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投稿独立评论(258):中国房市出现崩溃前兆
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新唐人电视 www.ntdtv.com 2008-6-22 02:10 |
伍凡：各位观众好，现在是独立评论时间。中国房地產从上个世纪90年代末开始兴起，成为推动中国经济发展的龙头之一，房价和地价持续不断的上涨。有的人认为，中国房地產会一直涨到北京奥运会之后，但是从去年下半年开始，房地產市场开始下跌了，今年以來在全国范围内普遍下跌。今天我们來分析这个问题。
草庵：2008年2月下旬，北京商报报导，房地价广东降了、上海降了、 成都降了，北京也降了，地产老大万科在春节后终于把降价风吹到了北京。由万科刮起的这股降价风，究竟能不能影响周边房价，甚至是整个中国房地产市场？
现在我们看看中国各地房价下跌的情况：在官方从严的宏观调控下，在深圳几个月来，房价出现有史以来最大，2007年下半年房地产交易额已经降到了高峰时的六分之一。导致许多已经买房得人的人大亏本，几乎欲哭无泪。
伍凡：最新调查显示，珠三角五个典型城市近三个月的房价跌幅都达30%以上。珠三角楼市过去曾在境内外炒房客竞相追逐中扶摇直上，今年以来却出现触礁险情，导致百亿炒楼资金深度套牢。
广州市国土房管局3月26日发布了广州市2月房地产市场分析报告，报告显示，2月份，广州房价大缩水，房市2月成交降7成。广州房价明显下跌对于京沪楼市具有“示范”效应，而这股降价浪潮将会席卷全国。万科此番在各地降幅不一，上海5%、北京10%、广州20%以上，这表明三大城市房价调整的空间不同。
草庵：此次广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动，这仅是全国性波动的起点，而北京上海同样也会形成共振。北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈，因为广州地产业垄断特征明显，竞争不充分，几家大开发商联合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小开发商，竞争充分，更容易降价。北京楼市普降已成事实，开发商开始考虑降多少。北京的房价要下降5%，这是北京房地产阵营内首次有开发商承认房价要降。北京楼市普降已成事实，只不过是开发商开始考虑降多少而巳。
日前，国家发改委公布的数据显示，截至3月 20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、 0.9%和3.1%；普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。
伍凡：这一波全国范围房地產价格下跌有二个原因，一是空房率太高，有价无市，买家相当一部分是炒房团，不是真正出售楼房，而是要把房价炒高。投入巨额资金建造大量的楼房销售不出去，地方官员与商人勾结抬高房价，这需要低息银行货款來支撑，这必定会擴大通贷膨胀和形戒泡沫经济，这种局面不可能长期坚持，逼得楼市跌价出售。
广东地区房价的带头跳水下跌、北京上海的萎靡,已经动摇了长达5年的单边上涨预期，即使像地产商说的那样,"归咎"于信贷及利率 政策,但假设政府真的解除了信贷控制以及降息,那么房价会上升吗? 很大程度上不会。为什么？因为，对于目前的价格而言,中国的地产已经严重"过剩"。并且房价在未来3年内下跌的幅度将远远超越此前估计。
草庵：另一个原因是去年中央经济工作会议上决定加强宏观调控，收紧银行货款，降低通货膨胀。中央经济工作会议之后，首先是受宏观调控的政策打压，包括信贷缩紧、二套房政策，将一些投机炒楼的资金从源头上切断了。上海的银行已经无钱发放房贷了，连第一套房的房贷发放都出现了无钱可放的情况。
去年和今年股市分流了大量银行存款，央行又持续动用多种货币政策工具，不遗余力地回收流动性。现在央行准备金率高达16%，世界上其他国家也从来没有过如此高的准备金。一家股份制银行上海分行人士表示，目前该行包括房贷在内的个贷发放已经全面压缩，企业贷款除非是优质企业，一般企业的公司贷款申请已比较困难了。该行下属部分支行由于存贷比超标，面临无款可放、四处拆借资金的尴尬境地。在这种宏观调控下，缺乏货款支撑，房市必定下跌。
伍凡：据英国媒体报道，投资大师罗杰斯2月19日在新加坡表示，“中国房地产投机客今年会破产，中国政府一直在尽力抑制房地产投机，他们对此非常认真。”
“坚定不移地用经济手段抑制房价。”住房和城乡建设部部长姜伟新最近的表述预示，更多的从紧政策在酝酿。经济学家谢国忠表示，“中国可能一半的房地产开发商会破产。”
草庵：中国沪圳两股市中的地產股公司负债累累，根据统计，沪圳两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份(600614)，其资产负债率高达 89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。
