要買房的人才能做這個市的承接者。但現在有些民眾就發起「抵制買樓」,我多少年開始不買樓了,一直要到你這個房價跌到我認為合理的程度才行。那麼這種做法能不能起到作用?

杰森:真的是「萬眾一心」的話,也許能起到作用,因為現在大家都有一個「抗衡」的概念了,我們知道,開發商為什麼要著急、政府為什麼著急?因為開發商有資金面的問題,我投了幾十億在這樓盤裡頭,我如果賣不出房子,那每天的利息我都揹不動;而政府也有資金量的問題,我計畫今年1,400億要搞城市建設,我錢不到位,城市建設也搞不了,我政績顯不出來。所以它也很有壓力。

主持人:所以開發商和中共官員都有這種實效性的壓力在,對老百姓來講,反正我現在先有房子住,儘管條件差一點,可以再忍幾年,這不就有一個…

杰森:但這個事情你要看到,中共和老百姓的抗衡過程中,老百姓處於一個劣勢的狀態,中共控制媒體、控制一切宣傳機器、控制一切數據。它會創造一些虛幻的概念,比如它會說你不能再等了,再等的話根本就沒有你想像的那樣,可能還會更高……

這種心態事實上是以緊迫的壓力去逼老百姓,他就會覺得說:哎,前年我沒買,去年就漲了一倍;我今年要不買的話,萬一它真的是不下跌,還是漲怎麼辦?所以這時候就處於一個心理上的較量。

主持人:所以在這種情況下,做為一個老百姓來講,他能更清醒的看到中國的樓市和中國的經濟整體的狀況,看清楚了以後他就不用再擔這個心了。

杰森:實際上對他正確判斷自己的投資去向可能更有好處。

主持人:所以在這個問題上,媒體的作用就非常的關鍵。

杰森:這個時候信息就是金錢,信息才能真正決定你是不是有個理智的投資,你會不會變成一個莫名其妙的「房奴」。

主持人:所以要多看、多聽。

杰森:對,而且我們要呼籲每個人都支持信息自由化,如果每個人都支持信息自由化,讓自己得到應有的知情權的時候,這樣對你的經濟利益是有幫助的。

主持人:所以在這個問題上,就可以看到這種信息的自由、透明度的重要性。好,非常感謝您參與我們的節目。觀眾朋友們,感謝你收看這一期的《熱點互動》,我們下次節目再見!

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