伍凡：业界向来认为，地产股超过70%资產负债率是非常危险的境况，而记者采访取样的79家公司中就有19家逾越这一警戒线。中国房地產业界有句流行话：没有债务就没有地产，但是债务会摧毁地产。
草庵：46% 地产公司陷入危机，19家公司命悬一线。所以中共当局去年10月不得不当机立断强力宏观调控，切断向房地產输血，中国房地產的高额负债资金又一次成为无法清理的呆帐、黑帐和烂帐，完全由国库负担，可以说是典型的中国式次贷危机，只不过中共当局不敢向全国民众公开内幕而己。
伍凡：人们会问为什么中国的房价节节上升，其中成本和利润比例是多少呢？
草庵：全国政协委员王超斌进京参加"两会"前，就委托河南房地产协会做了一份"房价清单"。清单显示，政府各种税费占总房价的30%上下，再加上层层"公关费"，房价的一半被政府拿去了。结论是，地价在涨，税费在涨，因此房价是不可能自动的降。
河南省有一块"东区国际"的地3年前拿下的，当时地价是900万/亩，现在那一带地价已经到了2000万元/亩。目前楼盘价格2.3万元/平方米， 其中，土地成本约6000元/平方米，建筑成本约3500元/平方米,精装成本为4000元/平方米。剩下的主要就是各种税费，占了房价的15%-20% 左右。这是建造房子的除了人工费之外的基本成本。
伍凡：但是，在中国房地產建造成本中有一些 "不可预测费"，名目是非常奇持的，占成本比例相当高。各地政府在房地产开发过程中，除了土地出让金和双重配套费外，还要征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、 散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等50多项费用,涉及25个部门。
草庵：上述费用有的要开发商缴纳,有的要买房人缴纳。有的是"白收费" --- 政府收费后不提供相应服务，款项也去向不明。
比如"蓝图审查费",开发商要将项目规划图纸给规划等部门审查,这些部门拿过图纸来简单看看(找到关系的就可以不看),就可以坐收几十万费用。
"绿化费",名义上是政府部门向开发商收取后,拿来做项目及配套绿化建设所用。但多数情况下，费收了，绿化还是得开发商来做。
伍凡：还有电力委托费，是项目施工期间,需要架设专门的电线和变压器以供应工地高耗电施工设备需要。但是多数情况下，一次性缴纳几万甚至十几万的委托费后，电力部门便不再来，工地上用电设备和变压器等还是要施工单位自己做。但是如果不交这笔钱，施工用电就没法保障。
再有教育附加费，"这个费用向开发商收合不合理先不讲，单说收了这么多年，钱是否用到教育上了?" 国家早几年提出教育投入到2006年要占到GDP的4%，而眼下只有2.9%左右。这里面包不包括这笔 "教育附加费"呢? 不得而知。
草庵：所有房地产项目都要缴纳两次"配套费"：一次是土地配套费，是政府为土地做道路等市政配套建设所花的费用；二是建设配套费，指项目建设期间政府为项目所做的路、电、水等配套建设的费用。"配套费"价格约每平方米200元左右。
最不可思议的是清单上有一项"不可预测费"。据说该费用占到项目总造价的1%-2%，如果找找关系,可以少征,甚至不征。
伍凡：除了地方政府征收的各类费用，房地产行业还要缴纳营业税、印花税、城建税、教育附加税、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等,累计约占房价的15%。
其中有些属于重复征收，例如既开征土地使用税，又征房产税；既征收土地出让金、营业税和所得税，又再征收耕地使用税和土地增值税。
上述这些税费合计就占到房价的30%~35%。
草庵：税费只是明面上的，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点，"公关费"不比税费少。
开发商最难的是拿地。"磕地"已经成为业内的专用术语。一是形容非常难，磕头也未必给你；二是形容每拿一块地都要长时间公关。这就是建造楼房中的成本之一 --- "磕地"公关费。这里面，就有"公关费"的一份作用。每一家生存下来的开发商都有一部非凡的"磕地史"。大家都只看到房价上涨,没看到背后各种税费和公关费用也在涨。
伍凡：日本《富士产经商报》3月31日报道说，中国股市和房地产市场正在出现崩溃前兆。上证综合指数在最近5个月时间内下跌了约50％，其下跌速度与20世纪90年代日本泡沫经济崩溃时相似。在房地产方面，香港周边的一些地区出现了异常变化。过去大陆有钱人是到香港买楼，现在是香港中等收入居民到深圳买屋居住。
出现这一情况的原因是，除了因美国次贷问题导致对欧美经济前景的担忧以外，还由于中国政府加强了金融紧缩政策。在中国，“8月的奥运会之前房价一定还会上涨” 的看法曾占支配地位，但最近以来，悲观看法正在扩散。
草庵：中国股市、房市大跌，加上大陆基金向香港和海外转移，这种种迹像显示中国经济泡沫化和崩溃前的征兆。这种状况继续下去，中国经济将崩溃。今天讨论到此吧。再见。
伍凡：再见。
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